REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT DU 28 JANVIER 2026

__________________________

N° RG 24/03611 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KIC2

MINUTE N°2026/

FORMATION :

PRÉSIDENT : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Madame Margaux HUET

DÉBATS :

A l’audience du 26 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Janvier 2026.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort par M. Eric BONALDI.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. NAFARIL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR

Monsieur [I] [J], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Audrey ADJIMI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

COPIES DÉLIVRÉES LE :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Audrey ADJIMI

— M^e Audrey CARRU

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

La société SCI NAFARIL a consenti à Monsieur [J] [I] un bail d’habitation en date du 01er mars 2020 sis [Adresse 3] à MONTAUROUX 83440 moyennant un loyer mensuel de 1 450€ charges comprises ;

Un commandement de payer visant clause résolutoire lui a été signifié le 18 septembre 2023 pour un montant de 20 744.93€ avec sommation de fournir une attestation d’assurance ;

Par exploit introductif d’instance en date du 02 avril 2024, la SCI NAFARIL a attrait Monsieur [J] par devant le juge des contentieux et de la protection sur le fondement des dispostiions des articles 7G, 24 et 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 aux fins d’obtenir le règlement d’un arriéré de charges et loyers ainsi que l’expulsion du locataire ;

A l’audience initiale, les parties sont représentées par leur conseil respectif et l’affaire renvoyée à plusieurs reprises à la demande d’au moins l’une d’entre elle pour être fixée à plaider au 19 février 2025 ;

La demanderesse par la voie de son conseil soutient ses écritures, au visa desquelles il convient de se reporter pour de plus amples informations, et au terme desquelles elle sollicite :

— DEBOUTER Monsieur [J] [I] de ses demandes ;

— CONSTATER la résiliation du bail ;

— ORDONNER l’expulsion de corps et de biens de [J] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin ; ordonner le transport et la séquestration des objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l’expulsion aux frais, risques et périls du défendeur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ; sous astreinte de 150€ par jour de retard ;

— CONDAMNER le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu et révisable dans les mêmes conditions outre les charges soit la somme de 1450€ à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés à titre provisionnel,

— CONDAMNER Monsieur [J] à lui payer la somme provisionnelle de 47 186 euros arrêtée au 10 février 2025 au titre des loyers impayés, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de la présente assignation.

— CONDAMNER Monsieur [J] à lui payer la somme de 1 500€ à titre de dommages intérêts ;

— LE CONDAMNER à payer la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— LE CONDAMNER aux entiers dépens de la présente instance, par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer.

Monsieur [J] [I] quant à lui par la voie de son avocat soutient ses conclusions au visa desquelles il convient de se reporter pour plus amples informations, et au terme desquelles il sollicite :

— PRONONCER la nullité du commandement de payer du 18 septembre 2023 ;

— JUGER prescrite la dette locative antérieure au 02 avril 2021 ;

— DEDUIRE la somme de 450€ mensuelle au titre de frais du 20 mars 2020 au mois de mars 2024 soit 22 050€ ;

— FIXER la dette locative à 12 600€ ;

— FAIRE INJONCTION au bailleur de justifier de la réalité des charges ; et ordonner une expertise judiciaire ;

— ACCORDER les plus larges délais pour apurer la dette locative ;

RECONVENTIONNELLMENT :

— JUGER qu’il n’est redevable des charges locatives non justifiées ;

— EXPURGER le décompte des provisions sur charges non justifiées pour 22 050€ ;

— CONDAMNER la bailleresse à rembourser la somme de 450€ ;

— JUGER n’y avoir lieu ni à l’application de l’article 700 du CPC ni aux dépens ;

— CONDAMNER Monsieur [J] [I] à lui payer la somme de 1 200€ HT par application de l‘article 37 de la loi du 10 juillet 1991, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Par décision avant dire droit en date du 23 avril 2025, le tribunal a ordonné une expertise aux fins notamment d’établir les comptes entre les parties ;

Par requête en retranchement, Monsieur [J] indique n’y avoir lieu à expertise dans la mesure où, la dette est ancienne et qu’au surplus il a quitté le logement au mois de juin 2025 ;

A l’audience de réouverture des débats les parties sont représentées et maintiennent leurs demandes ;

La société SCI NAFARIL sollicite par conclusions additionnelles au visa desquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations :

— constater la résiliation du bail en juin 2025 date du départ de Monsieur [J] ;

— dire n’y avoir lieu à expertise ;

