T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/04533 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KXUZ

MINUTE n° : 2025/761

DATE : 03 Décembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

S.A.S. PRO ET IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avoat postulant et M^e Anne VALLEE, avocat au barreau de HAUTES-ALPES avocat plaidant

DEFENDERESSES

S.A.S. ABRIBAT SUD, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sébastien GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.R.L. CAPITAL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Grégory KERKERIAN, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 01 Octobre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES

M^e Sébastien GUENOT

M^e Grégory KERKERIAN

2 copies service des expertises

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES

M^e Sébastien GUENOT

M^e Grégory KERKERIAN

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [Z] [M] veuve [G] a acquis en l’état futur d’achèvement un appartement identifié sous le numéro B02 au sein de la copropriété [Localité 7], située sur la commune de [Localité 4], faisant l’objet d’une occupation par Madame [I] [M] au titre d’un contrat de prêt à titre gratuit et alors que les travaux du bâtiment B ont fait l’objet d’une réception le 21 juin 2018.

Par acte authentique du 11 février 2022, Madame [M] veuve [G] a également acquis les lots 46 et 74 de la même copropriété, s’agissant respectivement d’un garage portant le numéro G44 et d’un appartement identifié sous le numéro B03.

Par acte authentique du 9 juillet 2021, Monsieur [H] [O] et Madame [S] [T] ont acquis la propriété du lot voisin 72, s’agissant de l’appartement identifié sous le numéro B01, et d’un lot 7, s’agissant d’un garage identifié sous le numéro GA7 PMR.

Des problématiques d’infiltrations ont été rencontrées à plusieurs endroits des parties communes de la copropriété et des appartements des copropriétaires ci-dessus désignés, donnant lieu à plusieurs rapports d’expertise amiable entre 2020 et 2023, avec préfinancement de travaux de reprise par l’assureur dommages-ouvrage, mais sans que les problèmes ne soient résolus.

Par exploit de commissaire de justice du 20 juin 2023, Madame [Y] [M], Madame [Z] [M] veuve [G], Monsieur [H] [O] et Madame [S] [T] ont fait assigner en référé devant la présente juridiction le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice la SARL CAPITAL IMMOBILIER, aux fins de voir désigner, à titre principal et sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, un expert chargé notamment d’examiner les désordres, outre la condamnation du défendeur à payer une provision sur les frais d’expertise.

Par ordonnance rendue le 20 décembre 2023 (RG 23/04388, minute 2023/480), le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a notamment ordonné une expertise et désigné Monsieur [E] [N] à cette fin, rejetant le surplus des demandes principales des consorts [U]-[T].

Des assignations ont ensuite été délivrées devant la présente juridiction aux fins principales de voir les opérations d’expertise judiciaire être déclarées communes et opposables à de nouvelles parties, à savoir :

l’assignation délivrée le 19 novembre 2024 (instance enrôlée sous le numéro RG 24/08910) par le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Localité 6] [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SARL CAPITAL IMMOBILIER, à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage de l’ensemble immobilier, la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY ; par ordonnance du 19 février 2025, le juge des référés a fait droit à la demande ;

l’assignation délivrée le 7 janvier 2025 (instance enrôlée sous le numéro RG 25/00253) par la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY à l’encontre des intervenants à la construction et assureurs suivants : la SAS ALPES MEDITERRANEE CHARPENTE (AMC), titulaire du lot charpente-couverture, son assureur la SA ALLIANZ IARD, la SAS PRO ET IMMO, maître d’œuvre d’exécution, et son assureur la SA GAN ASSURANCES, la SA SOCOTEC CONSTRUCTION venant aux droits de la SA SOCOTEC FRANCE en qualité de bureau de contrôle et son assureur la SA AXA FRANCE IARD.

Par exploits de commissaire de justice du 12 juin 2025 (la présente instance, enrôlée sous le numéro RG 25/04533) délivrés à l’encontre de la SAS ABRIBAT SUD, ayant réalisé des travaux de reprise de désordres d’infiltrations, et de la SARL CAPITAL IMMOBILIER en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 8], la SAS PRO ET IMMO a saisi le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux mêmes fins principales, au visa des articles 331, 145 du code de procédure civile, 1792 et suivants, 1240 du code civil, de :

La dire recevable et bien fondée en ses demandes ;

Joindre la présente procédure avec l’instance enrôlée devant la présente juridiction sous le numéro de RG 25/00253, dont la jonction est par ailleurs demandée avec l’instance enrôlée sous le numéro de RG 24/08910 ;

Dire les opérations d’expertise judiciaire communes et opposables aux sociétés CAPITAL IMMOBILIER et ABRIBAT SUD ;

Condamner en tant que de besoin les requises à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

Réserver l’examen des dépens et demandes au titre des frais irrépétibles.

Suivant ses conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2025, auxquelles elle se réfère à l’audience du 1er octobre 2025, la SARL CAPITAL IMMOBILIER sollicite, au visa des articles 145 du code de procédure civile et de la jurisprudence, de :

A titre principal, DEBOUTER la société PRO ET IMMO de sa demande d’expertise commune faute pour elle de justifier d’un motif légitime concernant la responsabilité personnelle du syndic ;

CONDAMNER la société PRO ET IMMO au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire, lui DONNER ACTE de ses plus expresses protestations et réserves d’usage sur la demande d’expertise judiciaire à son contradictoire ;

CONDAMNER la société PRO ET IMMO aux dépens du référé.

A l’audience du 1er octobre 2025, la SAS ABRIBAT SUD a formulé oralement ses protestations et réserves.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

A titre liminaire, il sera observé que la jonction des instances n’est pas possible, les instances n’ayant pas été audiencées à la même date.

Il a d’ailleurs été autorisé, en cours de délibéré et par application de l’article 445 du code de procédure civile, la production de la décision rendue en référé le 29 octobre 2025 dans l’instance 25/00253 qui confirme la présence de la SAS PRO ET IMMO aux opérations d’expertise judiciaire en cours.

La demande de jonction sera ainsi rejetée.

Sur les demandes principales

Sur la demande principale de mise en cause aux opérations d’expertise judiciaire, l’article 145 du code de procédure civile, dans sa version applicable au litige, dispose : « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

Aux termes de l’article 331 du code de procédure civile, « un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Il peut également être mis en cause par la partie qui y a intérêt afin de lui rendre commun le jugement.

Le tiers doit être appelé en temps utile pour faire valoir sa défense. »

La SAS PRO ET IMMO soutient que la SARL CAPITAL IMMOBILIER, en qualité de syndic de la copropriété [Localité 7], a confié à la SAS ABRIBAT SUD les travaux de reprise des infiltrations en parties privatives comme en parties communes, et ce sans tenir compte du rapport du 14 décembre 2023 établi dans le cadre de l’expertise amiable diligentée par l’assureur dommages-ouvrage alors que ce dernier avait accepté de préfinancer les travaux de reprise. Elle en conclut que les travaux en litige ont été accomplis sans le moindre contrôle et sans respecter les préconisations de l’expert dommages-ouvrage.

La SARL CAPITAL IMMOBILIER rétorque qu’elle a rempli ses diligences en déclarant quatre sinistres entre 2019 et 2023, que l’assureur dommages-ouvrage a finalement accepté de financer les travaux en décembre 2023, et que les travaux de reprise ainsi confiés à la SAS ABRIBAT SUD sont conformes au devis réalisé par l’entreprise COREBAT sollicité par l’assureur dommages-ouvrage. Elle ajoute que l’insuffisance des travaux réparatoires concerne l’assureur dommages-ouvrage et non sa responsabilité de syndic.

Il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145 précité.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui. En outre, le litige potentiel ne doit pas être manifestement voué à l’échec.

Les éléments versés aux débats confirment les diligences réalisées par la SARL CAPITAL IMMOBILIER en sa qualité de syndic et il n’est pas démontré que le marché confié à la SAS ABRIBAT SUD aurait particulièrement méconnu les préconisations de l’expert dommages-ouvrage.

La requérante pointe d’ailleurs le fait qu’aucun autre co-défendeur, et en particulier l’assureur dommage-ouvrage, n’a jugé utile de mettre en cause le syndic pour un prétendu défaut de diligences.

La SARL CAPITAL IMMOBILIER observe à raison qu’elle n’a aucune obligation de confier le marché à l’entreprise sollicitée pour accomplir le devis dans le cadre de l’expertise dommages-ouvrage. Elle est seulement obligée d’affecter l’indemnité d’assurance à la reprise des désordres de nature décennale. De même, en sa qualité de syndic, elle ne peut être garante de l’efficacité des travaux de reprise ainsi préfinancés par l’assureur dommages-ouvrage.

La SARL CAPITAL IMMOBILIER est bien fondée à prétendre à l’absence de motif légitime à son égard au sens de l’article 145 précité, le litige potentiel étant, à ce stade, manifestement voué à l’échec.

A l’inverse, le pré-rapport d’expertise judiciaire du 4 décembre 2024 démontre la potentielle insuffisance des travaux de reprise accomplis par la SAS ABRIBAT SUD de sorte qu’il est justifié d’un motif légitime de mettre en cause cette dernière.

Il sera donné acte à la SAS ABRIBAT SUD de ses protestations et réserves, lesquelles n’impliquent aucune reconnaissance de responsabilité.

Il sera ordonné la mise en cause de la SAS ABRIBAT SUD aux opérations d’expertise judiciaire en cours, alors que la SAS PRO ET IMMO sera déboutée du surplus de sa demande à l’égard de la SARL CAPITAL IMMOBILIER.

S’agissant de la demande principale tendant, en cas de besoin, à ce que les défenderesses soient condamnées à relever et garantir la SAS PRO ET IMMO de toutes condamnations, il convient d’observer que la requérante ne livre aucun fondement juridique pertinent à cette demande relevant du fond de l’affaire.

Si le recours en garantie suppose le paiement d’une provision, l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile s’applique en ce qu’il prévoit la possibilité pour le président du tribunal judiciaire statuant en référé d’ordonner une provision dans le cas où une obligation non sérieusement contestable est démontrée.

Or, aucune démonstration n’est faite quant à l’obligation non sérieusement contestable de réparer incombant aux défenderesses, et alors que les opérations d’expertise judiciaire destinées à identifier les causes des désordres sont en cours.

Il n’y a en conséquence pas lieu à référé sur la demande principale de ce chef et la SAS PRO ET IMMO en sera déboutée.

Sur les demandes accessoires

Il n’est pas opportun de réserver les dépens de l’instance de référé dans l’attente d’une instance au fond dont le principe n’est pas certain. La SAS PRO ET IMMO, partie partiellement perdante, sera condamnée aux dépens, étant rappelé que le défendeur à une mesure d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considéré comme une partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile. (Cass.Civ.2ème, 21 novembre 2024, numéro 22-16.763)

Par ailleurs, l’équité commande de ne pas laisser à la SARL CAPITAL IMMOBILIER la charge de ses frais irrépétibles. La SAS PRO ET IMMO sera condamnée à lui payer la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La SAS PRO ET IMMO et la SARL CAPITAL IMMOBILIER seront déboutées du surplus de leurs demandes au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort :

REJETONS la demande de jonction des instances.

DONNONS ACTE aux protestations et réserves de la SAS ABRIBAT SUD.

DECLARONS commune et opposable à la SAS ABRIBAT SUD l’ordonnance rendue par le juge des référés de la présente juridiction le 20 décembre 2023 (RG 23/04388, minute 2023/480) ayant ordonné une expertise judiciaire et désigné à cette fin Monsieur [E] [N].

DISONS que l’expert commis en dernier lieu devra poursuivre ses opérations contradictoirement à l’égard de la SAS ABRIBAT SUD.

DISONS que la mise en cause devra être régulièrement convoquée par l’expert et que son rapport lui sera opposable.

DISONS que, dans l’hypothèse où la présente ordonnance est portée à la connaissance de l’expert après dépôt de son rapport, ces dispositions seront caduques.

DEBOUTONS la SAS PRO ET IMMO de ses demandes à l’égard de la SARL CAPITAL IMMOBILIER.

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SAS PRO ET IMMO d’être relevée et garantie de toute condamnation et la DEBOUTONS de ce chef.

CONDAMNONS la SAS PRO ET IMMO aux dépens de l’instance.

CONDAMNONS la SAS PRO ET IMMO à payer à la SARL CAPITAL IMMOBILIER la somme de 1000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT