Tribunal Judiciaire de Draguignan, Chambre 3 construction, 27 mars 2026, n° 23/00440

TJ Draguignan 27 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Draguignan, ch. 3 construction, 27 mars 2026, n° 23/00440
Numéro(s) :	23/00440
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	4 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Valérie MONTINino PARRAVICINI
Cabinet(s) :	PHILIPS & PARTNERS
Parties :	S.C.I. DAYA c/ S.A.R.L.

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 27 Mars 2026

Dossier N° RG 23/00440 – N° Portalis DB3D-W-B7H-JWG4

Minute n° : 2026/83

AFFAIRE :

S.C.I. DAYA, SELARL, [H] – LES MANDATAIRES, représentée par Maître, [W], [H] C/ S.A.R.L., [G] AND SONS,, [L], [B],, [A], [K] épouse, [B]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Emma LEFRERE

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Janvier 2026

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

M^e Valérie MONTI de la SELARL PHILIPS & PARTNERS

M^e Nino PARRAVICINI de la SELARL NINO PARRAVICINI

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSES :

S.C.I. DAYA, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

SELARL, [H] – LES MANDATAIRES, représentée par Maître Marie-Sophie PELLIER, dont le siège social est sis, [Adresse 2]

représentées par Maître Nino PARRAVICINI de la SELARL NINO PARRAVICINI, avocat au barreau de NICE

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

S.A.R.L., [G] AND SONS

dont le siège social est sis, [Adresse 3]

Monsieur, [L], [B]

Madame, [A], [K] épouse, [B]

demeurants, [Adresse 4] – (ETATS UNIS)

tous trois représentés par Maître Valérie MONTI de la SELARL PHILIPS & PARTNERS, avocat au barreau de GRASSE

D’AUTRE PART ;

******************

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La SCI DAYA, propriétaire d’un bien immobilier sis à Saint TROPEZ, a fait l’objet d’une procédure de saisie immobilière à l’initiative de la LYONNAISE de banque, qui a obtenu par jugement du juge de l’exécution de Draguignan en date du 17 septembre 2021 une autorisation de vente amiable du bien à un prix ne pouvant être inférieur à la somme de 5 500 000 euros. La SCI DAYA a formé appel de cette décision, appel déclaré irrecevable le 30 juin 2022.

Le 24 juin 2022, Monsieur, [L], [B] et Madame, [A], [K] ont par l’intermédiaire de la SARL, [G] AND SONS formalisé une lettre d’intention d’achat portant sur ledit bien, pour un prix de 5.300 000 euros.

La SCI DAYA a rédigé une contre-offre le 26 juin 2022, proposant un prix de 5 400 000 euros net vendeur. Cette contre-offre a été contresignée par les consorts, [B],/[K] le 27 juin 2022.

Un avenant à l’offre d’achat signé par les parties le 21 juillet 2022, mentionnait un prix de vente à 5 800 000 euros, dont 300 000 euros d’honoraires à la charge des acquéreurs. Le CREDIT LYONNAIS a donné son accord à la vente amiable le 22 juillet 2022.

Le 22 août 2022, Monsieur, [L], [B] a indiqué par courriel à la SCI DAYA qu’il n’entendait pas poursuivre l’achat pour des raisons personnelles.

Selon actes de Commissaire de justice du 10 janvier 2023, la SCI DAYA a fait assigner Monsieur, [L], [B], Madame, [A], [K] et la SARL, [G] AND SONS devant le tribunal judiciaire de Draguignan en perfection de la vente et en allocation de dommages et intérêts.

Selon jugement du 18 mars 2023, le Tribunal judiciaire de Nice a ordonné le placement en redressement judiciaire de la SCI DAYA, et désigné la SELARL, [H] LES MANDATAIRES es qualité de mandataire judiciaire.

Monsieur, [L], [B], Madame, [A], [K] et la SARL, [G] AND SONS ont mis en cause le mandataire judiciaire selon exploit du 17 octobre 2023.

L’affaire initialement enrôlée sous le numéro de RG 23/7515 a été jointe à la présente procédure selon ordonnance du juge de la mise en état du 18 décembre 2023.

Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 11 mai 2025, la SCI DAYA sollicite du tribunal de :

A titre principal :

CONSTATER que les époux, [B] ont renoncé à l’acquisition du bien immobilier appartenant à la SCI DAYA par courrier électronique en date du 22 août 2022 ;

En conséquence,

JUGER que la renonciation par les époux, [B] à poursuivre l’acquisition est abusive, car motivée par des raisons purement personnelles ;

JUGER que la société SCI DAYA est bien fondée à voir condamner les époux, [B] au paiement de la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER les époux, [B] à payer à la SCI DAYA la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts

DEBOUTER les époux, [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement,

JUGER la renonciation par les époux, [B] à poursuivre l’acquisition est abusive, car motivée par des raisons purement personnelles ;

JUGER que la société DAYA est bien fondée à voir condamnée les époux, [B] au paiement de la somme de 300 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER les époux, [B] à payer à la SCI DAYA la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts tous titre de préjudice confondus ;

DEBOUTER les époux, [B] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

CONDAMNER les époux, [B] à payer à la SCI DAYA la somme de 5000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Nino PARRAVICINI, avocat au barreau de Nice.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DAYA argue de la perfection de la vente dès lors qu’un accord avait été trouvé sur la chose et sur le prix conformément à l’article 1583 du code civil ; elle soutient que dans ces conditions, et alors que le prix fixé correspondait aux exigences du juge de l’exécution, le retrait pour convenance personnelle par les époux, [B] de leur proposition d’achat constitue une faute contractuelle lui ayant causé préjudice, en empêchant la vente qui était nécessaire en raison des difficultés financières connues par la SCI.

Subsidiairement, elle considère qu’il y a une rupture abusive de pourparlers entraînant le même préjudice et sollicite une indemnisation sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Selon leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 07 octobre 2025, Monsieur, [L], [B], Madame, [A], [K] et la SARL, [G] AND SONS sollicitent du tribunal de :

A titre liminaire :

RABATTRE l’ordonnance de clôture rendue le 13 mai 2025 ;

PRONONCER la clôture de l’affaire au jour de l’audience de plaidoirie soit le 20 janvier 2026 ;

A titre principal :

JUGER que la société DAYA n’avait pas qualité pour vendre le bien considéré aux consorts, [B] en raison du fait que le bien était saisi, qu’une autorisation de vente amiable avait été donnée à prix supérieur, et que cette autorisation de vente amiable avait expiré.

En conséquence,

DEBOUTER la société DAYA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

JUGER nul l’acte dénommé contre-offre, mais également les actes antérieurs et les actes subséquents pour dol au visa des dispositions de l’article 1116 du code civil ;

A titre infiniment subsidiaire,

JUGER la vente imparfaite entre les parties dans la mesure où seuls des pourparlers contractuels étaient en cours,

En tout état de cause et à l’aune de l’ouverture de la procédure de redressement judiciaire,

CONSTATER et au besoin JUGER que les consorts, [B] ont procédé à leur déclaration de créance pour la présente instance,

En conséquence,

FIXER au passif de la société DAYA la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile à une amende civile de 3000 euros ;

CONDAMNER la société DAYA au paiement d’une somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Pour voir rejetées les demandes de la SCI DAYA, ils soutiennent principalement que celles-ci n’avaient pas qualité pour vendre le bien considéré car le prix concédé était inférieur de 100 000 euros à celui autorisé dans le cadre de la vente forcée ; ils estiment par ailleurs que la vente n’était pas parfaite car les modalités de l’acte devait être précisées dans le cadre d’un compromis, et qu’ils étaient donc fondés à se rétracter, aucun préjudice ne pouvant en découler.

L’ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 12 mai 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience du 20 janvier 2026, date à laquelle l’ordonnance de clôture a été rabattue, et la clôture nouvellement fixée au 20 janvier 2026. L’affaire a été mise en délibérée au 27 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera constaté que la demanderesse ne sollicite plus en l’état de ses dernières conclusions de voir constater le caractère parfait de la vente. Dans ces conditions, les moyens développés pour voir prospérer ou rejeter cette demande seront écartés.

La requérante fonde à titre principal sa demande en dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour faute de l’article 1231-1 du code civil qui dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1583 du code civil prévoit que la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé ».

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la première proposition d’achat des consorts, [B] en date du 24 juin 2022, formulée sans condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire, porte sur « une propriété située, [Adresse 5] sur un terrain de 1240 m2 référencée au cadastre Section AH numéro, [Cadastre 1] », pour un prix de 5 320 000 euros auquel s’ajoutent les honoraires à la charge de l’acquéreurs tels que prévus au mandat de recherche, dont le montant n’est pas précisé. Il est prévu que les parties en cas d’acceptation devront établir un compromis ou promesse de vente devant notaire au plus tard le 29 juillet 2022, « pour préciser les modalités de la vente ».

La contre-offre formulée par la SCI DAYA le 26 juin 2022 vise l’offre du 24 juin, et propose un prix de 5 400 000 euros net vendeur. La nécessité de rédaction d’un avant contrat rédigé par notaire avant le 29 juillet 2022 est encore mentionnée à l’acte. Cette contre-offre a été acceptée par les consorts, [B],/[K] qui l’ont à leur tour contresignée le 27 juin 2022.

Enfin, un avenant a été signé par l’ensemble des parties le 21 juillet 2022. Cet avenant précise que l’offre acceptée le 27 juin 2022 portait sur le bien situé, [Adresse 5], et fixait un prix, incluant les honoraires de 300 000 euros à la charge de l’acquéreur, de 5 800 000 euros, soit 5 500 000 euros net vendeur. Or, ce prix est inexact, puisque l’offre acceptée le 27 juin sur laquelle portait l’avenant fixait le prix net vendeur à la somme de 5 400 000, et que l’objet de cet avenant n’était pas une modification du prix, mais au terme de l’acte de « proroger d’un commun accord la date de la signature de la promesse de vente devant notaire au plus tard au vendredi 2 septembre 2022, les parties précisant du reste « toutes les autres conditions de l’offre sont inchangées ».

Le prix net vendeur était en outre nécessairement de 5 400 000 euros, puisque le 27 juin 2022, soit jour de l’acceptation de la contre-offre, la SCI DAYA a signé une « reconnaissance d’honoraires » (pièce 6 des défendeurs), par laquelle elle reconnaît que le prix officiel serait de 5 500 000 euros, avec 300 000 euros d’honoraires à la charge des acquéreurs, mais également qu’elle s’engage elle-même à payer la somme de 100 000 euros de complément d’honoraire à l’agence, Magrey&sons, « somme acquise à l’agence uniquement si la vente devient effective par réitération devant notaire de l’acte authentique et sera réglée le jour de la signature de l’acte ».

Ainsi l’ensemble des actes signés mentionne la nécessité de procéder à la rédaction d’un avant contrat devant notaire pour matérialiser la rencontre des volontés. En outre, en l’état des développements précédents, s’il y a bien eu un accord sur la chose, il restait à préciser le montant exact de l’achat et ses modalités de répartition entre prix de vente et honoraires.

Dès lors, les parties ayant entendu conditionner la rencontre des volontés à la rédaction d’un avant contrat précisant les modalités de la vente, il ne peut être considéré en l’absence de saisine du notaire intervenue dans les délais fixés que la vente était potentiellement parfaite, et que le refus par les défendeurs de poursuivre l’achat est fautif au sens de l’article 1231-1 du code civil pour inexécution de leurs engagements contractuels.

En outre, la vente dans les conditions fixées n’aurait pu aboutir à une validation par le juge de l’exécution. En effet, la pratique visant à mentionner dans l’acte un prix de 5 500 000 euros, correspondant à celui fixé par le juge pour acceptation de la vente amiable, alors que les parties se sont accordées sur un prix inférieur de 5 400 000 (potentiellement par rétrocession d’honoraires du vendeur au mandataire immobilier), est naturellement critiquable ; elle remet en outre en cause l’acceptation libre et éclairée de cette vente par les créanciers de la SCI DAYA, puisque le courrier d’acceptation de la vente de la LYONNAISE DE BANQUE de banque, mentionne que cette acceptation est consécutive à des échanges du 26 juillet, soit postérieure à l’avenant mentionnant faussement un prix net vendeur de 5 500 000 euros correspondant aux attentes judiciaires.

Dans ces conditions, il apparaît que les conditions de l’accord trouvé entre les parties ne pouvaient entraîner validation par le juge de l’exécution qui en aurait nécessairement été saisi en application de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution.

Dès lors, la SCI DAYA ne justifie d’aucun préjudice qui découlerait d’une faute des défendeurs, qu’elle résulte d’une inexécution contractuelle ou, subsidiairement d’une faute extracontractuelle résultant de la rupture abusive de pourparlers sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil ;

En conséquence, la requérante sera déboutée de ses demandes principales et subsidiaires en dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive :

Conformément à l’article 1240 du code civil, anciennement 1382, pour être constitutif d’une faute, il doit être démontré que le droit d’ester en justice a dégénéré en abus.

Les consorts, [B],/[K] et la SARL, [G] AND SONS demandent réparation du préjudice occasionné par l’action des demandeurs, considérée comme abusive. Ils ne justifient cependant d’aucun préjudice résultant de l’action des demandeurs, qui ne peut être considérée comme abusive. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande de condamnation à une amende civile formée par les défendeurs :

L’article 32-1 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2017-892 du 6 mai 2017 dispose que « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamé », et ce même en référé.

Le caractère abusif du droit d’ester en justice résulte du but exclusivement dilatoire de l’action et de la volonté de nuire qui résulte des débats et des pièces. En l’espèce l’abus d’ester ou son caractère dilatoire ne sont pas démontrés.

Il n’y a pas lieu en conséquence au prononcé d’une amende civile.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie […]. »

La SCI DAYA, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance ;

Il résulte de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, il paraît inéquitable de laisser les frais exposés à la charge des défendeurs. La SACI DAYA sera condamnée à verser la somme de 4000€ à Monsieur, [L], [B], Madame, [A], [K] et la SARL, [G] AND SONS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SCI DAYA de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE Monsieur, [L], [B], Madame, [A], [K] et la SARL, [G] AND SONS de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DIT n’y avoir lieu à prononcer une amende civile ;

CONDAMNE la SCI DAYA à payer à la Monsieur, [L], [B], Madame, [A], [K] et la SARL, [G] AND SONS la somme de 4000 euros leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI DAYA de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DAYA aux dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le 27 mars 2026.

Le greffier, Le président,