TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 10]

JUGEMENT DU 30 JUIN 2025

Minute n° :

N° RG 24/00096 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GSMI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. DES HAUTS BOIS, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocats au barreau d’ORLEANS substituant M^e Amelie TOTTEREAU – RETIF, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [J] sous curatelle renforcée de l’UDAF DU LOIRET

né le 28 Janvier 1980 à [Localité 10] (LOIRET), demeurant [Adresse 9]

représenté par M^e Gaëlle DUPLANTIER, avocat au barreau d’ORLEANS

Société ABEILLE IARD & SANTE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Benoit DE GAULLIER DES BORDES de la SCP LEMAIGNEN – WLODYKA – DE GAULLIER, avocats au barreau d’ORLEANS substitué par M^e Caroline BOSCHER, avocat au barreau d’ORLEANS

Société CITYA ASSURANCES-SAINT [Localité 11] ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS

Etablissement UDAF DU LOIRET curateur de Monsieur [G] [J], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Gaëlle DUPLANTIER, avocat au barreau d’ORLEANS

INTERVENANT VOLONTAIRE

Société ALTIMA ASSURANCES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Emmanuel POTIER de la SELARL CASADEI-JUNG, avocats au barreau d’ORLEANS

A l’audience du 24 Avril 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [J] a été placé sous mesure de curatelle renforcée confiée à l’Union Départementale des Associations Familiales du Loiret (ci-après l’UDAF DU LOIRET). Par décision du 23 juillet 2015, cette mesure a été renouvelée pour une durée de 60 mois.

La SCI DES HAUTS BOIS immatriculée sous le numéro 752 432 591 au Registre du commerce et des sociétés d’ORLEANS est propriétaire de 3 logements situés [Adresse 7] :

un F2 situé au rez-de-chausséeun F2 situé au premier étageun studio situé au deuxième étage.

Par acte sous seing privé en date du 29 décembre 2017, avec prise d’effet le 5 janvier 2018, la SCI DES HAUTS BOIS a donné à bail à Monsieur [G] [J], assisté de l’UDAF DU LOIRET, un studio à usage d’habitation situé [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 326 euros outre une provision sur charges de 25 euros, payables d’avance le premier de chaque mois.

Le bail a prévu par ailleurs le versement d’une somme de 326 euros au titre du dépôt de garantie.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé le 5 janvier 2018, de façon contradictoire, entre les parties au bail.

Monsieur [G] [J] a souscrit un contrat d’assurance multirisque habitation n°M9000047487B par l’intermédiaire de la société CITYA ASSURANCES – SAINT [Localité 11] ASSURANCES immatriculée sous le numéro 519 106 108 au Registre du commerce et des sociétés (ci-après la société CITYA) le 4 janvier 2018, avec prise d’effet le 5 janvier 2018.

Par courrier en date du 22 mai 2020, la SCI DES HAUTS BOIS a donné congé à Monsieur [G] [J], avec effet au 5 janvier 2021. En raison de la situation sanitaire (pandémie), Monsieur [G] [J] s’est maintenu dans les lieux.

Par contrat à effet du 9 juin 2020, Monsieur [G] [J], par l’intermédiaire de l’UDAF DU LOIRET, a souscrit une assurance responsabilité civile outre l’incendie dégâts des eaux vols n°78529603 couvrant la période allant du 9 juin 2020 au 28 février 2022 auprès de la compagnie AVIVA devenue la compagnie ABEILLE IARD & SANTE Assurances (ci-après la compagnie ABEILLE).

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 28 février 2022 en présence d’un représentant de la SCI DES HAUTS BOIS et d’un représentant de l’UDAF DU LOIRET assistant Monsieur [G] [J].

Le 24 novembre 2022, un conciliateur a constaté l’échec de la tentative de conciliation entre le représentant de la SCI DES HAUTS BOIS et Monsieur [G] [J] « représenté » ainsi mentionné par l’UDAF DU LOIRET concernant les indemnités locatives sollicitées.

Dans un courrier en date du 5 décembre 2022, l’UDAF DU LOIRET, ès qualité de curatrice de Monsieur [G] [J] a proposé de verser à la SCI DES HAUTS BOIS la somme de 2.296 euros en réparation des dégradations constatées dans l’appartement.

C’est dans ce contexte que par actes de commissaire de justice en date des 31 octobre 2023, 6 novembre 2023, 8 novembre 2023, 15 novembre 2023 et 19 décembre 2023, la SCI DES HAUTS BOIS a fait assigner respectivement l’UDAF DU LOIRET, Monsieur [G] [J], la compagnie/SA ABEILLE IARD & SANTE Assurances et la société CITYA ASSURANCES devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 février 2024. Elle a fait l’objet de divers renvois aux audiences des 12 avril 2024, 27 juin 2024, 15 octobre 2024 et 13 décembre 2024. Elle a dans un premier temps été mise en délibéré au 12 février 2025.

Une réouverture des débats a été décidée à la suite de deux courriers émis par la société ALTIMA ASSURANCES immatriculée sous le numéro 431 942 838 au Registre du commerce et des sociétés (ci-après la société ALTIMA) et reçus les 11 décembre 2024 et 17 décembre 2024 tendant à faire acter son intervention volontaire à raison du contrat d’assurance n°78529603 qu’elle a souscrit par l’intermédiaire de la société CITYA avec Monsieur [G] [J].

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 février 2025, puis à l’audience du 24 avril 2025.

***

A l’audience, la SCI DES HAUTS BOIS a soutenu oralement ses dernières conclusions déposées. Elle a sollicité du juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire d’ORLEANS, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

la déclarer recevable ; condamner solidairement Monsieur [G] [J], l’UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DU LOIRET, CITYA ASSURANCES – SAINT [Localité 11] ASSURANCES et ABEILLE IARD & SANTE (anciennement "AVIVA ASSURANCES ») à lui verser la somme de 19.363,35 euros au titre des travaux effectués pour la remise en état du logement dégradé ; condamner solidairement Monsieur [G] [J], l’UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DU LOIRET, CITYA ASSURANCES – SAINT [Localité 11] ASSURANCES et ABEILLE IARD & SANTE (anciennement "AVIVA ASSURANCES ») à lui verser la somme de 32.760 euros au titre de la perte de chance tirée de l’impossibilité de louer les deux autres logements dont la SCI est propriétaire pendant trois ans ; condamner solidairement Monsieur [G] [J], l’UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DU LOIRET, CITYA ASSURANCES – SAINT [Localité 11] ASSURANCES et ABEILLE IARD & SANTE (anciennement "AVIVA ASSURANCES ») à lui verser la somme de 1.096 euros au titre du paiement de la taxe d’habitation sur les logements vacants en 2021 et 2022 ; condamner solidairement Monsieur [G] [J], l’UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DU LOIRET, CITYA ASSURANCES – SAINT [Localité 11] ASSURANCES et ABEILLE IARD & SANTE (anciennement "AVIVA ASSURANCES ») à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de la réparation de son préjudice moral ; condamner solidairement Monsieur [G] [J], l’UNION DEPARTEMENTALES DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DU LOIRET, CITYA ASSURANCES – SAINT [Localité 11] ASSURANCES et ABEILLE IARD & SANTE (anciennement "AVIVA ASSURANCES ») à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de la réparation de son préjudice de jouissance ; ordonner que l’intégralité des sommes soient soumises à intérêts en vigueur, à compter de la mise en demeure initiale, avec capitalisation ; condamner solidairement Monsieur [G] [J], l’UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DU LOIRET, CITYA ASSURANCES – SAINT [Localité 11] ASSURANCES et ABEILLE IARD & SANTE (anciennement "AVIVA ASSURANCES ») à lui verser la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner solidairement Monsieur [G] [J], l’UNION DEPARTEMENTALE DES ASSOCIATIONS FAMILIALES DU LOIRET, CITYA ASSURANCES – SAINT [Localité 11] ASSURANCES et ABEILLE IARD & SANTE (anciennement "AVIVA ASSURANCES ») aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Amélie TOTTEREAU-RETIF. Concernant la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par Monsieur [G] [J] assisté par l’UDAF DU LOIRET, la SCI DES HAUTS BOIS fait valoir sur le fondement de l’article 2224 du code civil que le préjudice locatif qu’elle invoque repose sur la responsabilité délictuelle du locataire et non sur la responsabilité contractuelle, et qu’ainsi, ce sont les règles de la prescription quinquennale qui doivent s’appliquer.

Sur ses demandes indemnitaires, la SCI DES HAUTS BOIS fait valoir sur le fondement des articles 1240, 1728, 1732, 1739 du code civil, et l’article 7 alinéa b), c), et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que Monsieur [G] [J], en qualité de locataire, est tenu d’user paisiblement du logement et excipe de dégradations importantes dans les parties privatives et communes de l’immeuble imputables à ce dernier. La SCI DES HAUTS BOIS fait également état d’une transformation des locaux loués sans son accord.

Par ailleurs, la SCI DES HAUTS BOIS expose une diminution de ses revenus locatifs provenant de ses 2 autres appartements en raison du comportement du locataire l’ayant empêché de les relouer pendant 3 ans et l’imposition conséquente de la taxe d’habitation sur les logements vacants au titre des années 2021 et 2022.

A l’audience, Monsieur [G] [J], assisté de l’UDAF du LOIRET, a soutenu oralement ses dernières écritures déposées (conclusions en défense n°2). Il sollicite du juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire d’ORLEANS :

A titre liminaire : juger irrecevable la demande de paiement de la SCI DES HAUTS BOIS concernant la perte de chance tirée de l’impossibilité de louer les deux autres logements dont elle est propriétaire portant sur la période antérieure au 30 octobre 2020 ;Au fond : rejeter toute demande de condamnation solidaire de l’UDAF du LOIRET ; rejeter la demande de condamnation de Monsieur [G] [J] au paiement de la somme de 19.363,35 euros ; constater que le montant dû par Monsieur [G] [J] au titre des réparations locatives s’élève à 2.296 euros ; débouter la SCI DES HAUTS BOIS de sa demande d’indemnisation au titre de la perte de chance tirée de l’impossibilité alléguée de louer les deux autres logements dont elle est propriétaire, à compter du 30 octobre 2020 ; débouter la SCI DES HAUTS BOIS de sa demande d’indemnisation au titre de la taxe d’habitation sur les logements vacants pour 2021 et 2022 ; débouter la SCI DES HAUTS BOIS de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice moral ; débouter la SCI DES HAUTS BOIS de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance ; En tout état de cause : condamner la SCI DES HAUTS BOIS à verser à Monsieur [G] [J] la somme de 500 euros de dommages et intérêts ; rejeter les demandes de la SCI DES HAUTS BOIS au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; condamner la SCI DES HAUTS BOIS aux dépens ;condamner la SCI DES HAUTS BOIS à verser à Monsieur [G] [J] la somme de 1.300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au préalable, l’UDAF DU LOIRET confirme assister Monsieur [G] [J] en qualité de curatrice, ce qui n’est pas contesté, étant ici précisé que le jugement de renouvellement de la mesure n’est pas produit.

Concernant la fin de non-recevoir soulevée à titre liminaire, Monsieur [G] [J] assisté de l’UDAF du LOIRET fait valoir la prescription triennale sur le fondement des articles 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 122 et 124 du code de procédure civile et estime par suite prescrite la demande de la SCI fondée sur la perte des revenus locatifs relativement à des faits antérieurs au 30 octobre 2020.

Par ailleurs, Monsieur [G] [J] assisté de l’UDAF du LOIRET réfute sur le fondement des articles 1720, 1730, 1755 du code civil, 6 et 7d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et en pointant l’état des lieux d’entrée , la véracité des montants sollicités au titre des dégradations locatives en soulignant des travaux d’amélioration réalisés par la SCI DES HAUTS et non de reprise des dommages causés par le locataire, auxquels il convient d’appliquer un coefficient de vétusté. Il consent à ce titre une indemnisation la somme de 2.296 euros.

Monsieur [G] [J] assisté de l’UDAF du LOIRET réfute toute responsabilité dans la vacance des autres logements au titre des années 2021 et 2022 et fait valoir que la demanderesse n’en rapporte pas la preuve. Ils précisent en outre que le congé délivré par la SCI bailleresse en mai 2020 l’a été afin que leur fille puisse prendre possession du logement,

Sur le préjudice moral et le préjudice de jouissance, Monsieur [G] [J] assisté de l’UDAF du LOIRET considère également que la demanderesse ne rapporte pas la preuve des préjudices et dégradations excipés.

A propos de sa demande reconventionnelle, Monsieur [G] [J] assisté de l’UDAF du LOIRET expose sur le fondement des articles 1240 du code civil et 32-1 du code de procédure civile que la demanderesse fait preuve de mauvaise foi en profitant délibérément d’une personne sous curatelle renforcée, et en sollicitant la condamnation solidaire de l’UDAF du LOIRET, qui n’est chargée que d’une mission d’assistance.

A l’audience, la compagnie ABEILLE a soutenu oralement ses écritures récapitulatives et complétives déposées. Elle a sollicité du juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire d’ORLEANS de :

A titre liminaire : juger irrecevable la demande de paiement de la SCI DES HAUTS BOIS concernant la perte de chance tirée de l’impossibilité de louer les deux autres logements dont elle est propriétaire portant sur la période antérieure au 30 octobre 2020 ;Au fond : débouter la SCI DES HAUTS BOIS de toutes les demandes à son encontre ; constater que le montant maximal qui serait dû au titre des réparations locatives alléguées serait de 2.296 euros ; subsidiairement : limiter le montant de la demande relative au paiement des taxes d’habitation à la période allant de janvier 2021 à février 2022 ; En tout état de cause : juger que la franchise d’un montant de 100 euros sera déduite des sommes qui seraient mises à sa charge ; débouter la SCI DES HAUTS BOIS de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SCI DES HAUTS BOIS aux dépens, et à lui verser la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant la fin de non-recevoir tirée de la prescription, la compagnie ABEILLE excipe notamment des mêmes moyens que ceux de Monsieur [G] [J], assisté de l’UDAF du LOIRET.

Par ailleurs, sur le fond, la compagnie ABEILLE reconnait que la garantie souscrite englobe les travaux de remise en état et le préjudice de jouissance en cas de dommages imputables à son assuré, à l’inverse des préjudices de perte de chance et moral.

La compagnie ABEILLE s’associe aux moyens développés par Monsieur [G] [J], assisté de l’UDAF du LOIRET, concernant les réparations locatives et la demande de paiement de la taxe d’habitation sur les logements vacants.

A l’audience, la société ALTIMA et la société CITYA – conclusions uniques – ont soutenu oralement leurs écritures (conclusions n°2) et ont sollicité du juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal judiciaire d’ORLEANS de :

mettre hors de cause la société CITYA ;donner acte à la société ALTIMA de son intervention volontaire ;débouter la SCI DES HAUTS BOIS de l’action engagée à leur encontre ; condamner la SCI DES HAUTS BOIS aux dépens ;condamner la SCI DES HAUTS BOIS à payer à chacune des sociétés la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ces deux sociétés font état de la qualité de courtier d’assurance de la société CITYA et d’assureur de la société ALTIMA.

Elles excipent notamment des mêmes moyens que Monsieur [G] [J], assisté de l’UDAF du LOIRET s’agissant de la fin de non-recevoir tirée de la prescription. Par ailleurs, elles font état de la résiliation du contrat multirisque habitation souscrit par Monsieur [G] [J] depuis le 31 mai 2020

Par ailleurs, elles ajoutent que la garantie prévue au contrat résilié est limitée aux dommages causés par incendie, explosion ou dégâts des eaux, et qu’en conséquence, il n’existe aucune garantie mobilisable en l’espèce.

La décision a été mise en délibéré à la date du 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou ayant été représentées.

SUR LA DEMANDE D’INTERVENTION VOLONTAIRE DE LA SOCIETE ALTIMA

Il résulte de l’article 325 du code de procédure civile qu’une intervention volontaire est recevable dès lors que celle-ci se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, le contrat d’assurance multirisque habitation n°M9000047487B signé le 4 janvier 2018 avec prise d’effet le 5 janvier 2018 a été souscrit par Monsieur [G] [J] auprès de la société ALTIMA par l’intermédiaire du courtier la société CITYA. Cela ressort de la notice d’information précontractuelle du contrat dans laquelle il est porté la mention suivante : « votre contrat est souscrit auprès d’ALTIMA ASSURANCE » (page 1, II).

L’intervention volontaire de la société ALTIMA a donc un lien avec la présente instance en ce que la SCI DES HAUTS BOIS souhaite mettre en œuvre la garantie prévue au terme dudit contrat.

Par conséquent, l’intervention volontaire de la société ALTIMA sera déclarée recevable.

SUR LA FIN DE NON-RECEVOIR TIREE DE LA PRESCRIPTION DE LA DEMANDE DE PAIEMENT AU TITRE DES PERTES DE LOYERS POUR LA PERIODE ANTERIEURE AU 30 OCTOBRE 2020 CONCERNANT LES APPARTEMENTS VOISINS

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

L’article 2241 du code civil précise que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion.

Conformément à l’article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, la SCI DES HAUTS BOIS fait grief à Monsieur [G] [J] d’avoir entrainé le départ de ses locataires résidants dans les appartements voisins au logement litigieux qu’elle détient dans l’immeuble situé [Adresse 6] en raison de son comportement, et ainsi, de lui avoir faire perdre le revenu locatif correspondant.

Le comportement du locataire allégué par le bailleur, n’est pas en lien avec l’exécution du contrat de bail jouissance paisible article 7-1. En effet, le préjudice allégué serait une conséquence d’un comportement fautif de Monsieur [G] [J] dépassant ainsi le seul cadre du contrat de bail le liant à la SCI DES HAUTS BOIS. Il convient dès lors de se placer sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour analyser cette demande, et partant, de faire application de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

Il ressort des écritures de la demanderesse qu’elle sollicite la réparation de son préjudice à compter du mois de janvier 2019, date à laquelle elle indique avoir eu connaissance des difficultés afférentes au comportement allégué de son locataire.

Le point de départ du délai de prescription doit donc être fixé au mois janvier 2019. La SCI DES HAUTS BOIS avait donc jusqu’au mois janvier 2024 pour agir sur le fondement des pertes de loyer alléguées. L’assignation de la demanderesse étant en date du 31 octobre 2023, celle-ci a agi dans le délai de 5 ans prévu par la loi.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs sera rejetée.

SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE LA SOMME DE 19.363,35 EUROS AU TITRE DES REPARATIONS LOCATIVES

Sur le fond de la demande

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le contrat de bail du 29 décembre 2017 reprend ces dispositions au point 2.2 de sa notice d’information.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé de façon contradictoire le 5 janvier 2018 entre un représentant de la SCI DES HAUTS BOIS et Monsieur [G] [J].

Un état des lieux de sortie a été réalisé de façon contradictoire le 28 février 2022 en présence d’un représentant de la SCI DES HAUTS BOIS et d’un représentant de l’UDAF DU LOIRET assistant Monsieur [G] [J].

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par les devis et les factures relatives aux travaux pour lesquels une indemnisation est demandée.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison entre l’état du logement constaté à l’entrée dans les lieux et l’état du logement constaté dans l’état des lieux de sortie afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement par le locataire qui est d’environ 4 ans.

Sur les clés de l’appartement

L’état des lieux d’entrée recense 1 clé d’immeuble, 1 clé de boite aux lettres et 4 clés de logement (2 « serrure principale » et 2 « verrou haut ») remises au locataire.

Il ressort de l’état des lieux de sortie la remise d'1 clé d’immeuble, d'1 clé de boite aux lettres, et de 2 clés de porte d’entrée.

Il ressort de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie que Monsieur [G] [J] n 'a pas restitué deux clés de porte d’entrée. Il conviendra de mettre à sa charge le coût de remplacement de ces clés, estimé forfaitairement à 25 euros.

Sur les murs et les peintures

L’état des lieux d’entrée mentionne que les murs de la pièce principale (entrée et cuisine) sont en bon état, exception faite de quelques trous de cheville, de traces légères sur le mur de face, et quelques traces sur le plafond. Concernant la salle de bain et les WC, il est indiqué que les murs sont tous en bon état, certains présentant toutefois des trous de cheville, des traces noires ou des fissures.

L’état des lieux de sortie met en avant que les murs de l’entrée sont « sales/tâchés », et que le plafond de cette même entrée est « sale » sans pour autant être dégradé. Par ailleurs, il y est indiqué que les murs de la cuisine sont « sales et tachés ». Enfin, les murs de la salle de bain sont décrits comme étant « ok », avec toutefois un plafond « sale ».

La comparaison de ces deux états des lieux fait ressortir que Monsieur [G] [J] a effectivement dégradé les murs et les peintures de l’appartement durant sa période de location, sans pour autant être l’unique responsable de tous les désordres constatés, certains étant antérieurs à sa venue.

Ces dégradations sont en partie reconnues puisque que dans son courrier adressé à la SCI DES HAUTS BOIS le 5 décembre 2022, l’UDAF DU LOIRET accepte de régler la somme de 366 euros pour le nettoyage des murs, et la somme de 350 euros pour la peinture des murs.

Au regard de cette proposition de l’UDAF DU LOIRET, ès qualité de curatrice de Monsieur [G] [J], mais également des factures produites aux débats par la SCI DES HAUTS BOIS et de l’application d’un coefficient de vétusté tenant compte de la durée de location, le coût des travaux mis à la charge du locataire pour la réparation des murs et des peintures est estimé à 1.000 euros.

Sur l’entrée / la pièce principale

Il est mentionné dans l’état des lieux de sortie la présence d’une « fissure s/ 2m50 » sur le carrelage non visé dans l’état des lieux d’entrée, qui faisait apparaitre l’existence de traces de peinture sur ce même carrelage. Cette comparaison met en avant la responsabilité de Monsieur [G] [J] dans l’apparition de cette trace. Cependant, en l’absence de facture permettant d’établir précisément le coût de cette réparation, aucune somme ne sera allouée à ce titre.

Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée mentionne que l’intégralité des installations électriques de cette pièce sont en bon état.

L’état des lieux de sortie mentionne une prise électrique et une prise TV arrachées, et un radiateur brulé sur la hauteur.

Ces dégradations des installations électriques sont imputables à Monsieur [G] [J].

Dans son courrier adressé le 5 décembre 2022 à la demanderesse, l’UDAF DU LOIRET, ès qualité de curatrice du locataire, accepte de payer les sommes de 150 euros pour le remplacement des prises électriques et de 150 euros pour le remplacement du radiateur.

Aussi, mais également compte tenu des factures de remplacement desdits équipements produites aux débats par la SCI DES HAUTS BOIS et de l’application d’un coefficient de vétusté tenant compte de la durée de location, il y a lieu de condamner Monsieur [G] [J] à verser à la demanderesse la somme de 450 euros en réparation des dégradations aux installations électriques.

Sur la cuisine

L’état des lieux de sortie fait état de l’absence de plusieurs éléments dans la cuisine, à savoir les placards/tiroirs, l’évier, les plaques de cuisson et le réfrigérateur. Pour autant, la présence de ces éléments a été constatée lors de l’état des lieux d’entrée. Dès lors, les dégradations de la cuisine causées par la disparition des éléments mentionnés ci-dessus sont imputables à Monsieur [G] [J].

Ces dégradations sont en partie reconnues par le locataire, puisque que dans son courrier adressé à la SCI DES HAUTS BOIS le 5 décembre 2022, l’UDAF DU LOIRET accepte de régler la somme de 330 euros pour le remplacement de l’ensemble de la kitchenette.

Au regard de cette proposition de l’UDAF DU LOIRET, ès qualité de curateur de Monsieur [G] [J], mais également des factures produites aux débats par la SCI DES HAUTS BOIS et de l’application d’un coefficient de vétusté tenant compte de la durée de location, il y a lieu d’estimer le coût des réparations nécessaires dans la cuisine à la somme de 400 euros.

Sur la salle de bain

L’état des lieux d’entrée constate la présence d’une cabine de douche en état moyen.

L’état des lieux de sortie vise des dégradations dans la douche, avec notamment la disparition de la cabine.

Des photographies correspondantes sont produites.

L’UDAF DU LOIRET, ès qualité de curatrice de Monsieur [G] [J], propose dans son courrier du 5 décembre 2022 adressé à la SCI DES HAUTS BOIS de payer la somme de 280 euros pour le remplacement du receveur et de la cabine de douche.

Au regard de cette proposition, mais également des factures produites aux débats par la SCI DES HAUTS BOIS et de l’application d’un coefficient de vétusté tenant compte de la durée de location et de l’état moyen de la douche avant l’arrivée du locataire, il y a lieu d’estimer le coût des réparations nécessaires pour la douche à la somme de 800 euros.

Par ailleurs, l’état des lieux d’entrée constate la présence de W.C en bon état.

L’état des lieux de sortie fait état de l’absence de ces W.C.

Des photographies correspondantes sont produites.

L’UDAF DU LOIRET, ès qualité de curatrice de Monsieur [G] [J], propose dans son courrier du 5 décembre 2022 adressé à la SCI DES HAUTS BOIS de payer la somme de 170 euros pour le remplacement des W.C.

Au regard de cette proposition, mais également des factures produites aux débats par la SCI DES HAUTS BOIS et de l’application d’un coefficient de vétusté tenant compte de la durée de location, il y a lieu d’estimer le coût des réparations nécessaires pour les W.C à la somme de 170 euros.

De plus, l’état des lieux d’entrée constate la présence d’un placard de salle de bain en bon état.

L’état des lieux de sortie vise des dégradations sur ce placard, avec notamment la disparition des quatre portes.

En réparation de cette dégradation, l’UDAF DU LOIRET, ès qualité de curatrice de Monsieur [G] [J], propose dans son courrier du 5 décembre 2022 adressé à la SCI DES HAUTS BOIS de verser la somme de 200 euros.

Au regard de cette proposition, mais également des factures produites aux débats par la SCI DES HAUTS BOIS et de l’application d’un coefficient de vétusté tenant compte de la durée de location, il y a lieu d’estimer le coût des réparations du meuble de la salle de bain à la somme de 200 euros.

Enfin, l’état des lieux de sortie du 28 février 2022 indique que le velux de la salle de bain est cassé, en ce qu’il ne ferme plus. Cette dégradation est imputable à Monsieur [G] [J] en ce que ce même velux était décrit comme étant en bon état lors de l’état des lieux d’entrée, à l’exception des stores. Cependant, en l’absence de facture permettant d’établir précisément le coût de cette réparation, aucune somme ne sera allouée à ce titre.

Sur la main d’œuvre

Il ressort de l’analyse des factures versées en procédure par le bailleur que celui-ci a payé la somme totale de 4.280 euros au titre de la main d’œuvre nécessaire pour faire réaliser l’ensemble des travaux. L’intégralité de cette somme ne saurait être mise à la charge du locataire, d’une part parce que certains travaux ont été réalisés pour d’autres appartements du bailleur, et d’autre part parce que certains travaux ont eu pour but d’améliorer le bien ou ont été nécessaires pour palier la vétusté de celui-ci.

Néanmoins, le locataire étant en partie responsable des dégradations de l’appartement ayant nécessité les travaux, il convient de mettre à sa charge la moitié des coûts de main d’œuvre, à savoir la somme 2.140 euros.

***

Il en résulte une somme totale de 5.185 euros due par le locataire au titre des réparations locatives.

Il conviendra de déduire de cette somme le dépôt de garantie versé par le locataire et qui est d’un montant de 326 euros

Monsieur [G] [J] sera donc condamné à payer une somme de 4.859 euros au titre des réparations locatives à la SCI DES HAUTS BOIS.

Sur la solidarité et la demande de garantie :

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

Selon l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Conformément à la combinaison de l’article 414-3 du code civil et de la jurisprudence constante en la matière, le curateur assiste le majeur protégé mais ne répond pas des dommages causés par ce dernier, à moins d’avoir lui-même commis une faute.

En l’espèce, la SCI DES HAUTS BOIS sollicite la condamnation solidaire de plusieurs personnes morales au titre des dégradations locatives causées par Monsieur [G] [J].

Concernant l’UDAF DU LOIRET, comme rappelé ci-dessus, celle-ci ne saurait voir sa responsabilité engagée en raison des agissements de Monsieur [G] [J]. A défaut de caractériser une faute de gestion commise par celle-ci dans l’exercice de la curatelle, la SCI DES HAUTS BOIS sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation solidaire de l’UDAF DU LOIRET.

Concernant ensuite la société CITYA, celle-ci ne saurait voir sa responsabilité engagée solidairement au côté de Monsieur [G] [J] en ce qu’elle a joué un simple rôle de courtier d’assurance, mais sans être elle-même titulaire du contrat, et partant, tenue à garantie. Cela ressort de la notice d’information précontractuelle du contrat d’assurance multirisque habitation souscrit par Monsieur [G] [J] le 4 janvier 2018, dans laquelle il est porté la mention suivante : « ce contrat est présenté par votre agence CITYA, intermédiaire en assurances, mandataire de CITYA ASSURANCES » (page 1, II).

Ainsi, la SCI DES HAUTS BOIS sera déboutée de sa demande de condamnation solidaire dirigée contre la société CITYA au titre des réparations locatives.

Concernant la société ALTIMA, et si son intervention volontaire a été déclarée recevable, il ressort des écritures déposées par la SCI DES HAUTS BOIS à l’audience du 24 avril 2025 ainsi que de la note d’audience du même jour qu’aucune prétention n’a été formulée par la demanderesse à son encontre.

Par conséquent, la société ALTIMA ne saurait être condamnée solidairement à verser une somme d’argent au titre des réparations locatives.

En revanche, concernant la compagnie ABEILLE, celle-ci était l’assureur responsabilité civile de Monsieur [G] [J] à raison du contrat n°78529603 ayant pris effet le 9 juin 2020. Ce contrat était en vigueur jusqu’au 1er mars 2022, soit jusqu’à la fin du contrat de bail objet du litige, incluant l’état des lieux de sortie du 28 février 2022.

La compagnie ABEILLE reconnait qu’aux termes du contrat la liant au locataire et versé aux débats, sa garantie est acquise en cas de travaux de remise en état si les désordres sont imputables à son assuré. Si elle excipe d’une limite de garantie à 2296 euros, il ne ressort pas une telle limite des dispositions contractuelles.

Dès lors, la compagnie ABEILLE sera tenue à garantir le paiement de la somme due par Monsieur [G] [J] au titre des dégradations locatives de laquelle il convient de déduire la franchise de 100 euros, soit une somme de 4.759 euros.

***

Ainsi, Monsieur [G] [J] sera condamné à verser à la SCI DES HAUTS BOIS la somme de 4.859 euros au titre des réparations locatives.

Cette somme, qui constitue une indemnisation, portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Par ailleurs, et conformément à l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêt.

SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE LA SOMME DE 32.760 EUROS AU TITRE DES PERTES DE REVENUS LOCATIFS DES APPARTEMENTS VOISINS

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Celui qui demande la réparation à autrui doit prouver l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Les dommages et intérêts s’entendent de la perte subie par le créancier ou le gain manqué. La perte de chance d’un gain est réparable dès lors qu’il est rapporté la preuve d’une disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI DES HAUTS BOIS ne rapporte pas la preuve d’une faute délictuelle commise par le locataire. Si la SCI DES HAUTS BOIS émet de nombreuses allégations concernant le comportement de Monsieur [G] [J], qui auraient été de nature à faire fuir ses autres locataires, elle ne verse en effet en procédure aucun élément permettant d’attester la véracité d’un tel comportement.

La photographie d’urine dans les parties communes que la demanderesse a versé aux débats ne démontre pas que Monsieur [G] [J] est à l’origine de ce trouble. De plus, la main-courante de Madame [Y] également versée aux débats fait état de difficultés en liant avec le chien d’un ami de Monsieur [G] [J], sans pour autant qu’une faute puisse lui être imputée.

De plus, la SCI DES HAUTS BOIS ne démontre pas qu’il existe un lien de causalité entre le comportement problématique allégué du locataire et la perte des loyers dont elle demande réparation. En effet, il ressort des propres déclarations de la demanderesse que le F2 situé au premier étage a été rendu par le précédent locataire le 23 août 2017, soit quelques mois avant l’arrivée de Monsieur [G] [J], et que le F2 situé au rez-de-chaussée a été rendu par le précédent locataire le 14 mars 2019, soit plus d’un an après l’emménagement de Monsieur [G] [J]. Dès lors, il ne peut être établi avec certitude un lien de causalité entre le départ des locataires et le comportement prétendument fautif de Monsieur [G] [J].

En conséquence, la SCI DES HAUTS BOIS sera déboutée de sa demande au titre des pertes de loyer.

SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE LA SOMME DE 1.096 EUROS AU TITRE DU PAIEMENT DE LA TAXE D’HABITATION SUR LES LOGEMENTS VACANTS

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Celui qui demande la réparation à autrui doit prouver l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, la SCI DES HAUTS BOIS indique dans ses conclusions que le comportement de Monsieur [G] [J] aurait causé la vacance des deux autres appartements qu’elle détient [Adresse 6] à Orléans.

La taxe d’habitation sur les logements vacants de 2021 dont la demanderesse sollicite le remboursement fait état, dans le détail des locaux imposés, d’une « maison ». Elle sera donc déboutée de sa demande sur ce point en ce que le relevé de cette taxe concerne une « maison », et qu’il n’est pas démontré en quoi cela serait lié au présent litige qui concerne deux appartements.

La taxe d’habitation sur les logements vacants de 2022 dont la demanderesse sollicite le remboursement fait état, dans le détail des locaux imposés, de deux « maisons » et d’un « appartement », sans plus de précision les concernant. Il n’est pas démontré par la SCI DES HAUTS BOIS que l’appartement taxé est un des appartements situé [Adresse 6] à Orléans.

En conséquence, la SCI DES HAUTS BOIS sera déboutée de sa demande relative à la taxe d’habitation sur les logements vacants.

SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE LA SOMME DE 3.000 EUROS AU TITRE DU PREJUDICE MORAL

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Celui qui demande la réparation à autrui doit prouver l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, la SCI DES HAUTS BOIS n’invoque aucun moyen à l’appui de cette prétention, et ne verse aucune preuve à cette fin.

En conséquence, sa demande sera rejetée.

SUR LA DEMANDE DE PAIEMENT DE LA SOMME DE 2.000 EUROS AU TITRE DU PREJUDICE DE JOUISSANCE

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Celui qui demande la réparation à autrui doit prouver l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, la SCI DES HAUTS BOIS n’invoque aucun moyen à l’appui de cette prétention, et ne verse aucune preuve à cette fin.

En conséquence, sa demande sera rejetée.

SUR LA DEMANDE REVONVENTIONNELLE FORMULEE PAR MONSIEUR [G] [J] ASSISTE PAR L’UDAF DU LOIRET TENDANT AU PAIEMENT DE LA SOMME DE 500 EUROS

Conformément à l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Celui qui demande la réparation à autrui doit prouver l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Aux termes de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10000 euros sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En l’espèce, Monsieur [G] [J] ne verse aucun élément de preuve tendant à démontrer d’une part que la procédure est abusive, et d’autre part qu’elle lui a porté préjudice.

En effet, la procédure ne saurait être qualifiée d’abusive en ce que la SCI DES HAUTS BOIS a agi en justice en raison des dégradations locatives commises par Monsieur [G] [J], et qu’elle en a obtenu réparation dans le cadre de la présente décision.

Du reste, le fait que la SCI DES HAUTS BOIS ait été déboutée de certaines de ses prétentions pour défaut de preuve ne rend pas pour autant sa procédure abusive. Sa mauvaise foi n’est donc pas caractérisée.

En conséquence, Monsieur [G] [J] sera débouté de sa demande reconventionnelle.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [G] [J] et la compagnie ABEILLE, parties qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, sans que cette condamnation soit assortie au profit du conseil de la société demanderesse du droit de les recouvrer directement en application de l’article 699 du code de procédure civile, le ministère d’avocat n’étant pas obligatoire dans la présente procédure.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations

Monsieur [G] [J] et la compagnie ABEILLE, parties condamnées aux dépens, seront condamnés in solidum à verser à la SCI DES HAUTS BOIS une somme totale qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros, et seront déboutés de leurs propres demandes de ce chef.

En outre, la société CITYA et la société ALTIMA seront déboutées de leurs demandes sur ce chef.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’intervention volontaire de la société ALTIMA ASSURANCES immatriculée sous le numéro 431 942 838 au Registre du commerce et des sociétés recevable ;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande de paiement au titre des pertes de loyer pour la période antérieure au 30 octobre 2020 ;

CONDAMNE Monsieur [G] [J] et la compagnie ABEILLE IARD & SANTE Assurances à verser à la SCI DES HAUTS BOIS immatriculée sous le numéro 752 432 591 au Registre du commerce et des sociétés d’ORLEANS la somme de 4.859 euros au titre des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 8], terme du bail fixé le 1er mars 2022, et cela après déduction du montant du dépôt de garantie du logement, cette somme portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la compagnie ABEILLE IARD & SANTE Assurances à garantir Monsieur [G] [J] au profit de la SCI DES HAUTS BOIS à hauteur de la somme de 4.759 euros (après déduction de la franchise de 100 euros) au titre des réparations locatives pour ledit logement, portant intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DIT que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DEBOUTE la SCI DES HAUTS BOIS de sa demande de paiement au titre des pertes de loyer ;

DEBOUTE la SCI DES HAUTS BOIS de sa demande de paiement au titre des taxes habitation sur les logements vacants ;

DEBOUTE la SCI DES HAUTS BOIS de sa demande de paiement au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE la SCI DES HAUTS BOIS de sa demande de paiement au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [G] [J], assisté de l’UDAF DU LOIRET, de sa demande de paiement pour procédure abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [J] et la compagnie ABEILLE IARD & SANTE Assurances aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [J] et la compagnie ABEILLE IARD & SANTE Assurances à verser à la SCI DES HAUTS BOIS la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 juin 2025, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge