TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’HAZEBROUCK

8 rue André BIEBUYCK

59190 HAZEBROUCK

☎ : 03.28.43.87.50

R.G N° N° RG 25/00189 – N° Portalis DBZQ-W-B7J-FZMD

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 02 Janvier 2026

S.C.I. DEQUIDT

C/

[U] [W]

[V] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. DEQUIDT, dont le siège social est sis 1823 rue Saint Jean – 59114 TERDEGHEM

représentée par M^e Yann LEUPE, avocat au barreau de DUNKERQUE substitué par Maître GOMBERT, avocat au barreau de DUNKERQUE

ET :

DÉFENDEURS

M. [U] [W]

né le 19 Février 1987 à , demeurant 8 place de l’Eglise – 59670 BAVINCHOVE

représenté par M^e Fanny FAUQUET, avocat au barreau de DUNKERQUE substitué par Maître PEROT avocat au barreau de DUNKERQUE

Mme [V] [W]

née le 28 Août 1978 à , demeurant 8 place de l’Eglise – 59670 BAVINCHOVE

représentée par M^e Fanny FAUQUET, avocat au barreau de DUNKERQUE substitué par Maître PEROT avocat au barreau de DUNKERQUE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 4 Décembre 2025

Vincent NAEGELIN, vice-président placé auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, délégué par ordonnance en date du 21 juillet 2025 au tribunal de proximité d’Hazebrouck en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Hazebrouck, assisté de Noémie DEGUINE, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Vincent NAEGELIN, vice-président placé auprès du premier président de la cour d’appel de Douai, délégué par ordonnance en date du 21 juillet 2025 au tribunal de proximité d’Hazebrouck en qualité de juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Hazebrouck, assisté de Noémie DEGUINE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat, conclu sous seing privé, du 20 mai 2023, la SCI Dequidt a donné à bail d’habitation à M. [U] [W] et à son épouse, Mme [V] [P], à effet du 1er juillet 2023, un logement dont elle est propriétaire, situé au 1556, route de Bray-Dunes à Winnezeele (59670) moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 900 euros, outre une provision pour charges de 60 euros par mois.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le jour de la conclusion du contrat.

Les relations entre le bailleur et les locataires se sont dégradées, le bailleur se plaignant de loyers impayés et les locataires de désordres, notamment causés par la tempête Ciaran le 2 novembre 2023, donnant lieu à un arrêté d’insalubrité du préfet du Nord le 6 décembre 2023 prescrivant au bailleur de réaliser des travaux de remise en état.

Les époux [W] ont quitté le logement le 2 juillet 2024 et déposé les clés à la mairie de Winnezeele.

Le 17 septembre 2024, un état des lieux de sortie a été établi par un commissaire de justice mandaté par la SCI Dequidt en leur absence.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 décembre 2025.

La SCI Dequidt, représentée, a demandé :

— de débouter les époux [W] en leur nom personnel et en qualité de représentants légaux de leurs trois enfants, [X], [E] et [O], de toutes leurs demandes ;

— de condamner les époux [W] à lui payer les sommes suivantes :

—  4 598 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 20 mai au 30 juin 2023, des loyers impayés du 1er juillet au 31 décembre 2023 et des provisions pour charges pendant l’intégralité de la période d’occupation du bien ;

—  500 euros au titre des infractions à la destination du bien loué ;

—  21 068,70 euros au titre des réparations locatives ;

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les époux [W], en leur nom personnel et en qualité de représentants légaux de leurs trois enfants, [X], [E] et [O], représentés, ont demandé :

— de débouter la SCI Dequidt de toutes ses demandes formées à leur encontre ;

— de condamner la SCI Dequidt à leur payer les sommes suivantes :

— aux époux [W] :

—  7 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  3 299,72 euros au titre de leur préjudice matériel ;

— à chacun des époux [W] : 2 000 euros au titre de leur préjudice moral à chacun ;

— aux époux [W] en leur qualité de représentants légaux de chacun de leurs trois enfants : 2 000 euros au titre de leur préjudice moral à chacun d’entre eux ;

— aux époux [W] : 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

S’agissant des moyens développés par chacune des parties, il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions soutenues oralement à l’audience et auxquelles elles se sont expréssement référées.

La décision a été mise en délibéré au 2 janvier 2026.

MOTIFS

I – Sur l’indemnité d’occupation et les loyers et charges impayés :

Les indemnités d’occupation :

En application articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En l’espèce, la SCI Dequidt sollicite le paiement par les époux [W] d’une indemnité d’occupation pour la période du 20 mai 2023 au 30 juin 2023.

Or, le contrat de bail avait été conclu à effet du 1er juillet 2023.

