TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 7]

N° RG 24/00945 – N° Portalis DB22-W-B7I-SUZF

JUGEMENT

Du : 04 Avril 2025

[Y] [Adresse 1], [M] [Adresse 1] NEE [S]

C/

[X] [H]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e JAMET

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [H]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 04 Avril 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 06 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [D]

[Adresse 2]

représenté par leur mandataire de gestion l’Agence REGIE IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 8]

Madame [M] [D] née [S]

[Adresse 2]

représentée par leur mandataire de gestion l’Agence REGIE IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tous deux représentés par M^e Virginie JAMET, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

Madame [X] [H]

[Adresse 3]

[Localité 8]

comparante

A l’audience du 06 Février 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 octobre 2020, Monsieur [D] [Y] et Madame [D] née [S] [M] ont donné à bail à Madame [H] [X] un appartement, une cave et un emplacement de stationnement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1074,00 euros, et 176 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2024, Monsieur [D] [Y] et Madame [D] née [S] [M] ont fait signifier à Madame [H] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 326,70 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 19 juillet 2024, Monsieur [D] [Y] et Madame [D] née [S] [M] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, Monsieur [D] [Y] et Madame [D] née [S] [M] ont fait assigner Madame [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit des bailleurs Monsieur [D] [Y] et Madame [D] [M],à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs de Madame [H] [X] pour inexécution par cette dernière de ses obligations contractuelles, à savoir le non-paiement des loyers aux termes convenus,ordonner l’expulsion de Madame [H] [X] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux loués sis [Adresse 4],dire que le sort des meubles se trouvant sur les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, condamner Madame [H] [X] au paiement des sommes suivantes :la somme de 5 518,76 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er novembre 2024 (échéance de novembre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, la somme de 551 euros au titre de la clause pénale, arrêtée à novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi normalement augmenté des charges légalement exigibles, à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à la remise effective des clefs aux bailleurs ou à leur mandataire,la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024 et de l’assignation,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 18 novembre 2024.

À l’audience du 6 février 2025, Monsieur [D] [Y] et Madame [D] née [S] [M], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 5 722,76 euros arrêtée au 4 février 2025. Ils mentionnent que la dette perdure depuis un an et demi et que le paiement du loyer a repris mais pas en intégralité. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Madame [H] [X], présente, explique qu’elle a repris un emploi depuis le 13 janvier 2025. Elle ne savait pas que le loyer avait augmenté. Elle informe que le montant de la dette actualisé à l’audience comprend le loyer de février qui a été payé entre le 5 et le 6 février 2025. Elle demande l’octroi de délais de paiement à hauteur de 200 ou 220 euros par mois et son maintien dans les lieux. Elle mentionne qu’elle est actuellement en recherche d’un logement moins cher.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [D] [Y] et Madame [D] née [S] [M] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [D] [Y] et Madame [D] née [S] [M] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 octobre 2020, du commandement de payer délivré le 18 juillet 2024 et du décompte de la créance actualisé au 4 février 2025 que Monsieur [D] [Y] et Madame [D] née [S] [M] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Monsieur [D] [Y] et Madame [D] née [S] [M] imputent au décompte des frais « divers propriétaire ». En l’état du décompte, il est impossible de déterminer à quoi correspond ce poste de dépense et s’il incombe au locataire. Il convient donc de déduire du décompte présenté la somme de 388,46 euros (170,46 euros le 1er août 2024 et 218 euros le 1er octobre 2024).

En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [X] à payer à Monsieur [D] [Y] et Madame [D] née [S] [M] la somme de 5 334,30 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommant de payer dans un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 juillet 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 18 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 octobre 2020 à compter du 19 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [H] [X], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 200 ou 220 euros par mois. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [H] [X] a repris le paiement du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [H] [X] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [H] [X] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [H] [X] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la clause pénale :

En l’absence de clause pénale dans le bail, il convient de rejeter la demande de Monsieur [D] [Y] et Madame [D] née [S] [M] au titre de la clause pénale.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [X] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [H] [X] à payer à Monsieur [D] [Y] et Madame [D] née [S] [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [D] [Y] et Madame [D] née [S] [M] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 octobre 2020 entre Monsieur [D] [Y] et Madame [D] née [S] [M] d’une part, et Madame [H] [X] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 18 septembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 19 septembre 2024,

CONDAMNE Madame [H] [X] à payer à Monsieur [D] [Y] et Madame [D] née [S] [M] la somme de 5 334,30 euros au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 4 février 2025 échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à de la présente décision,

ACCORDE un délai à Madame [H] [X] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [H] [X] à s’acquitter de la dette en 26 fois, en procédant à 25 versements de 205 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [H] [X] du logement, de la cave et de l’emplacement de stationnement situés [Adresse 4], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,CONDAMNE Madame [H] [X] à payer à Monsieur [D] [Y] et Madame [D] née [S] [M] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 19 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande au titre de la clause pénale,

CONDAMNE Madame [H] [X] à payer à Monsieur [D] [Y] et Madame [D] née [S] [M] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [H] [X] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 juillet 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE