REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/02243 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KGI6

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 07 Mai 2025

[K] c/ [M]

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [T] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Christophe ROSE de l’ASSOCIATION ASSOCIATION CABINET ROSE, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 83050-2023-004723 du 10/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

DEFENDERESSE:

Madame [V] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 07 Mai 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— Maître Christophe ROSE de l’ASSOCIATION ASSOCIATION CABINET ROSE

— [V] [M]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [K] est propriétaire, sur la commune de [Localité 6], d’un appartement T2 situé en rez-de-chaussée au [Adresse 2].

Le 1er juillet 2019, il a mis son bien à la disposition de madame [V] [M], née [Z], suivant un arrangement que les parties reconnaissent toutes deux comme un bail verbal, la locataire étant dans ce cadre redevable à son propriétaire d’une somme de 420 euros à titre de loyer mensuel.

Les loyers ont été régulièrement payés entre le 1er juillet 2019 et le 31 décembre 2022.

Invoquant la défaillance de sa locataire dans le paiement de ses loyers à compter du mois de janvier 2023, Monsieur [T] [K] a fait délivrer à madame [V] [M] suivant acte de commissaire de Justice du 31 janvier 2024 remis à l’étude, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 5.260 euros, suivant un décompte arrêté au mois de janvier 2024 et visant la condition résolutoire de l’article 1184 du code civil.

Par acte de commissaire de Justice du 11 mars 2024, Monsieur [T] [K] a fait assigner madame [V] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation liant les parties en raison du manquement grave aux obligations de madame [V] [M] avec toutes conséquences de droit,

— ordonner l’expulsion de madame [V] [M] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

— condamner madame [V] [M] au paiement de la somme totale de 5.680 euros en principal à parfaire, arrêtée au 22 février 2024,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 420 euros par mois à compter de la date de la résiliation du bail,

— condamner madame [V] [M] aux entiers dépens de l’instance.

Par jugement avant dire droit du 18 juillet 2024, le Juge des Contentieux de la Protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 20 novembre 2024, constatant qu’aux termes du diagnostic social visé par la circulaire du 09 février 1999 réalisé au bénéfice de la défenderesse, cette dernière a déclaré avoir procédé au règlement de son loyer jusqu’au mois de novembre 2023, le rapport précisant que madame [V] [M] a présenté des quittances de loyers sur les mois de janvier, février, août, septembre, octobre et novembre 2023.

A l’audience qui s’est tenue le 20 novembre 2024, Monsieur [T] [K], assisté par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes, contestant l’existence de quittances de loyers et précisant que si des quittances sont produites, il déposera plainte.

Madame [V] [M], présente en personne, a affirmé avoir réglé les loyers en espèces, précisant que son propriétaire venait récupérer le loyer chez elle en lui donnant parfois une quittance.

Madame [V] [M] a été autorisée à produire les quittances de loyers par le biais d’une note en délibéré.

Par courrier reçu au greffe le 26 novembre 2024, madame [V] [M] a produit au tribunal des copies de quittances de loyers portant sur les mois de janvier, février, août, septembre, octobre, novembre2023.

Par jugement avant dire droit du 8 janvier 2025, le Juge des Contentieux de la Protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 2 avril 2025, madame [V] [M] ayant produit des quittances de loyer en cours de délibéré, sans justifier de leur communication au demandeur et porteuses de signatures différentes, pourtant toutes attribuées à monsieur [T] [K].

Madame [M] a été invitée à produire l’original des quittances de loyers produites dans le cadre de sa note en délibéré du 26 novembre 2024 portant les numéros 39,38, 41, 42, 43 et 44, ainsi que la preuve de la communication à son adversaire de l’ensemble des éléments invoqués au soutien de ses prétentions.

Monsieur [T] [K] a été invité à justifier le cas échéant de documents porteurs de sa signature aux fins d’éventuelles comparaisons d’écriture.

A l’audience du 2 avril 2025, monsieur [T] [K] était présent en personne. Madame [V] [M] n’était ni présente ni représentée. Aucun des éléments sollicités par jugement avant dire-droit du 5 février 2025 n’a été produit aux débats.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Il sera rappelé que par jugement avant dire droit du 5 février 2025, la demande de monsieur [T] [K] a déjà été déclarée recevable.

I/ SUR LA RESILIATION JUDICIAIRE

L’article 1728 du code civil impose au preneur :

« 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus".

Le non respect de ses obligations par le locataire l’expose au risque de réssolution judiciaire du bail le liant à son propriétaire.

L’article 1227 du code civil prévoit ainsi que « la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. »

L’article 1217 du même code précise que "la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) provoquer la résolution du contrat (…)".

En l’espèce, Monsieur [T] [K] se prévaut d’un bail verbal conclu avec madame [V] [M] depuis juillet 2019 et fait valoir que sa locataire a réglé son loyer de 420 euros par mois jusqu’en décembre 2022 avant de cesser tout paiement.

Monsieur [T] [K] produit un titre de propriété du bien objet du litige, outre un exemplaire d’un bail daté du 1er juillet 2019, non signé par le locataire. S’il affirme en avoir demandé la régularisation, il n’en établit pas la preuve.

Madame [V] [M] ne conteste toutefois pas l’existence du bail verbal et reconnaît qu’elle occupait bien l’appartement.

En réponse à la demande en paiement, elle prétend avoir réglé son loyer en espèces et produit des copies de quittances de loyer.

Toutefois, celles-ci étant contestables en la forme (produites en copies uniquement et porteuses de signatures diverses ne semblant pas correspondre à un seul émetteur), la production de ces quittances a été sollicitée en original.

Madame [V] [M] n’a pas donné suite à cette demande de production faite par le tribunal, de sorte qu’elle ne justifie pas des loyers qu’elle aurait éventuellement réglés en espèces et dont il lui aurait été donné quittance par son propriétaire.

Au contraire, des échanges entre les parties, intervenus par sms au mois d’octobre 2023, il appert que la fille de madame [M] promet le règlement d’un loyer à monsieur [K], par l’intermédiaire d’un dénommé [R].

Monsieur [T] [K] produit un décompte débutant en janvier 2023 et arrêté au mois de mars 2025.

Si le montant du loyer n’est pas précisé, la preuve du montant du loyer du bail est régie par les dispositions de l’article 1716 du code civil, qui prévoient que "lorsqu’il y aura contestation sur le prix du bail verbal dont l’exécution a commencé, et qu’il n’existera point de quittance, le propriétaire en sera cru sur son serment, si mieux n’aime le locataire demander l’estimation par experts ; auquel cas les frais de l’expertise restent à sa charge, si l’estimation excède le prix qu’il a déclaré".

En l’espèce, madame [V] [M] ne conteste ni le principe ni l’évaluation du loyer par son propriétaire, ne lui opposant que le fait qu’elle aurait réglé les mensualités réclamées.

Elle n’établit pas non plus avoir procédé au règlement total ou partiel des échéances de loyer réclamées par son propriétaire entre le mois de janvier 2023 et le mois de mars 2025.

Ces manquements graves justifient qu’il soit fait droit à la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et d’expulsion formée par le bailleur, suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

II/ SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT

Monsieur [T] [K] produit un décompte actualisé au mois de mars 2025 inclus, établissant la dette de madame [V] [M] à cette date à la somme de 11.140 euros, tenant compte du règlement partiel intervenu en janvier 2023.

Madame [V] [M], non comparante, ne justifie pas du règlement des loyers échus, figurant en débit sur son compte locatif.

Il sera par conséquent fait droit à la demande en paiement formée par le bailleur.

Madame [V] [M] sera condamnée à payer à Monsieur [T] [K] la somme de 11.140 euros correspondant aux loyers restant dus à la date du 31 mars 2025.

Par ailleurs, Monsieur [T] [K] sollicite la condamnation de madame [V] [M] à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, due à compter de la date de résiliation du bail.

En l’occurrence, le bail est résilié à la date de la présente décision, de sorte que la demande en paiement formée par Monsieur [T] [K] doit s’analyser en une demande de paiement des loyers jusqu’à la date de résiliation (date du jugement) et une demande en paiement d’indemnité d’occupation à compter de cette date.

De ce fait, madame [V] [M] sera condamnée :

— au paiement de la somme de 11.140 euros correspondant aux loyers dus à la date du 2 avril 2025 (loyer du mois d’avril non inclus),

— au paiement d’une indemnité d’occupation de 420 euros à compter de la résiliation du bail, soit à la date de la présente décision, incluant la mensualité due au titre du mois d’avril 2025, et jusqu’à libération effective des lieux.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [V] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [T] [K], madame [V] [M] sera condamnée à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE à la date de la présente décision la résiliation du bail verbal liant Monsieur [T] [K] et madame [V] [M] et portant sur un logement à usage d’habitation situé au rez-de-chaussée lot n°2 du [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à madame [V] [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour madame [V] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [T] [K] pourra, un mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE madame [V] [M] à verser à Monsieur [T] [K] les sommes de :

—  11.140 euros correspondant aux loyers dus à la date du 2 avril 2025 (loyer du mois d’avril non inclus),

CONDAMNE madame [V] [M] à verser à Monsieur [T] [K] une u paiement d’une indemnité d’occupation de 420 euros à compter de la résiliation du bail, soit à la date de la présente décision, incluant la mensualité due au titre du mois d’avril 2025, et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE madame [V] [M] à verser à Monsieur [T] [K] une somme 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [V] [M] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection