Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 EXP M^e LESAGE

1 EXP M^e MOONS

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

DÉCISION N° 2026/123

N° RG 23/05810 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PQI4

DEMANDERESSE :

Madame [T] [U] [C]

née le 17 Octobre 1967 à ITALIE

58, traverse de Fontmerle

Résidence le Champagne

06600 ANTIBES

représentée par M^e Sophie LESAGE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

S.D.C. [I]

58 traverse de Fontmerle

06600 ANTIBES

C/o son syndic, Cabinet DELIQUAIRE

Les Pins Bleus A – 55 avenue de Cannes

06160 ANTIBES

représentée par M^e Nathalie MOONS, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : COLLÉGIALE A SIMPLE RAPPORTEUR

Président : Madame GUEMAS, Magistrat honoraire, rapporteur unique

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DELIBERES ET DE LA MISE A DISPOSITION : COLLEGIALE

Président : Madame HOFLACK, Vice-Présidente

Assesseur : Madame GUEMAS, Magistrat honoraire

Assesseur : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

DÉBATS :

Vu l’article 62 du code de procédure civile, issu du décret n° 2011-1202 du 28 septembre 2011

Vu l’ordonnance de clôture avec effet différé au 20 février 2026 ;

A l’audience publique du 12 mars 2026,

après débats l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement sera prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 09 avril 2026.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

[T] [U] [C] est copropriétaire, depuis le 28 octobre 2011, au sein de l’ensemble immobilier LE CHAMPAGNE sis à Antibes (Alpes-Maritimes), 52, 58, 66, 102, 108 et 120 Traverse Fontmerle des :

— lot 35 consistant dans un local commercial figurant sous le numéro M7 et liseré vert au plan du rez-de-chaussée de l’immeuble et les 104/10022èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

— lot 36 consistant dans un local commercial figurant sous le numéro M8 et liseré bleu au plan du rez-de-chaussée de l’immeuble et les 125/10022èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;

— lot 37 consistant dans un local commercial figurant sous le numéro M9 et liseré rouge au plan du rez-de-chaussée de l’immeuble et les 145/10022èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

Ces 3 lots forment en réalité un seul et même appartement composé d’une entrée, d’un dressing, d’un living room avec cuisine américaine incorporée, de 2 chambres et de 2 salles de bains avec WC outre la jouissance privative et perpétuelle d’une terrasse au droit de la façade sud et partie ouest.

Elle est également propriétaire du lot numéro 7 consistant dans un parking numéro 21 liseré bleu au plan du sous-sol et les 33/10022èmes de la propriété du sol et des parties communes générales.

La copropriété est régie par un règlement de copropriété du 30 août 1979 et modificatif des 8 mai 1980 et 19 février 2010.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 septembre 2023, a été adoptée à la majorité de l’article 25 une résolution portant le numéro 13 intitulée " mission à donner à un géomètre pour établir le projet modificatif à l’état descriptif de division visant à régulariser la situation notamment concernant les décisions adoptées en 2012 et 2013 (demandes de Madame [C]) et régularisation du projet par acte notarié le cas échéant.

Considérant que cette résolution a été adoptée au mépris de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, de ses articles 3, 8, 42 et 43, d’un défaut d’information suffisante et du règlement de copropriété, [T] [U] [C] a fait assigner par-devant le tribunal judiciaire de Grasse, par acte du 15 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [I] aux fins de voir, au visa des dispositions des articles 3, 8 et 42 de cette loi, de son décret d’application,

— dire et juger qu’elle est recevable et bien fondée dans son action ;

— constater que la résolution numéro 13 a été adoptée au mépris de ces dispositions légales et du règlement de copropriété ;

— en conséquence, prononcer son annulation ;

— condamner le syndicat des copropriétaires, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à procéder à la modification des calculs de charges de copropriété la concernant, sur la base de 424/10072èmes des comptes annuels et ce à compter du 1er avril 2018, rectifier les appels de fonds du budget prévisionnel de l’exercice en cours du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 sur cette base du budget, et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard ;

— ordonner la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires et des condamnations du syndicat des copropriétaires à son profit ;

— surseoir à l’exécution provisoire en cas de rejet de ses prétentions.

Elle sollicite enfin la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité de 2500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Au soutien de son action, elle souligne qu’elle conteste la résolution numéro 13 pour abus de majorité à son détriment, en ce qu’elle va devoir supporter doublement une charge, qu’elle a déjà réalisé à ses frais le modificatif par géomètre, qu’en tout état de cause, la résolution numéro 13 n’est qu’une répétition d’une résolution adoptée lors de l’assemblée générale de 2013.

Elle fait valoir en substance qu’elle a une problématique sérieuse quant aux tantièmes appliqués au sein de la copropriété, que la SARL ARPENTEURS GEOMETRES a établi un acte de modification de l’état descriptif de division de la copropriété le 17 juillet 2012 qui prévoit la création du lot 82 (terrasse) : 50/10.072èmes du sol et des parties communes générales, la fusion des lots 35, 36, 37 et 82 en un lot appelé 83 pour 424/10.072èmes, que la résolution querellée fait porter sur elle une charge injustifiée au regard de la résolution numéro 31 adoptée lors de l’assemblée générale de 2013. Elle invoque un droit acquis résultant de l’adoption en 2013 de cette résolution, considérant qu’il est impossible pour l’assemblée générale de remettre en cause des droits acquis par des copropriétaires, sans leur consentement.

Elle soutient également que la résolution est irrégulière et illégale au regard du règlement de copropriété, que le syndicat des copropriétaires a utilisé la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, malgré une apparence de régularité.

En outre, elle conteste la répartition des charges de copropriété et prétend que les appels de fonds sur 10/022 et l’assiette de 490 sont erronés, justifiant ainsi la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder à la rectification des appels de fonds.

***

Le Syndicat des copropriétaires [I], aux termes de conclusions en défense numéro 2, notifiées par RPVA le 18 novembre 2025 demande au tribunal, au visa des articles 13 et 11 du décret 67-223 du 17 mars 1967, 10, 10-1 et 30 de la loi du 10 juillet 1965, 35 de son décret d’application, 1134 et suivants, 1240 du Code civil, de :

— débouter [T] [U] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, comme infondées, ou sans objet ;

— la condamner au paiement à son profit de :

* la somme de 4923,97 € au titre du solde de charges dues pour la période du 1er avril 2018 au 1er octobre 2025, recalculé pour tenir compte de la nouvelle quote-part des charges des lots dont elle est propriétaire, telle qu’approuvée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juillet 2013, confirmée par l’assemblée du 26 septembre 2024 (soit10.072ème), ou subsidiairement et à tout le moins à 4307,84 € (soit sur 10.022ème), et ce, en deniers ou quittances ;

* la somme de 2460 euros, sauf à parfaire, au titre du coût de l’établissement et la publication de l’acte notarié comportant le modificatif à état descriptif de division, en application des résolutions prises à l’occasion des assemblées générales 2013 et 2024 ;

* la somme de 8000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également à titre reconventionnel la condamnation de la demanderesse au paiement d’une indemnité de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance distrait au profit de son conseil.

Après une synthèse de l’argumentation de la demanderesse, il observe qu’aux termes de la résolution querellée, la mission de l’expert n’est envisagée que " si et seulement si, cela s’avère nécessaire, dès lors que sera réclamé à l’avocat de Madame [C] copie du modificatif à état descriptif qu’elle indique avoir fait établir ", que les frais d’établissement du modificatif envisagé sont effectivement à la charge de cette dernière, ceci comme convenu lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 juillet 2013 à laquelle elle a voté favorablement, laquelle met à sa charge tous les frais notariés de modificatif et du syndic, qu’il est indiqué qu’en cas de refus de régularisation de sa part, la décision adoptée lors de l’assemblée générale du 15 juillet 2013 serait caduque puisque aussi bien : si elle refusait de fournir le modificatif qu’elle indique avoir fait établir, ce qui a été acté en assemblée, s’il n’était possible d’obtenir celui-ci via son conseil (démarche préalable à la mission de l’expert qu’il est acté en assemblée), et si les frais d’établissement et de publication du modificatif n’était pas prise en charge par ses soins comme convenu en 2013, Madame [C] revenait sur ses engagements.

Il conteste que l’assemblée générale ait cherché à lui nuire alors qu’elle était parfaitement informée de la situation.

Il observe que le projet de modificatif à état descriptif de division, produit dans le cadre de la présente instance, ne correspond pas à ce qui a été décidé lors de l’assemblée générale de 2013, que 2 autres projets avaient été établis les 4 mai et 5 juin 2013, lesquels n’étaient pas exploitables, en ce qu’ils comportaient des erreurs, que son conseil a pu obtenir les rectifications permettant de soumettre un projet de modificatif à état descriptif de division conforme et publiable, adopté lors de l’assemblée générale du 26 septembre 2024 et a régularisé la situation de sorte quela résolution numéro 13 du procès-verbal d’assemblée générale du 26 septembre 2023 critiqué n’a plus d’objet.

Le syndicat des copropriétaires souligne la mauvaise foi et la mauvaise volonté de la demanderesse qui, bien que présente à l’assemblée générale, s’est abstenue à l’occasion du vote de l’adoption du nouvel état descriptif de division établi par son propre géomètre, conformément à la résolution numéro 31 de 2013 et ne s’est, malgré relance, toujours pas acquittée des frais de notaire pour procéder à l’établissement de l’acte et sa publication, frais qui ont donc dû être avancés par ses soins.

S’agissant de la demande de modification des charges, il la qualifie de fort curieuse et observe que pour mémoire, vu la difficulté à obtenir le modificatif conforme à publier, il a préféré rester finalement sur la clé de 10.022èmes pour éviter toute difficulté en cas de mutation, ce qui est favorable à la copropriétaire dont le solde de charges va s’aggraver si l’on retient les nouveaux tantièmes de base de 10.072èmes.

Il considère qu’à titre reconventionnel, il est fondé à solliciter la condamnation de [T] [U] [C] au paiement de l’arriéré de charges et des frais en lien avec l’établissement de l’acte notarié comportant le modificatif à état descriptif de division et sa publication outre à des dommages-intérêts pour résistance abusive et vexatoire.

En ce qui concerne la demande de dispense de participation aux frais de la procédure, le syndicat des copropriétaires souligne que la demanderesse ajoute à la loi une disposition qui n’existe pas, en ce que les frais de la procédure mentionnée à l’article 10-1 comprennent uniquement, et selon jurisprudence constante, les frais stricto sensu soit les dépens et les frais d’avocat en charge de la procédure, et non « les condamnations indemnitaires » et rappelle que le juge, en application de ce même texte, peut décider de ne pas dispenser le copropriétaire de sa participation aux frais de la procédure en considération notamment de l’équité.

Une ordonnance en date du 18 décembre 2025 du juge de la mise en état a fixé la clôture au 20 février 2026 et le dossier à plaider à l’audience du 12 mars 2026.

MOTIFS ET DECISION

L’avocat constitué aux intérêts de [T] [U] [C] a demandé au tribunal d’orienter le dossier vers une audience de règlement amiable, ce à quoi le conseil du syndicat des copropriétaires s’est opposé.

Aux termes de l’article 21 du code de procédure civile, modifié par le décret numéro 2025-660 du 18 juillet 2025, il entre dans la mission du juge de concilier les parties et de déterminer avec elles le mode de résolution du litige le plus adapté à l’affaire. Les parties peuvent tout moment convenir de résoudre à l’amiable partie du litige.

En vertu de l’article 1532 du même code, le juge saisi du litige peut, à la demande de l’une des parties ou d’office après avoir recueilli leur avis, décidé qu’elles seront convoquées à une audience de règlement amiable tenu par un juge qui ne siège pas dans la formation de jugement. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire. Elle ne dessaisit pas le juge. La décision de convocation interrompt le délai de péremption de l’instance jusqu’à, s’il y a lieu, la dernière audience devant le juge chargé de l’audience de règlement amiable.

Selon l’article 1532-1, l’audience de règlement amiable a pour finalité la résolution amiable du différend entre les parties, par la confrontation équilibrée de leurs points de vue, d’évaluation de leurs besoins, positions intérêts respectifs, ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige. Le juge chargé de l’audience de règlement amiable peut prendre connaissance des conclusions et pièces échangées par les parties. Il peut procéder aux constatations, évaluation, appréciation ou reconstitutions qu’il estime nécessaires, en se transportant si besoin sur les lieux. Il détermine les conditions dans lesquelles audience tient. Il peut décider d’entendre les parties séparément.

L’article 1532-2 suivant dispose que les parties sont convoquées à l’audience de règlement amiable par tous moyens. La convocation précise que les parties doivent comparaître en personne. Lorsque ne sont pas dispensées de représentations obligatoires, les parties comparaissent assister de leur avocat. Dans les autres cas, elles peuvent être assistées selon les règles applicables devant la juridiction saisie. L’audience tient chambre du conseil, hors la présence du greffe, selon les modalités fixées par le juge chargé de l’audience de règlement amiable. À tout moment, le juge chargé de l’audience de règlement amiable peut y mettre fin. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

Aux termes de l’article 1532-3 du même code, à l’issue de l’audience, les parties peuvent demander au juge chargé de l’audience de règlement amiable, assisté du greffier, de constater leur accord, total ou partiel, dans les conditions du 3e alinéa de l’article 1531. Le juge informe le juge saisi du litige qui l’hémisphère l’audience de règlement amiable et lui transmet, le cas échéant, le procès-verbal d’accord. En application de l’article 1542, les extraits du procès-verbal dressé par le juge chargé de l’audience de règlement amiable valent titre exécutoire. Si les parties établissent un accord transactionnel après l’audience de règlement amiable, elles peuvent lui conférer force exécutoire dans les conditions des sections II et III du chapitre II du titre IV du présent livre. Le juge saisi du litige peut homologuer la cour.

Eu égard à la nature du litige et à son évolution postérieurement à la saisine du tribunal notamment ensuite de l’assemblée générale postérieure du 26 septembre 2024, en sa résolution n° 9 ainsi qu’à la demande reconventionnelle en paiement de diverses sommes formée par le syndicat des copropriétaires, il convient, dans l’intérêt respectif des parties et éviter des frais inutiles et afin de faciliter la régularisation de l’acte emportant modificatif à l’état descriptif de division et règlement de copropriété, il convient d’orienter le dossier en audience de règlement amiable, selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision, afin de favoriser la résolution amiable du conflit opposant les parties, par la confrontation équilibrée de leurs points de vue, l’évaluation de leurs besoins, positions et intérêts respectifs, ainsi que la compréhension des principes juridiques applicables au litige.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant, par ordonnance d’administration judiciaire, mise à disposition au greffe,

Vu les dispositions des articles 1532 et suivants du code de procédure civile résultant du décret numéro 2025-660 du 18 juillet 2025 portant réforme de l’instruction conventionnelle et des modes amiables de résolution des litiges, vu la demande formulée par un des avocats constitués aux intérêts des parties quant au renvoi du dossier à une audience de règlement amiable,

Ordonne que [T] [U] [C] et le Syndicat des copropriétaires LE CHAMPAGNE soient convoquées par les soins du greffe, conformément aux dispositions de l’article 1532-2 du code de procédure civile, à l’audience de règlement amiable, présidée par Marie-Laure GUEMAS, magistrat honoraire, qui se tiendra en chambre du conseil, hors la présence du greffe : le 13 MAI 2026 à 14 heures au palais de justice de Grasse dans le bureau sis au troisième étage du bâtiment C à la présidence du tribunal ;

Rappelle qu’un application de ce texte, les parties seront convoquées à cette audience de règlement amiable par tous moyens, que la convocation précisera qu’elles doivent comparaître en personne et s’agissant d’une procédure avec représentations obligatoires, elles comparaîtront, assistées de leur avocat ;

Rappelle que, conformément aux dispositions des articles 392 tel que modifié par le décret numéro 2025-660 du 18 juillet 2025 et 1532 du code de procédure civile, la présente décision de convocation interrompt le délai de péremption de l’instance jusqu’à ce que, s’il y a lieu, la dernière audience devant le juge chargé l’audience règlement amiable ;

Dit que la présente affaire est retirée du rôle des affaires en cours devant le tribunal et qu’elle pourra être réinscrite, en tant que de besoin, sur la demande de la partie la plus diligente.

Ainsi ordonné et prononcé au palais de justice de Grasse.

LE GREFFIER LE PRESIDENT