— condamner Monsieur [J] à lui payer la somme de 52 986€ au titre des loyer et indemnités d’occupation arrêté au 10 juin 2025 ;

— condamner le défendeur à la somme de 2 500€ à titre de dommages intérêts outre 2 500€ par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et dépens comprenant les frais inhérents au commandement de payer ;

Monsieur [J], quant à lui, sollicite le maintien de la désignation d’une expertise ainsi qu’une dispense de consignation étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, et pour le reste il indique maintenir l’ensemble de ses demandes au visa de ses dernières écritures, auxquelles il est expressément renvoyé pour de plus amples informations et par lesquelles il est sollicité de fixer la dette locative à la somme de 12 600€ et le montant du loyer à la somme de 500€ mensuels en l’état de désordres affectant le local et de condamner la SCI NAFARIL à lui régler à titre de réparation de son trouble de jouissance la somme de 5000€ ; enfin il est demandé de faire injonction au bailleur d’avoir à lui remettre différents objet demeurés dans l’immeuble sous astreinte de 150€ par jour de retard ;

Compte tenu de la nature et du montant des demandes et de la comparution des parties, il sera statué par décision contradictoire et en premier ressort ; les parties sont informées de la date du délibéré fixée au 28 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la demande de maintien de l’expertise

La demande d’expertise sollicitée, une nouvelle fois oralement, par Monsieur [J], et ordonnée par jugement avant dire droit du 23 avril 2025, se trouve, compte tenu du départ du locataire depuis le mois de juin 2025, dépourvue de tout intérêt ; la consignation n’ayant fait l‘objet, par ailleurs, ni d’une requête en dispense, ni réglé dans le délai imparti ; de sorte que la demande sera rejetée.

Sur les demandes principales

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat signé par les parties le 1er mars 2020 prévoit en son article 8 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, deux mois après la délivrance, d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 18 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 20 744.93€ euros en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Par même acte, sommation de produire le justificatif d ‘assurance lui a été faite ;

Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux et n’a fait l’objet de la part du locataire d’aucune contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette locative auprès de la bailleresse ni d’aucun recours par devant le tribunal de céans pendant plus de deux mois ; de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 novembre 2023.

Monsieur [J] [I] est donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Monsieur [J] [I] a occupé les lieux sans droit ni titre depuis le 19 novembre 2023 et a, de fait, commis une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu’au départ volontaire, intervenu au mois de juin 2025, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l’impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l’espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 1 450 euros, de nature à réparer le préjudice subi par la SCI NAFARIL.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le paiement des loyers et charges au terme convenu dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil.

Les dispositions de l‘article 1353 du code civil prévoient quant à elles que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SCI NAFARIL réclame la somme de 52 986 euros au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au 26 novembre 2025 qu’elle produit, en sus du contrat de bail ; la créance n’étant pas contestable, le défendeur ne rapportant nullement la preuve des règlements en liquide dont il se prévaut, ni de l’insalubrité du logement qu’il allègue, il convient de le condamner à régler à la SCI NAFARIL la somme de 52 986 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages-intérêts

La demande de dommages intérêts présentée par la bailleresse sera rejetée faute de démonstration d’un préjudice distinct du non-paiement des sommes réclamées.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de délai de paiement

Compte tenu de l’ancienneté de la dette locative et de son importance, la demande de délai n’apparait pas comme justifiée en l’espèce, Monsieur [J] [I], ne démontrant pas, au surplus, sa capacité financière à supporter, en sus des charges inhérentes de la vie courante, la charge supplémentaire consécutive à un apurement périodique ; par suite il sera débouté de sa demande.

Sur la demande de restitution de différents objets laissés dans le local.

A l’appui de sa demande reconventionnelle, Monsieur [J] [I] ne produit aucune pièce justificative probante ; par suite la demande est rejetée au visa des dispositions de l‘article 1353 du code civil.

Sur les demandes accessoires :

a) Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, Monsieur [J] [I], qui succombe à la procédure, supportera la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI NAFARIL le montant des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner [J] [I] à lui payer la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

c) Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d’une exécution.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection, statuant en audience publique par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du bail du 1er mars 2020 avec effet à la date du 19 novembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à payer à la SCI NAFARIL la somme de 52 986 euros au titre de l’arriéré de loyer et charges avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à payer à la SCI NAFARIL la somme de 1 450 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de son départ effectif des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [J] [I] à payer à la SCI NAFARIL la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT