T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/07311 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KMZL

MINUTE n° : 2025/

DATE : 16 Juillet 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Madame [T] [W],

demeurant [Adresse 3] et [Adresse 4] – [Localité 5]

représentée par M^e Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS

Monsieur [U] [K], demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

représenté par M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [R] [N] épouse [K], demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

représentée par M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 07 Mai 2025, les parties comparantes ou leurs conseils ont été avisées que la décision serait rendue le 18 Juin 2025 et prorogée au 16 Juillet 2025. L’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES

M^e Jean philippe FOURMEAUX

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES

M^e Jean philippe FOURMEAUX

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [T] [W] est propriétaire de la parcelle cadastrée section AZ n°[Cadastre 2], sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 5]. Elle bénéficie d’une servitude dite du tour d’échelle avec pour fonds servant la parcelle cadastrée section AZ n°[Cadastre 1], appartenant à Monsieur [U] [K] et Madame [R] [N] épouse [K] propriétaires du lot n°1 de l’immeuble voisin.

Aux termes d’un arrêté de non-opposition à une déclaration préalable délivrée le 6 septembre 2022 par Monsieur le Maire de [Localité 5], Madame [T] [W] a été autorisée à réaliser une surélévation partielle de sa construction existante. Les travaux entrepris nécessitent la réalisation de l’enduit de la façade, située en limite de la propriété de Monsieur [U] [K] et Madame [R] [N] épouse [K] .

Madame [T] [W] a mandaté la société Didier ARAR aux fins de réaliser ces travaux, laquelle doit pénétrer dans la propriété de Monsieur [U] [K] et Madame [R] [N] épouse [K] pour installer un échafaudage qui lui permettra d’effectuer ce ravalement.

Exposant que l’accès lui est refusé et suivant exploits de commissaire de justice du 26 septembre 2024, Madame [T] [W] a fait assigner devant le juge des référés du présent tribunal Monsieur [U] [K] et Madame [R] [N] épouse [K], aux fins, de voir ordonner aux requis, en leur qualité de propriétaire du fonds servant, et au titre de la servitude de tour d’échelle, de laisser accéder l’entreprise mandatée par Madame [T] [W] à l’effet de procéder à la réalisation du ravalement de la façade ouest de la construction de la requérante, sous réserve d’un délai de prévenance de Madame [W] ou de l’entreprise mandatée par ses soins de 15 jours avant l’exécution des travaux de pose des échafaudages et de réalisation de l’enduit de la façade, à charge pour Madame [W] de faire procéder à la remise en état des lieux après travaux, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard en cas de refus de Monsieur [U] [K] et Madame [R] [N] épouse [K], de voir se réserver la liquidation de l’astreinte, et de voir condamner solidairement les requis à lui payer la somme de 1500 au titre des frais irrépétibles, outre solidairement aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 mai 2025, reprenant ses précédentes écritures et auxquelles elle se réfère à l’audience du 7 mai 2025, Madame [T] [W] maintient l’ensemble des demandes, moyens et prétentions. Elle demande en outre :

à titre principal de voir déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles des époux [K], celles-ci n’étant pas rattachées par un lien suffisant à la demande principale ; subsidiairement, de voir débouter les époux [K] de leurs demandes reconventionnelles, celles-ci se heurtant à une contestation sérieuse ;de voir déclarer en toute hypothèse, sans objet la demande reconventionnelle, Madame [W] ayant mis en place une fenêtre occultante empêchant toute vue droite sur le fonds des époux [K] ; de voir condamner solidairement Monsieur [U] [K] et Madame [R] [N] épouse [K] à payer à Madame [T] [W] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions notifiée par RPVA le 3 mars 2025, reprenant leurs précédentes écritures et auxquelles ils se réfèrent à l’audience du 7 mai 2025, Monsieur [U] [K] et Madame [R] [N] épouse [K] demandent au juge des référés de voir juger qu’ils ne sont pas opposés à autoriser l’accès à la requérante pour la réalisation des travaux à condition que les travaux soient encadrés dans la durée dans leur définition et qu’ils ne génèrent aucun empiètement définitif sur leur propriété après leur réalisation. Ils demandent en outre que soit fondée la condamnation de la requérante au visa de l’article 678 du code civil et 834 du code de procédure civile de fermer la fenêtre réalisée sur le pignon du mur en limite de propriété ou, subsidiairement que cette fenêtre soit déclarée non ouvrante et équipée d’un verre dormant, de voir condamner la requérante à réaliser ces travaux sous astreinte de 300 euros par jour de retard, ainsi qu’au paiement d’une indemnité de 2000 euros au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’audience du 7 mai 2025, il a été fait part de l’accord intervenu entre les parties, Madame [T] [W] maintenant cependant ses demandes relatives au prononcé d’une astreinte et au titre des frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Madame [T] [W] sollicite de voir déclarer les demandes irrecevables.

Le lien suffisant entre les demandes originaires et les demandes reconventionnelles, exigé par l’article 700 du code de procédure civile, est en l’espèce réuni alors que le litige s’inscrit dans les relations de voisinage entre les parties.

La fin de non-recevoir sera en conséquence rejetée.

Sur l’accès à la propriété

L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Madame [T] [W] verse aux débats son titre de propriété du 19 décembre 2017 sur lequel est mentionné en page 5 l’existence d’une servitude de tour d’échelle, ainsi que le plan de masse de la section AZ n° [Cadastre 1].

Compte tenu de l’ensemble des éléments produits aux débats, l’obligation de laisser l’accès à l’entreprise mandatée par Madame [T] [W] aux fins de procéder à la réalisation du ravalement de la façade de la construction, apparaît non sérieusement contestable, de sorte qu’il sera fait droit à la demande, sous mesure d’astreinte. Les modalités seront précisées au dispositif de la présente ordonnance, étant observé que la peine d’astreinte sera due in solidum par les défendeurs tenus à la même obligation et agissant ensemble en justice.

Sur les demandes reconventionnelles

L’article 834 du code de procédure civile dispose, dans tous les cas d’urgence, que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une opposition aux demandes adverses.

Madame [T] [W] produit aux débats un procès-verbal de constat dressé le 24 avril 2025 par Maître [D] [Z], commissaire de justice, duquel il ressort que : « la fenêtre est équipée d’un revêtement occultant […] il n’est pas possible de voir distinctement à travers. […] la fenêtre comporte une fonction oscillante, afin de pouvoir ventiler la pièce. […] dans cette position, les voisins sont protégés d’une vue droite sur leurs propriétés. »

Il convient de relever qu’en l’absence de possibilité de vue sur la propriété droite de Monsieur [U] [K] et Madame [R] [N] épouse [K] , les demandes tendant à voir fermer la fenêtre de Madame [T] [W] réalisée sur le pignon du mur en limite de propriété ou, à la voir déclarée non ouvrante, seront rejetées celles-ci se heurtant à une contestation sérieuse.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [K] et Madame [R] [N] épouse [K], partie succombante, supporteront in solidum les dépens.

Par ailleurs, il n’est pas équitable de condamner l’une des parties au titre des frais irrépétibles. Les demandes à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision, et en premier ressort :

Vu l’article 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS la fin de non-recevoir présentée par Madame [T] [W] et DECLARONS Monsieur [U] [K] et Madame [R] [N] épouse [K] recevables en leurs demandes ;

ORDONNONS à Monsieur [U] [K] et Madame [R] [N] épouse [K], en leur qualité de propriétaire du fonds servant, et au titre de la servitude de tour d’échelle, de laisser accéder l’entreprise mandatée par Madame [T] [W] à l’effet de procéder à la réalisation du ravalement de la façade ouest de la construction de la requérante, sous réserve d’un délai de prévenance de Madame [T] [W] ou de l’entreprise mandatée par ses soins de QUINZE JOURS avant l’exécution des travaux de pose des échafaudages et de réalisation de l’enduit de la façade et dans un délai ne pouvant être inférieur à quinze jours suivant la signification de la présente ordonnance, à charge pour Madame [T] [W] de faire procéder à la remise en état des lieux après travaux,

DISONS que, faute pour eux de s’exécuter dans le délai indiqué ci-dessus, Monsieur [U] [K] et Madame [R] [N] épouse [K] seront condamnés in solidum à payer à Madame [T] [W] une astreinte de 100 euros (CENT EUROS) par jour de retard pendant un délai de DEUX MOIS ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

DEBOUTONS Monsieur [U] [K] et Madame [R] [N] épouse [K] de leur demande reconventionnelle ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [K] et Madame [R] [N] épouse [K], in solidum, aux dépens ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,