TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 6]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00872 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H3G6

S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L EURE

C/

[M] [H] [G]

JUGEMENT DU 18 DECEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 18 Décembre 2024 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L EURE

[Adresse 7]

[Localité 3]

Comparante en la personne de Madame [B] [S] – Responsable Contentieux – Munie d’un pouvoir

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [H] [G]

[Adresse 8]

[Adresse 9] [Adresse 5]

[Localité 3]

Comparant

DÉBATS à l’audience publique du : 16 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSE

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

La S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE a donné à bail à Monsieur [W] [H] [G] un appartement (N°2896) à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat du 07 décembre 2020, moyennant un loyer mensuel total de 477,47 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE a fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 03 juin 2024 ; puis elle a fait assigner Monsieur [W] [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’EVREUX par acte d’huissier du 23 août 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 16 octobre 2024,

La S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE, représentée par une salariée munie d’un pouvoir spécial, a actualisé le montant de la dette locative et a maintenu ses demandes initiales, telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

— condamner le locataire à lui payer la somme actualisée de 3.656,60 euros due au titre d’arriérés de loyers au 14 octobre 2024,

— condamner le locataire à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,

— condamner le locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,

— condamner le locataire à lui payer la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement (N°2896) à usage d’habitation situé [Adresse 1],

— dire, en conséquence, que le locataire sera tenu de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,

— dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,

— condamner le locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Par ailleurs, elle a indiqué ne pas être opposée quant à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [W] [H] [G], comparant en personne, a reconnu la dette et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il a exposé sa situation personnelle et financière et fait état d’un dépôt de dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 23 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 24 mai 2024, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 23 août 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande et l’incidence de la procédure de surendettement

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 5 page 10 du contrat signé par les parties) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [W] [H] [G] le 03 juin 2024 pour un montant en principal de 2.071,40 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 août 2024.

Par ailleurs, il est justifié que Monsieur [W] [H] [G] a déposé le 27 juin 2024 une demande d’examen de sa situation de surendettement par la Commission de surendettement des particuliers de l’Eure, soit antérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

La recevabilité dudit dossier, qui a été prononcée par la Commission le 09 août 2024, sera donc sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire.

L’expulsion de Monsieur [W] [H] [G] sera ordonnée en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

La S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [H] [G] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite (134,10 euros + 148,21 euros) non justifiés et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 3.656,60 euros (terme septembre 2024 inclus). Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 148,21 euros (Frais de procédure) en date du 30 septembre 2024 et une dernière ligne créditrice de 519,40 euros (paiement du locataire) en date du 30 septembre 2024.

En outre, Monsieur [W] [H] [G], comparant, ne conteste pas cette dette tant en son principe qu’en son quantum.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3.656,60 euros (terme de septembre 2024 inclus) correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 04 août 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme de septembre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Monsieur [W] [H] [G] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

L’article 24 VI de cette même loi précise que par dérogation à ces délais de paiement, lorsqu’une procédure de surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, ce dernier a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : « Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement ».

En l’espèce,

Monsieur [W] [H] [G] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement. Il précise ne pas travailler et bénéficier d’une allocation chômage à hauteur de 1.000,00 euros par mois.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [W] [H] [G] se trouve en situation de surendettement. Toutefois, il convient de relever qu’en l’état des pièces versées aux débats, la décision d’orientation de la Commission de surendettement des particuliers de l’EURE n’a pas encore été adoptée définitivement.

Monsieur [W] [H] [G] justifie de la reprise du paiement des loyers et des charges depuis août 2024, de sorte qu’il sera autorisé à se libérer du montant de la dette en réglant, en sus du loyer courant, des mensualités de 100,00 euros et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Conformément aux dispositions susvisées, ces délais courront jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement.

Il doit être précisé que si Monsieur [W] [H] [G] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Monsieur [W] [H] [G] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,

— sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [W] [H] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner Monsieur [W] [H] [G] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 07 décembre 2020 entre d’une part la S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE et d’autre part Monsieur [W] [H] [G] concernant un appartement (N°2896) à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 15 avril 2023 et que le contrat est résilié à cette date

CONDAMNE Monsieur [W] [H] [G] à verser à la S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE la somme de 3.656,60 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme de septembre 2024 inclus) ;

AUTORISE Monsieur [W] [H] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 100,00 euros chacune jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L.732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L.733-1, L.733-4, L.733-7 et L.741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement de surendettement ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [W] [H] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

* que Monsieur [W] [H] [G] soit tenu de verser à la S.A. LOGEMENT FAMILIAL DE L’EURE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois d’octobre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin l’y condamne ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER