TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 7]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00854 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H2ZQ

Société MON LOGEMENT 27

C/

[X] [F]

[U] [H]

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 30 Janvier 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Société MON LOGEMENT 27

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l’EURE

DÉFENDERESSES :

Madame [X] [F]

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Non Comparante

Madame [U] [H]

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Comparante

DÉBATS à l’audience publique du : 20 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

La SAEM MON LOGEMENT 27 a donné à bail à Madame [X] [F] et Madame [U] [H], co-preneuses solidaires, un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], par contrat le 05 février 2019 moyennant un loyer mensuel total de 554,45 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAEM MON LOGEMENT 27 a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 septembre 2023 ; puis elle a fait assigner Madame [X] [F] et Madame [U] [H] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par actes d’huissier du 21 août 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 20 novembre 2024,

La SAEM MON LOGEMENT 27, représentée par son Conseil, a actualisé le montant de la dette locative et a maintenu ses demandes initiales, telles que formulées dans l’acte introductif d’instance.

Elle a sollicité du tribunal de voir :

condamner solidairement les locataires à lui payer la somme actualisée de 3.333,05 euros due au titre d’arriérés de loyer au 07 novembre 2024,condamner solidairement les locataires à lui payer les loyers à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,condamner solidairement les locataires à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du Code Civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1],dire en conséquence que les locataires seront tenues de laisser libre de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,dire que faute par elles de ce faire, elles y seront contraintes par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,condamner solidairement les locataires aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Par ailleurs, elle a indiqué être réservée quant à l’octroi de délais de paiement du fait des difficultés rencontrées par les débitrices à respecter un plan d’apurement.

Madame [U] [H], comparant en personne, a reconnu la dette et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en apurant l’arriéré locatif à hauteur d’une somme de 100,00 euros par mois en sus du paiement des loyers et charges courants. Elle a exposé la situation personnelle et financière du ménage.

Madame [X] [F], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Aucun diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile :

« Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 22 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 01er septembre 2023, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 21 août 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 7 pages 10 et 11 du contrat signé par les parties) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [X] [F] et Madame [U] [H] le 18 septembre 2023 pour un montant en principal de 1.736,55 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du lundi 20 novembre 2023 (01er jour ouvrable).

L’expulsion de Madame [X] [F] et Madame [U] [H] sera ordonnée en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET INDEMNITE D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus »

La société MON LOGEMENT 27 produit un décompte démontrant que Madame [X] [F] et Madame [U] [H] restent devoir après soustraction des frais de poursuite (128 ,01 euros) non justifiés et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 3.205,04 euros (terme octobre 2024 inclus). Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 600,02 euros (loyers + charges) en date du 31 octobre 2024 et une dernière ligne créditrice de 800,00 euros (règlement locataire) en date du 04 novembre 2024.

Madame [U] [H], comparante en personne, reconnait la dette.

Madame [X] [F], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

Par ailleurs, le contrat prévoit la solidarité des co-preneuses (article 2 page 2 du contrat signé par les parties).

Elles seront par conséquent condamnées solidairement au paiement de la somme de 3.205,04 euros (terme octobre 2024 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 20 novembre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme d’octobre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Madame [X] [F] et Madame [U] [H] seront également condamnées solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Madame [U] [H] sollicite des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois, en sus du loyer courant pour apurer la dette locative du ménage.

Elle indique avoir perdu récemment son emploi et être indemnisée au titre du chômage à hauteur d’une somme de 931,00 euros et avoir à charge deux crédits dont les mensualités sont respectivement de 75,00 et 50,00 euros.

Madame [X] [F] a retrouvé un emploi à temps partiel depuis le mois d’avril 2024 et perçoit environ 1.300,00 euros à titre de salaire.

Le décompte produit par la bailleresse confirme une reprise irrégulière du paiement des loyers et charges courants depuis la délivrance du commandement de payer.

Par ailleurs, la bailleresse est réservée quant à l’octroi de délais de paiement. Elle souligne que les locataires n’ont effectué qu’irrégulièrement des règlements qui conduisent à une aggravation de la dette locative.

Compte-tenu de la situation des locataires et de la proposition faite à l’audience qui, si elle était respectée, permettrait d’apurer la dette dans le délai légal de trente-six mois, Madame [X] [F] et Madame [U] [H] seront autorisées à se libérer du montant de leur dette en réglant, en sus du loyer courant, 32 mensualités de 100,00 euros et une 33ème mensualité correspondant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Madame [X] [F] et Madame [U] [H] se libèrent de leur dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Madame [X] [F] et Madame [U] [H] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et

l’autorisation pour la bailleresse de procéder à leur expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,leur condamnation solidaire à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Madame [X] [F] et Madame [U] [H], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner Madame [X] [F] et Madame [U] [H] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la SAEM MON LOGEMENT 27 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 juin 2020 entre d’une part la SAEM MON LOGEMENT 27 et d’autre part Madame [X] [F] et Madame [U] [H] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], sont réunies à la date du 20 novembre 2023 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE solidairement Madame [X] [F] et Madame [U] [H] à verser à la SAEM MON LOGEMENT 27 la somme de 3.205,04 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation (terme d’octobre 2024 inclus) ;

AUTORISE Madame [X] [F] et Madame [U] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 32 mensualités de 100,00 euros chacune et une 33ème et dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [X] [F] et Madame [U] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAEM MON LOGEMENT 27 puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne ;

* que Madame [X] [F] et Madame [U] [H] soient tenues de verser à la société MON LOGEMENT 27 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois de novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin les y condamne solidairement

CONDAMNE in solidum Madame [X] [F] et Madame [U] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER