TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT DU 19 JUIN 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/06262 – N° Portalis DB3S-W-B7H-X3TG

N° de MINUTE : 25/905

DEMANDEUR

SEINE-SAINT-DENIS HABITAT

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître [S], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

DEFENDEUR

Société SIMMOPARK

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Frédéric SCHNEIDER de la SELEURL CLB Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1851

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 12 décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART,juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice du 15 novembre 2019, SEINE SAINT-DENIS HABITAT a assigné la société SIMMOPARK devant le Tribunal de grande instance de BOBIGNY aux fins de validation du congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction délivré le 21 mai 2019 pour la date du 31 décembre 2019 et d’expertise judiciaire pour déterminer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation.

Par jugement mixte du 09 mars 2021, le Tribunal judiciaire de BOBIGNY a :

— jugé que le congé de refus de renouvellement avec offre d’une indemnité d’éviction du 21 mars 2019 n’est pas atteint de nullité et qu’il est en conséquence valide,

— jugé que le congé délivré par SEINE-SAINT-DENIS HABITAT à la société SIMMOPARK le 21 mai 2019, vaut exercice du droit d’option par SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, à savoir le refus du renouvellement du bail commercial avec offre d’une indemnité d’éviction,

— dit que le bail commercial consenti à la société SIMMOPARK portant sur le parking G 1 situé à hauteur du [Adresse 3] et sur le parking G 2 situé à hauteur du [Adresse 5] a pris fin le 31 décembre 2019,

— fixe l’indemnité d’occupation due par la société SIMMOPARK au montant du dernier loyer expiré, pour la durée de l’expertise et jusqu’à ce que soit rendue une décision sur le fond,

— dit que la société SIMMOPARK est redevable à l’égard de la SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d’une indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2020 jusqu’à la libération effective des locaux,

— dit que la société SIMMOPARK peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction par SEINE-SAINT-DENIS HABITAT,

— avant-dire droit sur le montant de l’indemnité d’éviction, ordonné une expertise confiée à M. [G] [C].

Le 09 janvier 2023, M. [G] [C] a rendu son rapport daté du 30 novembre 2022.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 16 avril 2024, SEINE – SAINT DENIS HABITAT demande au Tribunal de :

— homologuer le rapport d’expertise judiciaire du 30 novembre 2022 ;

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 483 000 euros ;

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2020 à la somme de 52 901 euros ;

— débouter la société SIMMOPARK de sa demande de condamnation de la somme de 122 905,60 euros au titre du trop-perçu des indemnités d’occupation ;

— ordonner que l’indemnité d’occupation soit majorée des charges, taxes et accessoires et soit perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et subira les mêmes majorations et indexations, à compter du mois de janvier 2020 ;

— donner acte à SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de son accord pour établir les avoirs correspondants au trop perçu des années 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 prorata temporis afin qu’ils s’imputent sur les appels d’indemnité d’occupation à venir, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— débouter la société SIMMOPARK de sa demande de paiement total ou partiel, immédiat et direct de l’indemnité d’éviction et de solde d’indemnité d’occupation, de désignation de séquestre en la personne de son Conseil, Maître Frédéric SCHNEIDER ;

— débouter la société SIMMOPARK de sa demande de désignation de séquestre en la personne de son Conseil, Maître Frédéric SCHNEIDER ;

— désigner tel séquestre qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de percevoir l’indemnité d’éviction et le différentiel des indemnités d’occupation de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et de verser à la société SIMMOPARK « contre remise des clés du local vide » en application de l’article L. 145-29 du code de Commerce et à défaut, faire application de l’article L. 145-30 du code de commerce ;

— dire qu’en application de ces dispositions, le délai de trois mois devra courir à compter de ces versements par SEINE-SAINT-DENIS HABITAT entre les mains du séquestre et qu’en cas de non remise des clés dans le délai, le séquestre devra retenir 1 % du montant de l’indemnité par jour de retard ;

— ordonner que les dépens, qui comprendront les dépens, comprenant les frais d’expertise, soient partagés par moitié entre les parties.

— condamner en tant que de besoin la société SIMMOPARK à la moitié des dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 06 mars 2024, la société SIMMOPARK demande au Tribunal de :

— homologuer en sa conclusion le rapport d’expertise de Monsieur [G] [C] du 30 novembre 2022 ;

— fixer à la somme de 483 000 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par SEINE-SAINT-DENIS

HABITAT à la société SIMMOPARK ;

— en tant que de besoin, à titre principal, condamner SEINE-SAINT-DENIS HABITAT à verser la somme de 483 000 euros à la société SIMMOPARK à titre d’indemnité d’éviction ;

— à titre subsidiaire, condamner SEINE-SAINT-DENIS-HABITAT à verser entre les mains de la société SIMMOPARK 50% de l’indemnité d’éviction et désigner la société CLB Avocats, en la personne de Maître Frédéric SCHNEIDER, conseil de SIMMOPARK, en qualité de séquestre des 50% restant, avec mission habituelle en la matière,

— condamner SEINE-SAINT-DENIS HABITAT à rembourser sur justificatifs le montant des frais que SIMMOPARK aura à exposer dans le cadre des licenciements nécessités par son éviction ;

— fixer à la somme de 52 901 euros annuelle le montant de l’indemnité d’occupation depuis le 1er janvier 2020, jusqu’à libération effective des lieux ;

— en tant que de besoin, condamner SEINE-SAINT-DENIS HABITAT à verser à la société SIMMOPARK la somme de 122 905,60 € à parfaire du prorata 2024 et ce, dès le jugement à intervenir, au titre de trop-perçu depuis le 1er janvier 2020 ;

— fixer à trois mois, à compter de la date du paiement effectif de l’indemnité d’éviction par SEINE SAINT DENIS HABITAT, le délai imparti à la société SIMMOPARK pour libérer les lieux ;

— dire que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elles ont respectivement exposés, les frais d’expertise demeurant à la charge de SEINE-SAINT-DENIS HABITAT.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 17 mai 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 12 décembre 2024.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 20 mars 2025 et au 15 mai 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal puis au 19 juin 2025 en raison de l’indisponibilité du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, qu’il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Ce même article dispose que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Dans son rapport d’expertise, M. [G] [C] a conclu à une indemnité d’éviction principal de 483 000 euros, en précisant que les frais de licenciement seront dus sur présentation de justificatifs.

Les parties sont d’accord avec cette évaluation et demandent au Tribunal de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 483 000 euros.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité d’éviction due par SEINE-SAINT-DENIS HABITAT à la société SIMMOPARK à la somme de 483 000 euros, somme à laquelle s’ajoutent les frais de licenciement sur justificatifs et de condamner SEINE-SAINT-DENIS HABITAT à verser cette somme à la société SIMMOPARK et de lui payer les frais de licenciement sur justificatifs de ces frais.

Sur la demande de séquestre et le délai de paiement de l’indemnité d’éviction

L’article L.145-28 du code de commerce prévoit qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue ; que jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré et que l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Le même article ajoute dans son 2ème alinéa que par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56.

L’article L. 145-18 du code de commerce dispose dans son 1er et 2ème alinéa que le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 et qu’il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l’évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l’urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits articles.

L’article L. 145-29 du même code prévoit qu’en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre ; qu’à défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête.

En l’espèce, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT ne vise aucune disposition légale ou règlementaire lui permettant de retarder le paiement de l’indemnité d’éviction à la libération effective des lieux par le locataire et donc d’écarter le droit légal de maintien dans les lieux du locataire prévu par l’article L. 145-28 du code de commerce.

En outre, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT ne fait valoir aucun fait pertinent et ne produit aucune pièce de nature à justifier la désignation d’un séquestre pour le paiement de l’indemnité d’éviction.

Les parties étant d’accord sur le montant de l’indemnité d’éviction telle qu’évaluée par l’expert judiciaire, il n’y a pas lieu à la désignation d’un séquestre pour le paiement de cette indemnité.

SEINE-SAINT-DENIS HABITAT sera donc débouté de sa demande de désignation d’un séquestre pour le règlement de l’indemnité d’éviction et de sa demande de voir retarder ce paiement à la libération effective des lieux par la société SIMMOPARK.

Sur la demande de fixation du délai pour libérer les lieux de la société SIMMOPARK

L’article L.145-29 du même code prévoit qu’en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre.

En conséquence, il n’appartient pas au Tribunal de fixer un délai pour la libération effective des lieux par la société SIMMOPARK, ce délai étant fixé par la loi.

Sur la demande de fixation de l’indemnité d’occupation

L’article L145-28 du code du commerce prévoit que l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Ainsi, l’indemnité d’occupation se détermine sur la base d’une valeur locative, correspondant au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué, d’après les critères définis à l’article L. 145-33 du code du commerce (caractéristique du local, destination, obligation des parties, facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage).

En l’espèce, l’expert judiciaire a évalué l’indemnité d’occupation dues à compter du 1er janvier 2020 à la somme de 52 901 euros.

Les parties sollicitent l’homologation des conclusions de l’expert.

Cependant, SEINE-SAINT-DENIS HABITAT demande la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 52 901 euros outre les charges, taxes et accessoires prévus au bail et la société SIMMOPARK sollicite la fixation de cette indemnité à la somme de 52 901 euros annuelle.

La lecture du rapport d’expertise met en évidence que l’évaluation retenue de 52 901 euros pour l’indemnité d’occupation est annuelle.

Il n’y a pas lieu d’ajouter les charges, taxes et accessoires prévus au bail.

En conséquence, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 52 901 euros par an à compter du 1er janvier 2020.

Les lieux n’ayant pas été libérés par la société SIMMOPARK à la date du présent jugement et l’indemnité d’occupation courant jusqu’à cette libération effective des lieux, il y a lieu de procéder aux comptes entre les parties et il y a lieu de débouter la société SIMMOPARK de sa demande de remboursement de l’indemnité d’occupation trop perçue avant le présent jugement.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de partager par moitié les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, entre SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et la société SIMMOPARK, une expertise judiciaire ayant été nécessaire pour évaluer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation et les parties ayant sollicité l’homologation des conclusions de l’expert judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il y a lieu de laisser à la charges de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Fixe l’indemnité d’éviction due par SEINE-SAINT-DENIS HABITAT à la société SIMMOPARK à la somme de 483 000 euros, somme à laquelle s’ajouteront les frais de licenciement sur justificatifs  ;

Condamne SEINE-SAINT-DENIS HABITAT à payer à la société SIMMOPARK la somme de 483 000 euros ainsi que les frais de licenciement sur justificatifs ;

Déboute SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de sa demande de désignation d’un séquestre pour le règlement de l’indemnité d’éviction et de sa demande de voir retarder ce paiement à la libération effective des lieux par la société SIMMOPARK ;

Déboute la société SIMMOPARK de sa demande de fixer la date de libération effective des lieux à un délai de 03 mois à compter du paiement de l’indemnité d’éviction ;

Fixe l’indemnité d’occupation à la somme de 52 901 euros par an à compter du 1er janvier 2020 ;

Débouter la société SIMMOPARK de sa demande de remboursement de l’indemnité d’occupation trop perçue depuis 1er janvier 2020 et jusqu’au présent jugement ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Partage les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, par moitié entre SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et la société SIMMOPARK ;

Laisse à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles qu’elle a exposés.

Fait au Palais de Justice, le 19 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART