TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 18 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 24/01017 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P3JT

NAC : 50G

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

M^e Jérôme CHERUBIN,

M^e Olivier FALGA,

Jugement Rendu le 18 Mai 2026

ENTRE :

La S.A.S. MAISONS PIERRE,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître David WOLFF de la SELEURL LEGAHOME, avocats au barreau de PARIS plaidant, Maître Jérôme CHERUBIN, avocat au barreau d’ESSONNE postulant

DEMANDERESSE

ET :

Monsieur [L] [Z], né le 07 Novembre 1996 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Olivier FALGA, avocat au barreau de PARIS plaidant

Madame [H] [E], née le 23 Janvier 1995 à [Localité 5],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Olivier FALGA, avocat au barreau de PARIS plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Stéphanie HAINCOURT, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Clément MAZOYER, Vice-président,

Assesseur : Stéphanie HAINCOURT, Juge,

Assistés de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 12 Janvier 2026 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 Novembre 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 12 Janvier 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 18 Mai 2026.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DULITIGE

Par contrat de construction de maison individuelle en date du 7 mars 2022, Monsieur [L] [Z] et Madame [H] [E] ont confié à la société SAS MAISONS PIERRE la construction d’une maison individuelle sur le terrain lot n° 247 de la [Adresse 3] » dénommée [Adresse 4], Commune de [Localité 6] (77).

Le permis de construire afférent a été obtenu le 29 août 2022.

Par courrier en date du 24 janvier 2023, les consorts [O] ont informé la société MAISONS PIERRE de leur volonté de rompre le contrat de construction, indiquant mettre en jeu la condition suspensive prévue au contrat, n’ayant pas obtenu de prêt bancaire pour financer leur projet immobilier.

C’est dans ces conditions que, par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, la société MAISONS PIERRE a assigné les consorts [O], aux fins de les voir condamner au paiement d’une indemnité forfaitaire prévue en cas de résiliation unilatérale des accédants.

Par conclusions signifiées le 24 octobre 2025, la société MAISONS PIERRE demande au tribunal de :

— FIXER la date de la résiliation unilatérale du Contrat de CMI par l’accédant au 24 janvier 2023, date de la notification du Maître d’ouvrage au Constructeur de son souhait de résilier le CCMI sans pouvoir se prévaloir de la non-réalisation d’une condition suspensive qui ne lui soit pas imputable ;

— DÉBOUTER les consorts [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société MAISONS PIERRE ;

— CONDAMNER in solidum les consorts [O] au paiement de la somme de 26 306 € TTC en indemnisation forfaitaire du préjudice subi par la société MAISONS PIERRE du fait de la résiliation unilatérale du maître d’ouvrage ;

— ORDONNER que la société MAISONS PIERRE conserve la somme de 4 000 € TTC versée par les consorts [O] au titre du 1er acompte partiel de 5 % ;

— CONDAMNER in solidum les consorts [O] au paiement de la somme de 5 000 € au titre de leur résistance abusive.

— CONDAMNER in solidum les consorts [O] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

À l’appui de ses demandes, au visa articles 1103 et suivants et 1231-1 du Code civil, la société MAISONS PIERRE soutient la validité du contrat de construction : elle réfute tout défaut de chiffrage du projet, toute obligation de fournir une étude de sols, et d’avoir forcé les défendeurs à se faire assister pour la réception des travaux puisque ce choix pouvait être modifié à tout moment.

Par ailleurs, elle soutient que les consorts [O] n’ont produit aucune demande de crédit conforme permettant de mettre en mouvement la condition suspensive.

En outre, elle conclut sur la résistance abusive des défendeurs.

Aux termes de leurs conclusions signifiées le 28 octobre 2025, les consorts [O] demandent au Tribunal de :

— PRONONCER la nullité du contrat de construction conclu entre Monsieur et Madame [O] et la société MAISONS PIERRE le 7 mars 2022 ;

À titre subsidiaire :

— PRONONCER la caducité du contrat de construction conclu entre Monsieur et Madame [O] et la société MAISONS PIERRE le 7 mars 2022 en raison de la défaillance de la condition suspensive relative à la souscription de l’emprunt ;

En tout état de cause :

— DÉBOUTER la société MAISONS PIERRE de l’ensemble de ces demandes ;

— CONDAMNER la société MAISONS PIERRE à payer à Monsieur et Madame [O] :

La somme de 4.000 € au titre du remboursement partiel de l’acompte de 7.576€, correspondant à 5% du prix réglé à la signature du contrat ;

La somme de 3.000 € au titre de leur préjudice moral ;

— ORDONNER à la société MAISONS PIERRE la restitution du chèque de 3.576 € au titre du paiement de l’acompte de 7.576 € à Monsieur et Madame [O] ;

— CONDAMNER la société MAISONS PIERRE à payer à Monsieur [Z] et Madame [E] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER la société MAISONS PIERRE aux entiers dépens de la présente, dont l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L.111-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

— NE PAS ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

À l’appui de leurs demandes, les consorts [O] soutiennent d’abord la nullité du contrat de construction. Ils reprochent notamment un chiffrage lacunaire et par provisions du projet alors que la législation impose un chiffrage détaillé et définitif. Ils relèvent des manquements et l’absence de certains chiffrages.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 novembre 2025 et l’affaire a été plaidée le 12 janvier 2026. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la nullité du contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Aux termes de l’article 1178 du code civil un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Aux termes de l’article L231-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat visé à l’article L. 231-1 (construction d’un immeuble à usage d’habitation) doit comporter les énonciations suivantes :

a) La désignation du terrain destiné à l’implantation de la construction et la mention du titre de propriété du maître de l’ouvrage ou des droits réels lui permettant de construire ;

b) L’affirmation de la conformité du projet aux règles de construction prescrites en application du présent code, notamment de son livre Ier, et du code de l’urbanisme ;

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant :

— tous les travaux d’adaptation au sol, notamment, le cas échéant, ceux rendus nécessaires par l’étude géotechnique mentionnée aux articles L. 132-6 et L. 132-7 du présent code, dont une copie est annexée au contrat ;

— les raccordements aux réseaux divers ;

— tous les travaux d’équipement intérieur ou extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble ;

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s’il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution en précisant :

— d’une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s’il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à Prévisualiser : l’article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison ;

— d’autre part, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l’objet, de la part du maître de l’ouvrage, d’une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge ;

e) Les modalités de règlement en fonction de l’état d’avancement des travaux ;

f) L’indication que le maître de l’ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture ou des articles L. 125-1 et suivants lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d’un contrat d’assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

g) L’indication de l’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, dont une copie est annexée au contrat ;

h) L’indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus et acceptés par le maître de l’ouvrage ;

i) La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ;

j) La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances ;

k) Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat.

Lorsque le constructeur assure la fabrication, la pose et l’assemblage sur le chantier d’éléments préfabriqués dans les conditions définies à l’article L. 111-1-1, le contrat précise en outre la description et les caractéristiques des éléments préfabriqués, ainsi que les modalités selon lesquelles le maître de l’ouvrage est informé de l’achèvement et de la bonne exécution de la fabrication de ces éléments.

Dans le cas prévu au précédent alinéa, les modalités de règlement mentionnées au contrat, en vertu de l’article L. 231-2, tiennent compte de l’état d’avancement des travaux de construction et de l’achèvement de la fabrication des éléments préfabriqués.

Les stipulations du contrat, notamment celles relatives aux travaux à la charge du constructeur, au prix convenu, au délai d’exécution des travaux et aux pénalités applicables en cas de retard d’exécution, ainsi que celles relatives aux modalités selon lesquelles le maître de l’ouvrage est informé de l’achèvement et de la bonne exécution de la fabrication des éléments préfabriqués, peuvent se référer à des clauses types approuvées par décret en Conseil d’Etat.

En l’espèce, la société MAISONS PIERRE demande l’application du CCMI signé avec les consorts [O], mais ces derniers soulèvent la nullité du contrat.

Le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans signé entre les parties ne respecte pas les formes prescrites par les dispositions susvisées et plus particulièrement :

— une provision globale de 7 500 € est mentionnée, au titre des travaux dont le maître d’ouvrage se réserve la réalisation, s’agissant du chemin d’accès, des branchements intérieurs de la propriété et du puisard, sans préciser le coût de chacune de ces prestations dont le chiffrage est pourtant imposé par la notice descriptive type prévue aux articles R. 231-4 et R.232-4 du code de la construction et de l’habitation et fixée par l’arrêté du 27 novembre 1991, au poste 3.4 s’agissant du puisard relatif à l’évacuation des eaux usées, au poste 3.1 s’agissant des branchements en eau, au poste 3.2 s’agissant des branchements au gaz et au poste 3.3 s’agissant des branchements à l’électricité ; aucun montant définitif n’est précisé.

— une provision globale de 15 790 € est mentionnée, au titre des travaux dont le maître d’ouvrage se réserve l’exécution, s’agissant de la réalisation des peintures et finitions des revêtements de sols pour les pièces et/ou modèles pour lesquels ces prestations ne sont pas comprises, sans préciser le coût de chacune de ces prestations au regard du projet des maîtres d’ouvrage alors que leur chiffrage est imposé par la notice descriptive susvisée au poste 2.6.9.1 s’agissant des revêtements des pièces humides et 2.6.9.2 s’agissant des revêtements des pièces sèches ; aucun montant définitif n’est précisé.

— une estimation des frais de branchements sur le domaine public arrêtée à la somme de 1 340 TTC, invitant le maître d’ouvrage à s’informer des prix pratiqués, s’agissant d’un prix indicatif, alors que l’arrêté susvisé impose d’informer les maîtres d’ouvrage sur les travaux de raccordement aux réseaux divers.

Ainsi, sans qu’il n’y ait lieu d’examiner les autres arguments présentés par les parties, ces éléments constituent à eux seuls une violation des dispositions d’ordre public du code de la construction et de l’habitation, les privant, en leur qualité de maîtres d’ouvrage consommateurs, de la possibilité de connaître avec précision et certitude le coût global de la construction prévue et de prévoir ainsi un financement adapté.

Il convient en conséquence de prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle souscrit entre les parties le 7 mars 2022.

Sur les conséquences de la nullité du contrat

Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

La nullité du contrat imposant les restitutions réciproques des prestations par les parties, les consorts [O] sont bien fondés à demander le remboursement de l’acompte de 4 000 euros qu’ils ont versé à la signature du contrat. Toutefois, la pièce versée met en évidence que cette somme a été réglée par Madame [H] [E]. La société MAISONS PIERRE sera donc condamnée à lui rembourser cette somme.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

Les consorts [O] sollicitent l’indemnisation d’un préjudice moral à hauteur de 3 000 euros.

Toutefois, ils ne justifient pas d’un préjudice distinct des frais de justice et leur projet immobilier n’a pas aboutit par manque de financement.

Dès lors, ils ne justifient pas d’un préjudice moral distinct et seront déboutés de leur demande.

En outre, les consorts [O] demandent à ce qu’un second chèque de 3.576 € qu’ils ont émis au titre du paiement de l’acompte leur soit rendu.

Or, contrairement à l’acompte de 4 000 euros, ils ne démontrent pas avoir effectivement émis ce chèque, dont la date de validité est par ailleurs échue.

Ils seront en conséquence déboutés de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société MAISONS PIERRE, partie qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la société MAISONS PIERRE, partie qui succombe, sera condamnée à payer aux consorts [O] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l’espèce, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Prononce la nullité du contrat de construction de maison individuelle souscrit entre la société MAISONS PIERRE et Monsieur [L] [Z] et Madame [H] [E] le 7 mars 2022 ;

Condamne la société MAISONS PIERRE à rembourser à Madame [H] [E] l’acompte de 4 000 euros qui lui a été payé ;

Déboute Monsieur [L] [Z] et Madame [H] [E] du surplus de leurs demandes indemnitaires ;

Déboute la société MAISONS PIERRE de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la société MAISONS PIERRE au paiement des dépens ;

Condamne la société MAISONS PIERRE à payer à Monsieur [L] [Z] et Madame [H] [E] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Ainsi fait et rendu le DIX HUIT MAI DEUX MIL VINGT SIX, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,