T R I B U N A L JUDICIAIRE

D E D R A G U I G N A N

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O R D O N N A N C E D E R É F É R É

CONSTRUCTION

RÉFÉRÉ n° : N° RG 25/06449 – N° Portalis DB3D-W-B7J-K2CY

MINUTE n° : 2026/82

DATE : 04 Février 2026

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

GREFFIER : M^me Emma LEFRERE

DEMANDERESSE

Madame [O] [U], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Renaud ARLABOSSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDERESSE

Société LE PETIT BOIS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 03 Décembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.

copie exécutoire à

M^e Renaud ARLABOSSE

M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE

1 copie SELARL KALIACT HUISSIERS PROVENCE COTE D’AZUR

1 copie dossier

délivrées le :

Envoi par Comci à M^e Renaud ARLABOSSE

M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Vu l’assignation délivrée le 19 août 2025 à l’encontre de la SCCV LE PETIT BOIS par laquelle Madame [O] [U] a saisi Madame la présidente du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins principales, au visa des articles 11 et 145 du code de procédure civile, de condamner la défenderesse sous astreinte à communiquer tous les justificatifs du retard de livraison et à voir nommer tel commissaire de justice qu’il plaira avec mission détaillée dans le dispositif de ses écritures ;

Vu les dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2025, complétant ses précédentes écritures et auxquelles elle se réfère l’audience du 3 décembre 2025, par lesquelles Madame [O] [U] sollicite, au visa des articles 11 et 145 du code de procédure civile, de :

Déclarer sa demande recevable et bien fondée, et en conséquence :

Condamner la SCCV LE PETIT BOIS à communiquer tous les justificatifs du retard de livraison dont elle entend se prévaloir afin de pouvoir apprécier si les causes de retard invoquées peuvent ou non entrer dans le champ de la clause exonératoire de responsabilité,

Assortir cette condamnation d’une astreinte de 200 euros par jour de retard pendant 60 jours, passé le délai d’un mois après la signification de l’ordonnance à intervenir,

Voir nommer tel commissaire de justice qu’il plaira avec mission de :

pénétrer dans les lieux sis [Adresse 4], tant dans les parties communes que dans le lot n° 4 et ses accessoires, Madame [U] et la SCCV LE PETIT BOIS ayant dûment été convoquées et invitées à participer aux constatations, et la SCCV LE PETIT BOIS à lui laisser le libre accèsdresser un état des lieux du lot n° 4 et du jardin attenantse faire désigner par la SCCV LE PETIT BOIS l’emplacement exact des lots de stationnement n° 14 et 15 ; les décrire et procéder à leur mesurage au sol,Voir désigner tel expert qu’il plaira avec mission de : procéder au mesurage de la surface du jardin qui ne comprendra pas l’emprise au sol de la terrasse,

Dire que le commissaire de justice et l’expert accompliront leur mission conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile, en particulier, ils pourront recueillir les déclarations de toute personne informée et s’adjoindre tout spécialiste de leur choix,

Dire qu’en cas de difficulté, il saisira le président qui aura ordonné l’expertise ou le juge désigné par lui,

Fixer la provision à consigner au Greffe, à titre d’avance sur les honoraires du commissaire de justice et de l’expert, dans le délai qui sera imparti par l’ordonnance à intervenir,

Condamner la SCCV LE PETIT BOIS à lui payer la somme de 2400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Vu les conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2025, auxquelles elle se réfère à l’audience du 3 décembre 2025 et par lesquelles la SCCV LE PETIT BOIS sollicite, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

REJETER l’intégralité des demandes formulées par Madame [O] [U],

CONDAMNER Madame [O] [U] à lui payer la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire s’il était fait droit à la demande de désignation d’un commissaire de justice, juger que cette dernière aura lieu au frais avancés de Madame [U],

RESERVER les dépens ;

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

DISCUSSION

Sur les demandes principales

Madame [U] fonde ses prétentions sur les articles :

11 du code de procédure civile, aux termes duquel « les parties sont tenues d’apporter leur concours aux mesures d’instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d’une abstention ou d’un refus.Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime » ;

145 du code de procédure civile, dans sa version applicable au présent litige introduit avant le 1er septembre 2025, qui dispose : « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »Elle expose avoir acquis de la SCCV LE PETIT BOIS, par contrat de réservation signé le 3 septembre 2022, un bien immobilier en l’état futur d’achèvement situé à [Localité 5] avec une livraison prévue au mois d’avril 2024. Elle prétend qu’un rendez-vous de pré-réception lui a été adressé avec plus d’un an de retard sur cette date prévue pour la livraison et qu’elle a constaté différents éléments non conformes au contrat (surface contractuelle du jardin non garantie, jardin non engazonné, emplacements de stationnement non positionnés ni individualisés, raccords de peinture devant être effectués dans l’appartement). Elle soutient que la venderesse, malgré plusieurs demandes et tentatives amiables, ne lui a pas délivré les justificatifs du retard de livraison et qu’elle n’est pas en mesure de vérifier l’état du bien à réceptionner puisque la défenderesse lui refuse l’accès tant qu’elle n’a pas réglé le solde du prix de vente.

La SCCV LE PETIT BOIS rétorque que le délai de livraison allégué est informatif et repose sur le seul contrat de réservation, la requérante ne produisant pas l’acte de vente définitif. Elle en conclut que ses demandes sont inopportunes faute de produire le document intervenu postérieurement au contrat de réservation.

S’agissant de la date de livraison, elle indique justifier d’une grève de grande ampleur de la société ENEDIS et d’intempéries exceptionnelles ayant conduit au retard du chantier.

Sur la surface du jardin, elle prétend que le bien pouvait être réceptionné par Madame [U] avec une réserve relative à cette surface et qu’elle pouvait ensuite procéder à son mesurage. Elle fait valoir que cette mission de mesurage, comme celle de mesurer les places de stationnement, ne peuvent échoir au commissaire de justice n’ayant pas de compétence technique.

Sur l’appréciation des critères de l’article 145 précité, il est constant que l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre de ces dispositions.

Il appartient au juge saisi de l’application de ce texte de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction sans toutefois procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

Aussi, si le requérant à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque, puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être pertinente, utile et de nature à améliorer sa situation probatoire. Il en va autrement s’il dispose d’ores et déjà de moyens de preuve suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure étant alors dépourvue de toute utilité.

En l’espèce, le contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement conclu par les parties stipule notamment une date prévisionnelle d’achèvement du bien immobilier, avec un délai d’exécution des travaux de 18 mois et, à titre purement indicatif, une prévision de livraison en avril 2024.

Les parties ont échangé avant l’introduction de la présente instance sur les retards de livraison invoqués et la SCCV LE PETIT BOIS confirme au final dans ses écritures un retard de 5 mois sur la date de livraison.

Si elle n’a pas justifié de la transmission des éléments justifiant le retard (grève d’ENEDIS, conditions météorologiques) comme l’impose le contrat entre les parties, elle le produit néanmoins dans le cadre de la présente procédure si bien qu’il n’est plus établi de motif légitime à voir ordonner la condamnation de la défenderesse à produire ces éléments. Il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

S’agissant des autres demandes, il ne saurait être déterminé à ce stade le contenu précis des obligations contractuelles de la SCCV LE PETIT BOIS puisque la requérante fonde ses prétentions, non sur la preuve d’une obligation non sérieusement contestable au sens des articles 834 et 835 du code de procédure civile, mais sur le seul motif légitime évoqué ci-dessus et sur la nécessité d’obtenir des éléments de preuve au sens de l’article 11 précité.

Dès lors, le fait que la requérante ne produise pas l’acte définitif de vente, qui aurait suivi le contrat de réservation, n’est pas un motif opérant pour contester le bien-fondé de ses demandes.

Madame [U] soutient qu’elle n’est pas en mesure de vérifier le respect des dispositions contractuelles, relatives à la surface et à la nature du jardin, mais encore aux places de stationnement assignées.

Il résulte des courriers entre les parties que l’absence de paiement du solde du prix à l’achèvement des travaux (soit 95 % selon l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation) a justifié, par la SCCV LE PETIT BOIS, son refus de procéder à la livraison du bien.

Or, ce motif n’est d’évidence pas pertinent pour dénier à la requérante le droit de prendre possession du bien et de vérifier le respect des stipulations contractuelles.

Madame [U] a consigné le paiement du prix auprès de la CARPA et, même s’il ne s’agit pas d’une pratique convenue entre les parties, cela démontre la bonne foi de la requérante n’entendant manifestement pas se soustraire à son obligation contractuelle de paiement.

La requérante justifie d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité.

La désignation d’un commissaire de justice apparaît comme la seule mesure d’instruction utile et il serait manifestement disproportionné qu’un expert judiciaire soit désigné afin de procéder à des mesures sur le bien.

Il sera partiellement fait droit à la mesure d’instruction sollicitée, étant rappelé qu’il appartient à l’acquéreur de procéder au paiement du solde du prix au moment de la livraison du bien immobilier.

Il n’est pas davantage utile de prévoir la provision à valoir sur le paiement du commissaire de justice, désigné à buts exclusivement probatoires. Madame [U] sera déboutée en général du surplus de ses demandes principales non justifié par un motif légitime.

Sur les demandes accessoires

La SCCV LE PETIT BOIS, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

L’équité commande de ne pas laisser à Madame [U] la charge de ses frais irrépétibles. La SCCV LE PETIT BOIS sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le surplus des demandes à ce titre sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire mise à disposition au greffe, exécutoire de droit et en premier ressort :

COMMETTONS la SELARL KALIACT HUISSIERS PROVENCE COTE D’AZUR, commissaires de justice associés représentée par Maître [Z] [J], [Adresse 3], avec mission de :

pénétrer dans les lieux sis [Adresse 4], tant dans les parties communes que dans le lot n° 4 et ses accessoires, Madame [U] et la SCCV LE PETIT BOIS ayant dûment été convoquées et invitées à participer aux constatations, et la SCCV LE PETIT BOIS à lui laisser le libre accès ;dresser un état des lieux du lot n° 4 et du jardin attenant ;se faire désigner par la SCCV LE PETIT BOIS l’emplacement exact des lots de stationnement n° 14 et 15 ; les décrire et procéder à leur mesurage au sol puis rendre un procès-verbal sur l’ensemble des diligences effectuées ;

DISONS que [O] [U] assumera les frais de commissaire de justice ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes et en DEBOUTONS Madame [O] [U] ;

CONDAMNONS la SCCV LE PETIT BOIS aux dépens de l’instance ;

CONDAMNONS la SCCV LE PETIT BOIS à payer à Madame [O] [U] la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT