TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e GASMI AMARA

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 avril 2024

à Mme [W] [C]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06829 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4DML

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [V] [T]

né le 17 Mars 1967 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e GASMI AMARA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [W] [C]

née le 21 Septembre 1996, demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé le 18 mai 2020, Monsieur [V] [T] a consenti à Madame [W] [C] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 440 euros outre 38 euros de provisions sur charges.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [W] [C] le 29 décembre 2021, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 534,24 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 octobre 2023 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 09 octobre 2023 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [V] [T] a fait assigner en référé Madame [W] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MARSEILLE afin de voir :

Y venir la requise

— entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties ;

— entendre ordonner l’expulsion de Mme [W] [U], ainsi que celle de tous occupant de son chef, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 8 jours après la signification ;

— entendre condamner Mme [W] [U] à verser à Monsieur [V] [T] la provision de 2 195,36 euros, correspondant aux loyers impayés déduction faite des sommes déjà perçues ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuel des lieux à la somme de 442,03 euros par mois et condamner Mme [W] [U] à son paiement et ce jusqu’à complète libération du local ;

— entendre condamner Mme [W] [U] à verser à Monsieur [V] [T] la somme de 4 717,5 euros à titre provisionnel, au titre de l’indemnité d’occupation due au 1er octobre 2023, en principal, assortie des intérêts au taux légal majoré à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, déduction faite des sommes déjà perçues ;

— entendre condamner Mme [W] [U] à verser à Monsieur [V] [T] la somme mensuelle de 38 euros au titre des charges de copropriété du 1er mars 2022, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— entendre condamner Mme [W] [U] à verser à Monsieur [V] [T] la somme de 532 euros, à titre provisionnel, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2023, déduction faite des sommes déjà perçues en principal, assortie des intérêts au taux légal majoré à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir ;

— entendre condamner Mme [W] [U] à verser à Monsieur [V] [T] la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement les frais d’huissiers engagés et à venir dans le cadre de la présente procédure et de son exécution.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 janvier 2024 et, après un renvoi pour production d’ un décompte détaillé, a été retenue à l’audience du 1er février 2024, date à laquelle Monsieur [V] [T], représenté par son conseil, a réitéré les termes de son assignation en versant aux débats un décompte actualisé de sa créance au 1er janvier 2024 à la somme de 6 156,46 euros, échéance du mois de janvier 2024 incluse. Le bailleur s’oppose à l’octroi de délai de paiement à la locataire et à la suspension de la clause résolutoire.

Madame [W] [U] comparaissant en personne, demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant avoir un emploi en CDI depuis le 8 janvier 2024 et souhaiter rester dans les lieux. Elle fait valoir une situation financière difficile après la perte de son dernier emploi, mais elle informe que la situation a bien évolué et elle a repris le paiement des loyers. Elle déclare être sur liste d’attente pour l’obtention d’un logement social ;

Elle précise et justifie que son nom de famille est [C].

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il sera constaté que la partie défenderesse se nomme [W] [C].

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Auparavant, ce délai était de 2 mois.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 04 octobre 2023 a été dénoncée le 09 octobre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, soit six semaines au moins avant l’audience du 18 janvier 2024.

Par conséquent Monsieur [V] [T] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail du 18 mai 2020 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 décembre 2021, pour la somme en principal de 2 534,24 euros.

Ce commandement satisfait aux exigences de la loi du 06 juillet 1989 ;

Or, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, la locataire n’a pas réglé sa dette locative.

La clause résolutoire est donc acquise au 1er mars 2022 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail d’habitation à compter du 1er mars 2022, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation et l’expulsion

Madame [W] [C] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [W] [C] par remise des clés ou expulsion, au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 480,03 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée et Madame [W] [C] sera condamnée à la payer jusqu’à la libération effective des lieux ;

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [V] [T], fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, et un décompte de sa créance actualisée à la somme de 6 156,46 euros, au 1er janvier 2024 terme du mois de janvier 2024 inclus ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de la somme de 6 156,46 euros, décompte arrêté au 1er janvier 2024, Madame [W] [C] sera condamnée à payer la somme provisionnelle de 6 156,46 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 1er janvier 2024, terme du mois de janvier 204 inclus, avec intérêts au taux légal non majoré à compter du prononcé de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [W] [C] a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, faisant valoir travailler en CDI depuis le 08 janvier 2024 percevoir environ 800 euros de ressources et 154 euros de prime d’activité et avoir repris le paiement des loyers.

Le bailleur a maintenu ses demandes et s’est opposé à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire;

Il ressort du décompte versé aux débats que la locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer au jour de l’audience. La dette est importante et ne cesse d’augmenter, le bailleur s’opposant à l’octroi de délai de paiement. De surcroît le bailleur est une personne physique qui doit compter sur leurs revenus locatifs pour payer les charges induites par son bien immobilier ;

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délais de paiement et la demande de suspension de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après ;

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique ;

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [W] [C] qui succombe supportera la charge des dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Il convient en outre de condamner Madame [W] [C] à payer à Monsieur [V] [T], la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du CPC.

En application de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :

DECLARONS Monsieur [V] [T], recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que la partie défenderesse s’appelle [W] [C] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er mars 2022 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties, au 1er mars 2022 ;

REJETONS la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formulés par Madame [W] [C] ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame [W] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2] ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Madame [W] [C] à payer à titre provisionnel à Monsieur [V] [T] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 480,03 euros, sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS la demande d’astreinte pour quitter les lieux formulée par Monsieur [V] [T] ;

CONDAMNONS Madame [W] [C] à payer à Monsieur [V] [T], la somme provisionnelle de 6 156,46 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée à la date du 1er janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal non majoré à compter du prononcé de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [W] [C] à payer à Monsieur [V] [T], la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [C] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE – PRESIDENTE