TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01958 – N° Portalis DBZS-W-B7I-ZB3L

N° de Minute : 25/00036

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 28 Avril 2025

[S] [L], [Z] [I]

C/

[F] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 28 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [S] [L], [Z] [I], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître DEBROISE Régis, Avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [F] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 10 Mars 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 24/1958 – Page – SD

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 22 juillet 2020 avec effet au 24 juillet 2020, M. [S] [I] a donné en location, pour une durée initiale de trois ans, à Mme [U] [E] et M. [F] [B] un appartement à usage d’habitation n° B05 situé au rez-de-chaussée du [Adresse 3] à [Localité 9] ainsi qu’un parking 68 en sous-sol situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 690 euros, outre une provision sur charges de 78 euros.

Par lettre recommandée non datée mais qui a été numérisée par l’agence en charge de la gestion locative le 10 septembre 2020, Mme [E] a adressé à celle-ci son congé, compte tenu de son départ des lieux.

Par acte d’huissier du 9 août 2024, M. [I] a fait délivrer à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2 567,80 euros dont 2 440,44 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 13 août 2024.

Par acte d’huissier du 2 décembre 2024, M. [I] a fait assigner M. [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir :

constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail,ordonner sans délai l’expulsion de M. [B] et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique,condamner M. [B] au paiement par provision de la somme de 4 989,97 euros correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 14 novembre 2024, quittancement novembre 2024 inclus,juger et ordonner que la dette sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de décembre 2024 ainsi que janvier, février et mars 2025, en prenant en compte les versements éventuellement effectués par M. [B],condamner M. [B] au paiement par provision d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à départ effectif des lieux,juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative telle que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés, conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 9 août 2024,condamner M. [B] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [B] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au Préfet du Nord le 3 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 mars 2025.

M. [I], représenté par son conseil, s’en est rapporté aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette à la somme de 8 423,37 euros au 1er mars 2025.

M. [B], assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’un trouble manifestement illicite

Aux termes de l’article 834 du même code, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, le défendeur n’a manifestement pas réglé son loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes du paragraphe I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail a été conclu entre les parties le 22 juillet 2020 contient une clause résolutoire (article VIII) qui stipule qu’à défaut de paiement du dépôt de garantie, d’un seul terme de loyer, des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice.

Le bailleur justifie avoir fait délivrer au locataire, le 9 août 2024, un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d’obtenir le règlement de la somme de 2 567,80 euros dont 2 440,44 euros à titre principal dans un délai de deux mois.

Suivant le décompte produit par le bailleur et arrêté au 6 mars 2025, les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

D’après ce même décompte, M. [B] n’a effectivement procédé à aucun règlement depuis le 8 mai 2024.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 10 octobre 2024.

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, M. [B] ne comparaît pas à l’audience et sa situation est ignorée.

Par ailleurs, il n’a procédé à aucun règlement depuis près d’un an.

Il n’y a donc pas lieu d’envisager la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail et l’expulsion de M. [B] sera ordonnée selon les modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

RG 24/1958 – Page – SD

Par ailleurs, le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation indue de son bien immobilier est réparée par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail.

En l’espèce, l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail sera fixée à une somme équivalente au loyer, charges comprises qui aurait été due en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de 844,10 euros suivant le décompte actualisé produit par le bailleur.

Suivant ce même décompte, la dette de M. [B] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés est de 8 423,37 euros, échéance de mars 2025 incluse.

M. [B] sera donc condamné à payer à M. [I] la somme provisionnelle de 8 423,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mars 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 août 2024 sur la somme de 2 440,44 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus.

A compter du mois d’avril 2025, M. [B] sera condamné à payer à M. [I] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer convenu dans le bail, charges comprises, soit la somme de 844,10 euros et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative telle que mentionnée dans le cadre du contrat de bail.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [B] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 9 août 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [B] sera condamné à payer à M. [I] la somme de 600 euros.

Enfin, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant en référés à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation du bail signé le 22 juillet 2020 avec effet au 24 juillet 2020 entre M. [S] [I] et M. [F] [B] portant sur un appartement à usage d’habitation n° B05 situé au rez-de-chaussée du [Adresse 3] à [Localité 9] ainsi qu’un parking 68 en sous-sol situé à la même adresse, à compter du 10 octobre 2024 ;

DISONS qu’à défaut pour M. [F] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [S] [I] pourra faire procéder à son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS qu’en application de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXONS le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux à une somme équivalente au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 844,10 euros qui sera révisable dans les mêmes conditions que le loyer contractuellement convenu ;

CONDAMNONS M. [F] [B] à payer à M. [S] [I] la somme provisionnelle de 8 423,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mars 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 août 2024 sur la somme de 2 440,44 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [F] [B] à payer à M. [S] [I] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant de 844,10 euros, à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS à M. [F] [B] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNONS M. [F] [B] à payer à M. [S] [I] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [F] [B] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 9 août 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 9], le 28 avril 2025.

LE GREFFIER LE JUGE