De plus, la SCI Dequidt ne démontre pas une occupation des lieux par les époux [W] préalablement à cette date.

Par conséquent, elle sera déboutée de sa demande en paiement d’indemnités d’occupation pendant la période qu’elle mentionne.

Les loyers :

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail prévoyait un loyer mensuel de 900 euros.

La SCI Dequidt sollicite le paiement du loyer résiduel pour la période de septembre à décembre 2023, expliquant qu’une part de ce loyer a déjà été payée par le versement de l’allocation personnalisée de logement.

Toutefois, s’il appartient aux époux [W] dans un second temps de justifier du paiement de ce loyer résiduel, il appartient à la SCI Dequidt de définir dans un premier temps le montant de celui-ci.

Or, elle ne fournit aucun document permettant de justifier du montant de ce loyer résiduel.

Par conséquent, la SCI Dequidt sera déboutée de la demande en paiement de loyers.

Les provisions pour charges :

Selon le quatrième alinéa de l’article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle.

Selon le cinquième alinéa du même article, un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges.

Il résulte de ces dispositions que les charges locatives ne sont récupérables que si le bailleur apporte la preuve qu’il a adressé au locataire le décompte annuel.

En l’espèce, la SCI Dequidt sollicite le paiement des provisions pour charges à compter de janvier 2024.

Pour leur part, les époux [W] font valoir qu’aucune relance ou décompte ne leur a été adressé.

Or, la SCI Dequidt ne justifie pas leur avoir adresser un décompte annuel mentionnant le montant des charges réellement récupérables.

Dès lors, ces provisions sur charges sont dépourvues de cause.

Par conséquent, la SCI Dequidt sera déboutée de la demande qu’elle formait en ce sens.

II – Sur l’indemnisation au titre des infractions à la destination du bien loué :

Selon l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce, le contrat de bail prévoyait que “le logement constituera l’habitation principale des preneurs qui n’y exerceront aucune activité professionnelle sans l’accord exprès du bailleur”.

La SCI Dequidt soutient que M. [U] [W] a exercé une activité professionnelle dans ce logement, en convertissant une partie de celui-ci en atelier.

Or, elle ne fournit qu’une copie d’écran du profil de M. [U] [W] qui est inscrit sur le site “Allo voisins” qui ne permet pas d’établir un telle modification de la destination du logement loué.

Par ailleurs, la SCI Dequidt fait valoir que l’immatriculation de l’activité professionnelle de Mme [V] [P] reprend l’adresse du logement de Winnezeele.

Toutefois, l’utilisation de cette adresse en tant que domiciliation ne permet de justifier que cette activité a été réalisée dans le logement qui était loué.

Par conséquent, la SCI Dequidt sera déboutée de sa demande au titre d’infractions à la destination du logement loué.

III – Sur les réparations locatives :

En application de l’article 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Selon le d) de ce même article, il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il résulte de ce texte que le bailleur n’a pas à rapporter la preuve d’une réalisation effective des travaux, mais seulement à démontrer l’existence de dégradations locatives, et à produire des éléments permettant d’apprécier le montant de son indemnisation.

En l’espèce, la SCI Dequidt sollicite la somme de 21 068,70 euros au titre des réparations locatives.

À cet effet, elle produit les documents suivants :

— une facture de visite de maintenance d’une micro-station d’épuration Tricel du 25 septembre 2024 établie par la société TDE pour un prix de 150 euros TTC (pièce n° 32) ;

— une facture “stufa a pellet Klover mod Dea Eco 12 Color Rosso” du 10 février 2025 établie par la société Imar SRL pour un prix de 2 483 euros TTC (pièce n° 33) ;

— une facture de remise en état de la maison du 16 octobre 2024 établie par la société B4T Creation-Services pour un prix de 12 929,40 euros TTC (pièce n° 35).

— une facture de nettoyage de la maison du 17 janvier 2025 établie par la société B4T Creation-Services pour un prix de 2 841,30 euros TTC (pièce n° 34).

Pour leur part, les époux [W] font valoir que ce logement a été déclaré insalubre par deux arrêtés du préfet, les 6 décembre 2023 et 8 février 2024.

Ces arrêtés ont prescrit à la SCI Dequidt la réalisation de travaux pour mettre fin à cette insalubrité.

Celle-ci soutient qu’elle a réalisé ces travaux et que les dégradations locatives qu’elle a constatées ne présentent pas de lien avec l’insalubrité de ce logement.

La micro-station d’épuration Tricel :

L’état des lieux d’entrée mentionnait une “micro-station (boite verte) – annex en tôle”.

L’état des lieux de sortie ne comportait aucune mention de cette micro-station.

Dès lors, en l’absence de mention concernant ce matériel dans l’état des lieux de sortie, la SCI Dequidt ne justifie pas de l’existence de dégradations le concernant.

Le pôele à pellets :

L’état des lieux de sortie ne comportait aucune mention d’un pôele à pellets.

L’état des lieux de sortie mentionnait, dans la partie relative au “hall d’entrée” (page 3), “dans cette partie de l’immeuble, en façade arrière, je note un feu à pellets dont la vitre est opaque de suie, non nettoyée. Aucune révision n’a été réalisée par les locataires sortants à la sortie des lieux”.

À cet égard, d’une part, l’état de ce pôele à pellets était inconnu lors que les époux [W] ont pris les lieux à bail.

D’autre part, les constatations du commissaire de justice mandaté par la SCI Dequidt ne permettent pas d’établir que ce pôele était hors d’usage au jour de l’état des lieux de sortie.

Dès lors, la SCI Dequidt ne justifie pas de l’existence de dégradations le concernant.

La remise en état du logement :

L’état des lieux d’entrée mentionnait que les murs et les peintures du logement étaient dans un “état moyen” dans toutes les pièces de celui-ci.

L’état des lieux de sortie a relevé :

— s’agissant du hall d’entrée, “les parois sont lisses et peinte en blanc, irrégulièrement peintes, formant des coulées de peinture et des surépaisseurs de matière à l’endroit de trois rebouchées d’enduit formant des petits reliefs sur le mur principal droit (6 à 7 reliefs), dans la partie droite du hall d’entrée” (page 2) ;

— s’agissant de la cuisine : “les parois sont enduites, à l’état brut tout comme le plafond couvert de chiures de mouches où figurent des dominos” (page 4) ;

— s’agisant de l’étage : “les parois sont composées d’une fibre de verre peinte présentant des inscriptions au crayon. Le plafond est peint, la peinture est usagée et défraichie” (page 5) ;

— s’agissant de la chambre 1 : “les parois sont lisses, irrégulièrement peintes en blanc, formées de différentes zones plus ou moins claires ou foncées” (page 6) ;

— s’agissant de la chambre 2 : “les parois sont lisses, peintes en blanc, en bon état hormis sur le mur du fond où des traces noires de frottement maculent la partie basse du mur sur un mètre trente de hauteur” (page 7) ;

— s’agissant de la chambre 3 : “la plinthe en bois qui court en bas des murs est en bon état, maculée là encore de traces blanches sèches correspondant à la peinture murale appliquée tant sur des parois lisses que sur une paroi en fibre de verre peinte d’une seule couche de peinture; Sur le mur gauche, de nombreux trous recouchés d’enduit forment des bosses en surface. Le plafond est peint en blanc, en bon état, doté d’une douille DCL et d’une ampoule” ;

— s’agissant du bureau : “les parois sont enduites” ;

— s’agissant des toilettes : “les parois sont lisses et peintes d’une seule couche de peinture en bon état, présentant des zones de peinture satinée formant des zones plus brillantes que la peinture mate” ;

— s’agissant de la salle de bains : “les parois sont lisses et peintes en blanc, révélant quelques coulées en partie basse derrière la porte et quelques petites têtes de clou à droite de la fenêtre arrière. Les parois sont en bon état hormis à l’endroit des tâches” ;

— s’agissant de la chambre du rez-de-chaussée : “les parois sont lisses, peintes d’une seule couche de peinture. Le plafond est peint, dotée d’une douille DCL et d’une ampoule” ;

— s’agissant de la salle de bains du rez-de-chaussée : “la peinture est à l’état d’usage. Le plafond est peint, paraissant à l’état d’usage dans la pénombre”.

La SCI Dequidt impute le mauvais état des peintures et des plafonds aux époux [W] auxquels elle reproche d’avoir effectué de telles peintures.

Toutefois, elle a listé une facture de reprise des plâtreries et embellissement en pièce n° 25 réalisée à la suite des arrêtés d’insalubrité du logement.

De plus, le commissaire de justice a constaté, globalement, que les parois et plafonds étaient soit peintes en blanc, soit en bon état, soit à l’état d’usage.

Dès lors, la SCI Dequidt ne justifie pas de l’existence de dégradations justifiant une remise en état de la totalité des peintures et plafonds de ce logement.

Sur le nettoyage de la maison :

L’état des lieux d’entrée ne mentionnait pas que le logement était sale.

L’état des lieux de sortie a relevé de manière générale que “le logement est sale, non nettoyé” (page 2).

Pour leur part, les époux [W] indiquent que la SCI Dequidt ne produit qu’un devis.

Toutefois, celle-ci produit une facture, non un devis.

De plus, comme il a été rappelé précédemment, le bailleur n’a pas à rapporter la preuve d’une réalisation effective des travaux, mais seulement à démontrer l’existence de dégradations locatives, et à produire des éléments permettant d’apprécier le montant de son indemnisation.

Par ailleurs, la facture de la société B4T Creation-Services s’applique bien à ce logement et aucun autre élément ne vient remettre en cause l’évaluation qui est faite du coût de ce nettoyage complet de ce logement.

Dès lors, au titre du nettoyage, le montant des réparations locatives sera évalué à 2 819,30 euros.

Par conséquent, les époux [W] seront solidairement condamnés à payer à la SCI Dequidt cette somme.

IV – Sur les préjudices des locataires :

Selon le premier alinéa de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Selon le dernier alinéa du même article, le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En l’espèce, les époux [W] font valoir qu’ils ont subi un préjudice de jouissance du 1er septembre 2023 au 2 juillet 2024.

Selon un premier arrêté du 6 décembre 2023, la cave du logement avait été inondée, entraînant une humidité importante et l’impossibilité d’utiliser la chaudière au fioul.

La SCI Dequidt avait pour obligation de faire cesser cette situation dans un délai d’un mois.

Selon le second arrêté du 8 février 2024, la totalité du logement était insalubre à la suite d’infiltrations majeures.

La SCI Dequidt avait pour obligation de faire cesser cette situation au plus tard pour le 1er juillet 2024.

Pour sa part, la SCI Dequidt indique qu’elle n’a pas été avisée de cette situation par l’Agence régionale de santé, non par les époux [W].

À cet égard, les époux [W] ne justifient pas qu’ils ont informé, voire mis en demeure, leur bailleur de remédier à l’inondation de la cave puis à l’insalubrité de leur logement résultant de la tempête Ciaran du 2 novembre 2023.

Dès lors, la SCI Dequidt n’ayant pas été avertie en temps utile, les époux [W] ne peuvent prétendre à une indemnisation de leur préjudice de jouissance du fait de l’inaction de leur bailleur, celui-ci n’étant pas réputé avoir connaissance de ces désordres.

Par ailleurs, la SCI Dequidt a fait réaliser :

— les travaux d’étanchéité du 8 au 12 janvier 2024, à la suite d’un devis établi le 15 décembre 2023 ;

— le remplacement de la chaudière le 31 janvier 2024 ;

— la fourniture et la pose de deux pompes vide-cave le 3 février 2024 ;

— les travaux d’assainissement le 15 mars 2024 ;

— les travaux de remise en état de la citerne à fioul le 31 mai 2024.

Elle s’est donc conformée aux prescriptions de ces arrêtés dans les délais qui lui avaient été impartis par les arrêtés du préfet mentionnés précédemment.

Dès lors, les époux [W] ne peuvent prétendre à une indemnisation de leur préjudice de jouissance du fait de l’inaction de leur bailleur, celui-ci ayant exécuté les travaux prescrits par l’autorité préfectorale.

Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande en réparation de leur préjudice de jouissance, de leur préjudice moral avec leurs enfants et de leur préjudice matériel.

V – Sur les mesures de fin de jugement :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [U] [W] et son épouse, Mme [V] [P], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Toutefois, l’équité commande de laisser à la charge de la SCI Dequidt ses frais non compris dans les dépens.

Par conséquent, la SCI Dequidt sera déboutée de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déboute la SCI Dequidt de ses demandes suivantes :

—  4 598 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 20 mai au 30 juin 2023, des loyers impayés du 1er juillet au 31 décembre 2023 et des provisions pour charges pendant l’intégralité de la période d’occupation du bien ;

—  500 euros au titre des infractions à la destination du bien loué ;

Condamne solidairement M. [U] [W] et son épouse, Mme [V] [P], à payer la somme de 2 819,30 euros au titre des réparations locatives ;

Déboute M. [U] [W] et son épouse, Mme [V] [P], de leurs demandes suivantes :

—  7 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

—  3 299,72 euros au titre de leur préjudice matériel ;

—  2 000 euros au titre de leur préjudice moral à chacun ;

Déboute M. [U] [W] et son épouse, Mme [V] [P], en qualité de représentants légaux de leurs trois enfants, [X], [E] et [O], de leurs demandes d’indemnisation à hauteur de 2 000 euros au titre de leur préjudice moral pour chacun d’entre eux ;

Condamne in solidum M. [U] [W] et son épouse, Mme [V] [P], aux dépens ;

Déboute la SCI Dequidt de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection