T R I B U N A L J U D I C I A I R E

D E D R A G U I G N A N

____________

JUGEMENT

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

REFERE n° : N° RG 24/08299 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KNRU

MINUTE n° : 2025/ 11

DATE : 08 Janvier 2025

PRESIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [3] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA AD IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Renaud ESSNER, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDERESSE

Madame [B] [S], demeurant [Adresse 2]

non comparante

DEBATS : Après avoir entendu à l’audience du 27 Novembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, la décision a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Renaud ESSNER

copie dossier

délivrées le

Envoi par Comci à M^e Renaud ESSNER

EXPOSE DU LITIGE

Suivant relevé de propriété, Madame [B] [S] est propriétaire des lots 495 et 573 au sein de la copropriété dénommée [3], située au [Adresse 2] à [Localité 4].

Des charges étant demeurées impayées, par courrier recommandé du 1er août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3] a mis en demeure Madame [B] [S] d’avoir à régler les charges impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, auquel il est renvoyé pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, a fait assigner Madame [B] [S], devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins de solliciter, outre de constater des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, la condamnation de la défenderesse au paiement des sommes de 5403,79 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date d’assignation, au titre des charges de copropriété impayées, de 3149,52 euros au titre des frais nécessaires en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de 2000 euros à titre de dommage et intérêts, de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de Maître Renaud ESSNER sur son affirmation de droit.

Bien qu’assignée à l’étude de commissaire de justice, Madame [B] [S] n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience du 27 novembre 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il est relevé que l’article 472 du code de procédure civile, applicable en référé lorsque le défendeur ne comparaît pas, impose au juge de statuer sur la demande et de n’y faire droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

De plus, par application de l’article 473 du même code, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire à l’égard de l’ensemble des parties.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. »

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

L’article 14-2 de ladite loi dispose : « I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel (…) »

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, énonce : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.»

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en outre : « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

1. a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (…) »

Madame [B] [S] a été mise en demeure le 1er août 2024 de régler la somme de 6374,12 euros. Cette mise en demeure est restée infructueuse pendant un délai de 30 jours. Elle permet au syndicat demandeur en application de l’article 19-2 susvisé de solliciter le paiement des charges dues au titre des exercices précédents, des provisions échues et à échoir de l’exercice en cours, soit jusqu’au 31 mars 2025 et des appels de fonds pour les travaux votés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— le décompte des sommes dues jusqu’au 31 mars 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 3 décembre 2020, 25 septembre 2021, 20 août 2022, 2 septembre 2023 et 24 août 2024 approuvant les comptes 2019/2020, 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024 et autorisant des travaux en prévoyant le budget y afférant,

— les appels de fonds,

— la lettre de mise en demeure du 1er août 2024 au titre des charges impayées.

Le syndicat demandeur justifie de sa créance à hauteur de la somme actualisée selon décompte à hauteur de 5403,79 euros au titre des charges échues et à échoir au 31 mars 2025.

Il sera en conséquence fait droit à la demande du syndicat requérant à hauteur de la somme de 5403,79 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret 67-223 du 17 mars 1967.

En revanche, si le contrat de syndic prévoit la tarification des frais de recouvrement de l’article 10-1 précité qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, il convient de justifier de la nécessité d’engager de tels frais et en l’espèce le syndicat requérant ne prouve cette nécessité qu’à hauteur de 300 euros pour les frais de constitution d’hypothèques, et de 99 euros pour le suivi de la procédure de recouvrement. Il n’est pas justifié de la nécessité des autres frais, représentant plus de la moitié de la somme due en principal, qui pourront le cas échéant être pris en compte au titre des frais irrépétibles. Les frais seront ainsi fixés à la somme de 399 euros, que la défenderesse sera condamnée à payer au syndicat, avec également intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024. Le syndicat requérant sera débouté de sa demande de ce chef.

Aux termes de l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, applicable aux obligations contractuelles de paiement de somme d’argent, « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, le syndicat requérant établit que deux procédures similaires ont été nécessaires en 2015 et 2021 à l’égard de la copropriétaire défaillante. Les troubles générés à la trésorerie de la copropriété apparaissent évidents si bien que la défenderesse sera condamnée à payer au syndicat requérant la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts.

La défenderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance pour lesquels le recouvrement direct sera accordé à Maître Renaud ESSNER dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme qu’il apparaît équitable de fixer à hauteur de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Le syndicat requérant sera débouté du surplus de sa demande de ce chef.

Par ailleurs, le syndicat requérant sollicite que les frais de recouvrement, incluant ceux de l’article A.444-32 du code de commerce soient mis à la charge de la défenderesse au titre des dépens. Néanmoins, le droit proportionnel dégressif mentionné à l’article A.444-32 du code de commerce dû au commissaire de justice ayant reçu un mandat de recouvrement est, selon les dispositions de l’article R.444-55 du même code, à la charge du créancier, sans qu’il puisse y être dérogé, ces dispositions étant d’ordre public. La demande en ce sens sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Frédéric ROASCIO, vice-président délégué par Madame la présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, les sommes de :

—  5403,79 euros (CINQ MILLE QUATRE CENT TROIS EUROS ET SOIXANTE-DIX-NEUF CENTS) au titre des charges de copropriété impayées et à échoir au 31 mars 2025,

—  399 euros (TROIS CENT QUATRE-VINGT-DIX-NEUF EUROS) au titre des frais de recouvrement,

ces deux sommes étant assorties des intérêts au taux légal à compter du 1er août 2024 ;

CONDAMNE Madame [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) à titre de dommages et intérêts, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [B] [S] aux entiers dépens de l’instance et ACCORDE à Maître Renaud ESSNER le droit au recouvrement direct des dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, la somme de 1000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA AD IMMOBILIER, du surplus de ses demandes principales et accessoires.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe aux jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT