MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 16 Décembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/01385 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VLYR

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.C.I. ILAN C/ S.A.S. LIGAM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge

GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. ILAN, immatriculée au RCD sous le n° 805 383 130, dont le siège social est sis 5 Esplanade Auguste Perret – 94320 THIAIS

représentée par M^e Charles BOUAZIZ, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 323

DEFENDERESSE

S.A.S. LIGAM, immatriculée au RCS sous le n° 949 383 186, dont le siège social est sis 52 Rue Raspail – 94200 IVRY SUR SEINE

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 28 Novembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 16 Décembre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 16 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 1er janvier 2021, la S.C.I. ILAN a donné à bail commercial à Madame [S] [M], représentant la S.A.R.L. JAATHU-THIVI-THIKA en cours d’immatriculation, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la S.A.S. LINGAM, des locaux situés 89 à 93 rue de Marat, 2, 8 et 10 place Parmentier et 48 à 52 rue Raspail à IVRY SUR SEINE (94200), moyennant un loyer mensuel de 1 280,00 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

La S.C.I. ILAN a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 9 juillet 2024 à la S.A.S. LINGAM pour une somme de 4 020,00 € au titre de l’arriéré locatif au 30 juin 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 24 septembre 2024, la S.C.I. ILAN a fait assigner la S.A.S. LINGAM devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— ordonner l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— condamner la S.A.S. LINGAM à payer à la S.C.I. ILAN la somme provisionnelle de 6 854,27 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 septembre 2024,

— ordonner l’expulsion de la S.A.S. LINGAM et celle de tous occupants de son chef des lieux loués,

— ordonner la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tout garde-meubles aux frais la S.A.S. LINGAM,

— condamner la S.A.S. LINGAM au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur et ce sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— condamner la S.A.S. LINGAM au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, dont distraction au profit de Maître Charles BOUAZIZ,

— ordonner, vu l’urgence, l’exécution provisoire de l’ordonnance sur minute.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 28 novembre 2024, la S.C.I. ILAN , par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 3 038,58 €.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.S. LINGAM n’a pas constitué avocat.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 9 juillet 2024 en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. ILAN n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 4 020,00 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 10 août 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.S. LINGAM et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.S. LINGAM depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Si le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale au double du loyer annuel en cas d’expulsion, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

En outre, rien ne justifie de fixer une astreinte pour obliger la S.A.S. LINGAM à s’exécuter.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. ILAN et du montant de la dette tel qu’actualisé à l’audience, l’obligation de la S.A.S. LINGAM au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 28 novembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 3 038,58 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.S. LINGAM.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. LINGAM, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.S. LINGAM ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. ILAN formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Aucune urgence ne justifie d’ordonner l’exécution de la présente décision au seul vu de la minute.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 10 août 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S. LINGAM et de tout occupant de son chef des lieux situés 89 à 93 rue de Marat, 2, 8 et 10 place Parmentier et 48 à 52 rue Raspail à IVRY SUR SEINE (94200),

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.S. LINGAM, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.S. LINGAM à la payer,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

CONDAMNONS par provision la S.A.S. LINGAM à payer à la S.C.I. ILAN la somme de 3 038,58 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 28 novembre 2024,

CONDAMNONS la S.A.S. LINGAM aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, dont distraction au profit de Maître Charles BOUAZIZ, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.A.S. LINGAM à payer à la S.C.I. ILAN la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 16 décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS