Min N° 25/01001

N° RG 25/02256 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD66D

S.A. [Adresse 8]

C/

Mme [Y] [S]

M. [R] [N]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 décembre 2025

DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM PIERRE ET LUMIERES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Mmee [V] [K]

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante

Monsieur [R] [N]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : S.A. [Adresse 8]

Copie délivrée

le :

à : Madame [Y] [S] et Monsieur [R] [N]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2013, ayant pris effet le 18 mars 2013, la SA PIERRES ET LUMIÈRES a donné à bail à M. [R] [N] et Mme [Y] [S] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 7], pour un loyer mensuel initial de 573,98 euros, outre un dépôt de garantie de 573,58 euros.

Invoquant des échéances impayées, la SA PIERRES ET LUMIÈRES a, par actes de commissaire de justice du 27 novembre 2024, fait signifier à M. [R] [N] et Mme [Y] [S] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 833,52 euros, dont 3 676,10 euros au titre des loyers et charges de janvier à octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 29 avril 2025, la SA PIERRES ET LUMIÈRES a fait assigner M. [R] [N] et Mme [Y] [S] à l’audience du 08 octobre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ;

– l’autoriser à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [N] et Mme [Y] [S] ainsi que tout occupant de leur chef, par toutes voies et moyens de droit, avec le concours dela force publique si besoin est ;

– condamner solidairement M. [R] [N] et Mme [Y] [S] à lui payer la somme en principal de 6 790,10 euros représentant les loyers impayés au 24 avril 2025, sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer en date du 27 novembre 2024 sur 3 676,10 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

– condamner solidairement M. [R] [N] et Mme [Y] [S] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré des charges qu’ils auraient payés en cas de non-résiliation du bail, à compter de ladite résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;

– condamner in solidum M. [R] [N] et Mme [Y] [S] à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

À l’audience du 08 octobre 2025, la SA PIERRES ET LUMIÈRES, représentée par Mme [V] [K], munie d’un pouvoir pour ce faire, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 12 093,91 euros selon décompte arrêté au 01er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

M. [R] [N] et Mme [Y] [S] ne comparaissent pas ni ne sont représentés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, prorogé au 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution des défendeurs

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignés à étude, M. [R] [N] et Mme [Y] [S] n’étaient ni présents ni représentés lors de l’audience. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Il sera par ailleurs fait application des dispositions de l’article 472 susvisées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la SA PIERRES ET LUMIÈRES justifie avoir saisi la CCAPEX le 02 décembre 2024, soit plus de deux mois avant les assignations du 29 avril 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la SA PIERRES ET LUMIÈRES justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

La SA PIERRES ET LUMIÈRES est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1310 prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 22 juillet 2024, le commandement de payer délivré le 27 novembre 2024 et le décompte de la créance actualisé au 01er octobre 2025, démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires au bailleur. Le bail prévoit, par ailleurs, en sa page 2, la solidarité des locataires dans leurs obligations.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 12 093,91 euros au 01er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, montant prenant en compte les loyers dus dont ont été déduites les sommes versées par les locataires.

Néanmoins, il ressort du décompte produit qu’ont été inclus à cette dette les frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 279,20 euros le 25 février 2025 et de 198,77 euros le 12 mai 2025. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a donc lieu à déduire ces sommes de la dette locative.

La dette locative s’établit ainsi à un total de 11 615,94 euros et il convient dès lors de condamner solidairement M. [R] [N] et Mme [Y] [S] à payer cette somme à la SA PIERRES ET LUMIÈRES au titre de la dette locative arrêtée au 01er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 676,10 euros à compter du 27 novembre 2024, date du commandement de payer, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 22 juillet 2024 comporte, en son article 6, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Le bail prévoyait par ailleurs, en son article 13, la solidarité des locataires dans leurs obligations.

Par acte délivré le 27 novembre 2024, la SA PIERRES ET LUMIÈRES a fait commandement à M. [R] [N] et Mme [Y] [S] de payer la somme de 3 676,10 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 28 janvier 2025.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, M. [R] [N] et Mme [Y] [S] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’autoriser la SA PIERRES ET LUMIÈRES à faire procéder à leur expulsion selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, M. [R] [N] et Mme [Y] [S] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 28 janvier 2025 égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [R] [N] et Mme [Y] [S] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024 et de l’assignation du 29 avril 2025.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de les condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la SA PIERRES ET LUMIÈRES formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la SA PIERRES ET LUMIÈRES, recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 février 2013 entre la SA PIERRES ET LUMIÈRES, d’une part, et M. [R] [N] et Mme [Y] [S], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 3], à [Localité 7], sont réunies à la date du 28 janvier 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à M. [R] [N] et Mme [Y] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE la SA PIERRES ET LUMIÈRES, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [R] [N] et Mme [Y] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles étant régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [N] et Mme [Y] [S] à payer à la SA PIERRES ET LUMIÈRES une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges si le bail s’était poursuivi, à compter du 28 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [N] et Mme [Y] [S] à payer à la SA PIERRES ET LUMIÈRES la somme de 11 615,94 euros au titre de la dette locative arrêtée au 01er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 676,10 à compter du 27 novembre 2024, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [N] et Mme [Y] [S] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024 et de l’assignation du 29 avril 2025 ;

REJETTE la demande de la SA PIERRES ET LUMIÈRES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION