TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 AVRIL 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 23/08376 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X5VB

N° de MINUTE : 25/00462

DEMANDEUR

La société S.A.S. LES TROIS COEURS

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Me [T], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1838

C/

DEFENDEUR

S.C.I. [V] IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Floriane BOUST de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : B192

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 15 décembre 2008, renouvelé par acte du 7 juin 2018, la SCI [V] IMMOBILIER a donné à bail commercial à la SARL RIBEIRA [R] & FAFE des locaux situés au rez-de-chaussée d’un immeuble sis [Adresse 2] (93).

Ledit rez-de-chaussée est divisé en trois lots de copropriété distincts, numérotés 1, 2 et 19.

Par acte du 24 décembre 2018, la SARL RIBEIRA [R] & FAFE a cédé son fonds de commerce à la SAS LES TROIS COEURS, en ce compris le droit au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er août 2023, la SAS LES TROIS COEURS a assigné la SCI [V] IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de Bobigny afin qu’elle soit notamment condamnée sous astreinte à lui délivrer le lot 19.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er novembre 2024, la SAS LES TROIS COEURS sollicite du tribunal de :

— Ordonner à la SCI [V] sous astreinte journalière de 200 euros à compter de la décision à intervenir de procéder à la délivrance à son bénéfice des locaux constitués par le lot 19 visés au bail commercial ;

— Condamner la SCI [V] à lui rembourser la somme de 19 367,85 euros correspondant au loyer versé pour le lot 19 qu’elle n’a jamais pu occuper, avec intérêts au taux légal à compter de la réception de la mise en demeure soit le 18 mai 2022 sur la somme de 10 796,43 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

En tout état de cause,

— Débouter la SCI [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner la SCI [V] à lui payer une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI [V] à supporter les entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du procès-verbal de constat du 2 avril 2022;

— Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2024, la SCI [V] IMMOBILIER sollicite du tribunal de :

— Débouter la SAS LES TROIS COEURS de l’ensemble de ses demandes

— Dire que le lot n°19 ne fait pas partie des locaux visés au bail commercial

— Condamner la SAS LES TROIS COEURS à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire pour les obligations et ou condamnations mises à sa charge.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux conclusions des parties pour un complet exposé des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’assiette du bail liant les parties

Se fondant sur l’article 1719 du code civil, la SAS LES TROIS COEURS sollicite qu’il soit ordonné à la SCI [V] IMMOBILIER de lui délivrer sous astreinte le lot n°19 inclus au bail.

Elle se prévaut de la désignation des locaux prévue au bail, d’un procès-verbal de constat du 2 avril 2022, de l’état descriptif de division du 2 avril 1998, faisant valoir que la description des locaux inclut sans équivoque le lot n°19, et que la SCI [V] IMMOBILIER ne justifie aucunement de l’existence des modifications qu’elle allègue, en tout état de cause antérieures à la conclusion du bail.

La SCI [V] IMMOBILIER fait valoir que le rez-de-chaussée a subi de nombreuses modifications depuis la construction de l’immeuble, le lot n°2 ayant été décloisonné afin de devenir une salle de café, modifications reprises par l’état descriptif de division du 2 avril 1998. Selon elle le lot n°19, constitué d’un studio à usage d’habitation, n’a jamais été inclus au bail du 15 décembre 2008, tel que renouvelé le 7 juin 2018.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature même du contrat de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

L’article 1188 du code civil dispose que le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

En l’espèce, le bail du 15 décembre 2008 n’est pas produit par les parties.

La désignation des locaux prévue au bail renouvelé est ainsi rédigée :

« Divers locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 6], à savoir:

Au rez de chaussée : à l’angle de la [Adresse 7] et de la [Adresse 8], une boutique à usage de commerce « Alimentation Buvette », arrière-boutique, cuisine, WC commun situé dans la cour.

A droite du couloir de l’immeuble : Trois pièces, cuisine, une salle d’eau comprenant douche, lavabo et WC.

A gauche du couloir de l’immeuble : Une cuisine, une pièce principale. Installation de l’eau, du gaz, de l’électricité et du chauffage central individuel au gaz par chaudière murale et radiateurs. Cave en sous-sol.

Une plus ample désignation des lieux loués n’étant pas nécessaire, le preneur déclarant les biens connaître pour les occuper déjà. »

Il ressort de l’état descriptif de division que le lot n°19 correspond à une pièce et une cuisine, accessibles depuis l’entrée n°2.

Le lot n°19 ne saurait être inclus au bail liant les parties, et ce pour les raisons suivantes :

— il ressort du plan produit par les parties que les lots 1, 2 et 19 comportent à eux trois quatre cuisines, tandis que le bail ne mentionne que trois cuisines

— le bail évoque « le couloir de l’immeuble », autour duquel il répartit le trois-pièces et la cuisine/pièce principale. Or, si le lot n°19 était inclus dans la désignation des locaux, le bail aurait dû distinguer entre les deux couloirs de l’immeuble (entrée 2 et entrée 1), le lot n°19 se situant à gauche de l’entrée n°1 tandis que le trois pièces se situe à droite d’un autre couloir, l’entrée n°2

— le bail mentionne « un immeuble sis à [Adresse 6] », ce alors que le lot n°19 se situe [Adresse 8], et ce quelle que soit la localisation de sa boîte aux lettres

— l’acte de vente du 28 octobre 2003, par lequel la SCI [V] IMMOBILIER a acquis l’immeuble, précise que le lot n°19 est un appartement donné à bail d’habitation, les lots 1 et 2 tant quant à eux loués par bail commercial à Madame [V] venant aux droits de la SARL JAC. Or le bail commercial du 11 juillet 2000 signé par la SARL JAC, prévoyait une désignation des lieux exactement identique à celle du bail pris par la SAS LES TROIS COEURS, et qui n’incluait donc pas le lot n°19.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de juger que le lot n°19 tel que décrit à l’état descriptif de division du 2 avril 1998.

La SAS LES TROIS COEURS sera dès lors déboutée de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SCI [V] IMMOBILIER.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS LES TROIS COEURS, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SCI [V] IMMOBILIER l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. La SAS LES TROIS COEURS sera donc condamnée à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, qu’aucun motif ne justifie d’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Dit que le lot n°19 de l’immeuble sis [Adresse 3] (93) ne fait pas partie des locaux visés au bail liant la SAS LES TROIS COEURS et la SCI [V] IMMOBILIER, renouvelé par acte du 7 juin 2018,

— Déboute la SAS LES TROIS COEURS de l’ensemble de ses demandes,

— Condamne la SAS LES TROIS COEURS à payer à la SCI [V] IMMOBILIER la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamne la SAS LES TROIS COEURS aux dépens,

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 07 avril 2025

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON