T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/05141 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KYIO

MINUTE n° : 2025/ 615

DATE : 08 Octobre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Madame [K] [I], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

S.C.I. ZAM, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Olivier REVAH, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant et M^e Alain LEBOUGRE, avocat au barreau de PARIS

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 03 Septembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Alain-david POTHET

M^e Olivier REVAH

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Alain-david POTHET

M^e Olivier REVAH

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu l’assignation délivrée le 2 juillet 2025 à l’encontre de la SCI ZAM par laquelle Madame [K] [I] a saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan statuant en référé aux fins principales, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 544, 1240 du code civil, de condamner la défenderesse sous astreinte :

— à procéder à la coupe des arbres situés le long de l’assiette de la servitude de passage se situant sur sa propriété et diminuant la largeur de la servitude de passage,

— à ne pas entreposer sur l’assiette de la servitude de passage, quelque objet que ce soit, et notamment ses poubelles,

— à déposer la caméra installée,

outre le paiement par la défenderesse de la somme provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2025, complétant ses précédentes écritures et soutenues à l’audience du 3 septembre 2025, par lesquelles Madame [K] [I] sollicite, au visa des articles 835, 145 du code civil, 544, 1240 du code civil, outre de constater des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de :

CONSTATER le bien-fondé de son action et MAINTENIR les demandes d’injonction pour éviter leur renouvellement et en conséquence,

CONDAMNER la SCI ZAM à procéder à la coupe de tout arbre situé le long de l’assiette de la servitude de passage se situant sur sa propriété et diminuant la largeur de la servitude de passage telle que relatée dans l’acte de vente de Madame [K] [I] en date du 3 avril 2015 et DONNER ACTE à la SCI ZAM de ce qu’elle ne réclame plus d’astreinte,

FAIRE INTERDICTION à la SCI ZAM d’entreposer sur l’assiette de la servitude de passage, quelque objet que ce soit, et notamment le container poubelles, et DONNER ACTE à la SCI ZAM de ce qu’elle ne réclame plus d’astreinte sur cette injonction,

PRENDRE ACTE de ce que la caméra installée par la SCI ZAM a été déposée et DONNER ACTE à Madame [K] [I] de ce qu’elle ne réclame plus sa dépose,

CONDAMNER la SCI ZAM à lui payer la somme provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur la réparation de son préjudice notamment en l’état de l’atteinte à sa vie privée,

DESIGNER tel expert qu’il plaira à la juridiction avec la mission suivante :

se rendre sur place [Adresse 3] à 83240 CAVALAIRE-SUR-MERse faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa missionvisiter les lieux, propriété de madame [K] [I] mais aussi, si besoin est, ceux propriété de la SCI ZAMécrire les travaux réalisés sur le lot n° 92 du lotissement par rapport aux existants tels qu’ils figuraient sur le plan masse existant déposé au service de l’urbanisme de CAVALAIRE-SUR-MER le 27 mai 2020 examiner les infractions qui ont pu en résulter par rapport aux règles d’urbanisme visées dans le refus de permis de construire par arrêté municipal du 25 avril 2024examiner également les manquements qui auraient pu être commis par l’édification de la construction actuelle par rapport aux dispositions du cahier des charges du lotissement [Adresse 5], le règlement de ce même lotissement et le plan parcellaire définissant la zone constructible du lot n° 92 dudit lotissement, notamment par rapport aux distances minimum de constructiondire comment il peut être mis fin à ces infractions et manquementsdonner son avis sur les travaux éventuellement nécessaires à la remise en conformité des constructions en cause et les évaluer à l’aide de devisfournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente qui viendrait à être saisie au fond, de déterminer les responsabilités et d’évaluer tous les préjudices subis,CONDAMNER la SCI ZAM à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

S’ENTENDRE CONDAMNER aux entiers dépens ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 15 août 2025, soutenues à l’audience du 3 septembre 2025, par lesquelles la SCI ZAM sollicite de :

DEBOUTER Madame [K] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

La CONDAMNER à lui payer la somme de 8000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La CONDAMNER aux entiers dépens ;

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur les demandes principales relatives aux injonctions de faire et de ne pas faire

Madame [I] fonde ses prétentions de ce chef sur l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile aux termes duquel le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Elle expose être propriétaire du lot 92 au sein du lotissement [Adresse 4] sur la commune de Cavalaire sur Mer, et bénéficier, pour l’accès à son fonds, d’une servitude de passage située sur le lot voisin 91 appartenant à la SCI ZAM, fonds servant, d’une largeur de 7 mètres au départ du lot 91 pour se réduire à 4 mètres à l’entrée du lot 92, avec notamment des frais d’aménagement et d’entretien de la rampe d’accès supportés à frais communs par les deux propriétaires. Elle prétend avoir constaté que des branches d’arbres obstruaient l’assiette de ladite servitude, outre la présence de poubelles, et que la situation n’a été régularisée que suite à délivrance de l’assignation à la SCI ZAM dans le cadre de la présente instance. Elle prétend en outre qu’une caméra en façade de la maison de la SCI ZAM, qui était exposée en direction de la rampe d’accès, a également enlevée suite à l’assignation.

La SCI ZAM conteste les troubles manifestement illicites invoqués. Elle indique réaliser régulièrement l’entretien des végétaux, que les poubelles n’ont pas été entreposées par elle et que la caméra n’a pas servi à épier la requérante.

A titre liminaire, il est observé que le débat relatif à l’acte de servitude est vain, puisque les parties admettent les termes de la servitude de passage rappelée ci-dessus et il importe peu que la requérante ait versé aux débats en pièce 2 un acte concernant une servitude piétonne grevant un autre fonds que celui de la SCI ZAM.

Le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il doit être actuel au moment où la juridiction statue et, s’il est avéré, le juge apprécie les mesures propres à faire cesser le trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 29 novembre 2024 sur demande de la requérante matérialise principalement :

— un arbre dépassant de l’assiette de la servitude de passage (le commissaire de justice indiquant une impossibilité de l’éviter en passant en voiture et des branchages frottant ainsi la carrosserie du véhicule), les autres branches d’arbres n’empêchant manifestement pas le passage d’un véhicule ;

— la présence de poubelles sur l’assiette de la servitude, que le commissaire de justice date à partir des métadonnées du téléphone portable de la requérante aux 5 mai, 21 juillet et 10 août 2024 ;

— la présence d’une caméra en façade du fonds de la SCI ZAM, donnant en premier lieu sur le portail d’accès à ce fonds et en second lieu en direction de la rampe d’accès où se situe la servitude de passage consentie à Madame [I].

La SCI ZAM verse aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 16 juillet 2025 qui assure l’absence de trouble illicite actuel sur l’assiette de la servitude de passage, les végétaux ayant été entretenus comme le confirme une facture d’entretien, aucune poubelle n’étant présente sur ladite assiette et la caméra en façade ayant été enlevée.

Dès lors, aucun trouble manifestement illicite n’est constaté de manière actuelle, en contrariété avec l’article 835 précité.

La requérante ne vise pas d’autre fondement juridique à ses prétentions principales tendant à rappeler les obligations et interdictions à la défenderesse concernant l’usage de la servitude, désormais sans solliciter d’astreinte.

En tout état de cause, le juge des référés ne peut avoir pour office de constater que l’assignation a permis de régulariser la situation, d’autant que la défenderesse conteste avoir entreposé des poubelles et remet en cause la volonté de porter atteinte à la vie privée de la requérante par la caméra entreposée.

Le juge des référés ne peut davantage avoir pour office de rappeler les obligations et interdictions des parties pour l’avenir, celles-ci étant matérialisées par l’acte de constitution de la servitude.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes principales et Madame [I] en sera déboutée.

Sur la demande principale de versement d’une provision

Madame [I] fonde sa prétention de ce chef sur l’alinéa 2 de l’article 835 du code de procédure civile qui prévoit, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Elle soutient l’atteinte à l’intimité de la vie privée lui causant un préjudice et ainsi un droit à réparation conformément à l’article 1240 du code civil.

La SCI ZAM conteste toute volonté d’épier le fonds voisin, la caméra étant installée pour garantir la sécurité de sa propriété et ayant été retirée pour éviter un nouveau conflit de voisinage.

En droit, il est admis que la contestation sérieuse est appréciée souverainement par le juge des référés, et qu’elle ne saurait être constituée par la seule expression d’une opposition aux demandes adverses. La contestation est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions adverses n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

Quant au montant de la provision, elle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Les photographies de la caméra prises par le procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 29 novembre 2024 à la demande de Madame [I] laisse apparaître une caméra en direction de la rampe d’accès constituant l’assiette de la servitude, mais à une distance relativement éloignée. Comme il l’a été exposé, la caméra est en direction du portail d’entrée de la propriété de la SCI ZAM, la rampe d’accès étant visible au second plan derrière ledit portail.

Il n’est ainsi pas suffisamment établi l’atteinte à l’intimité de la vie privée, niée par la défenderesse et dont les contestations n’apparaissent pas immédiatement vaines au vu de la configuration des lieux.

Dans ce contexte, la preuve d’une obligation non sérieusement contestable n’est pas rapportée et il n’y a pas lieu à référé de ce chef. Madame [I] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande additionnelle de désignation d’un expert

A l’audience du 3 septembre 2025, la SCI ZAM soutient l’irrecevabilité de cette demande sur deux moyens :

— d’une part, le principe de l’estoppel, selon lequel nul ne peut se contredire au détriment d’autrui dans une procédure civile, la demande de désignation d’expert ayant la même mission que celle proposée par la SCI ZAM dans le cadre d’un autre contentieux introduit par cette dernière préalablement à la présente instance ;

— d’autre part, le principe de concentration des moyens, impliquant que Madame [I] aurait dû présenter une demande de complément de la mission de l’expert dans le cadre de l’instance introduite par la SCI ZAM.

Elle conteste en tout état de cause le motif légitime de la requérante à solliciter une telle expertise.

Madame [I] fonde sa demande sur l’article 145 du code de procédure civile selon lequel « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

A l’audience du 3 septembre 2025, elle soutient la recevabilité de cette demande qui ne porte pas sur les mêmes éléments que l’instance introduite par la SCI ZAM, si bien que les principes de l’estoppel et de concentration des moyens ne peuvent s’appliquer. Elle précise que la mission d’expertise proposée dans ses écritures est affectée d’une erreur matérielle et qu’elle concerne le lot 91 de la SCI ZAM et non le lot 92 (le sien).

Elle reprend par ailleurs ses écritures pour justifier de son motif à voir désigner un expert à raison des photographies du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 29 novembre 2024 laissant voir à l’évidence des non-respects du règlement du lotissement quant à la distance à la limite des fonds de quatre mètres et à la hauteur de l’immeuble édifié sur la parcelle de la SCI ZAM.

Sur la recevabilité de la demande, il est relevé que Madame [I] a notamment conclu, dans le cadre de l’instance séparée l’opposant à la SCI ZAM, que la mesure d’expertise sollicitée par cette dernière devait être rejetée au motif qu’il n’était pas prouvé le caractère contractuel des dispositions du règlement du lotissement [Adresse 5] (conclusions 2 de l’affaire RG 24/08436, pages 5 à 7, versées aux débats de la présente instance par la SCI ZAM).

Madame [I] va même jusqu’à invoquer l’hypothèse d’un éventuel trouble manifestement illicite par une transmission à l’expert éventuellement désigné du règlement du lotissement dont les dispositions ne seraient pas d’ordre contractuel.

C’est à raison que la SCI ZAM fait valoir le principe de l’estoppel puisque Madame [I] ne peut tout à la fois invoquer l’absence de preuve du caractère contractuel des règles d’urbanisme contenues dans le règlement du lotissement, pour s’opposer à la demande de désignation d’un expert adverse, et revendiquer, dans le cadre de la présente instance, l’application dudit règlement dans ses rapports contractuels avec la SCI ZAM quant aux problèmes de distances et de hauteur de construction afin de justifier la désignation d’un expert à sa demande.

Au surplus, l’objet initial du litige porte sur les manquements aux règles relatives à la servitude de passage et n’ont aucun lien avec cette demande de désignation d’un expert, laissant présumer un changement artificiel de l’objet du litige afin d’alimenter le conflit entre les parties.

Madame [I] sera ainsi déclarée irrecevable en sa demande tendant à voir désigner un expert.

A titre surabondant, la requérante ne justifie pas d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité alors que les seules photographies produites ne suffisent pas à caractériser un litige potentiel du fait de la prétendue violation du règlement du lotissement.

Sur les demandes accessoires

Madame [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance de référé

L’équité commande de ne pas laisser à la SCI ZAM la charge de ses frais irrépétibles. Madame [I] sera condamnée à lui payer la somme de 4000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les deux parties seront déboutées du surplus de leurs demandes à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire de droit et en premier ressort :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes principales de Madame [K] [I] et la DEBOUTONS de ces chefs.

DECLARONS Madame [K] [I] irrecevable en sa demande additionnelle tendant à voir désigner un expert judiciaire.

CONDAMNONS Madame [K] [I] aux dépens de l’instance.

CONDAMNONS Madame [K] [I] à payer à la SCI ZAM la somme de 4000 euros (QUATRE MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT