N° RG 23/02556

N° Portalis DBXS-W-B7H-H2VT

N° minute : 25/00235

Copie exécutoire délivrée

le 14/05/2025

à :

— M^e Stéphane GRENIER

— M^e Pierre-François GROS

— M^e Jean-Christophe QUINOT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE

CH1 CONTENTIEUX GÉNÉRAL

JUGEMENT DU 13 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

DEMANDERESSE :

S.C.I. LA RAVIOLE prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-Christophe QUINOT, avocat au barreau de la Drôme

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [B]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par Maître Stéphane GRENIER, avocat au barreau de la Drôme

S.C.I. AMERICA représentée par son gérant en exercice demeurant ès qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par Maître Pierre-François GROS, avocat au barreau de la Drôme

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Présidente : C. LARUICCI, vice-présidente, statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du code de procédure civile

Greffière : D. SOIBINET

DÉBATS :

À l’audience publique du 11 mars 2025, le jugement a été mis en délibéré pour être prononcé ce jour par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte notarié du 31 mai 2007, la SCI LA RAVIOLE est propriétaire d’un duplex, à vocation locative, situé au 1er étage d’un immeuble sis [Adresse 5] ROMANS [Adresse 12] ([Adresse 1]).

La SCI AMERICA est propriétaire d’un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée de cet immeuble dans lequel était exploité un commerce de restauration par Monsieur [I] [B] suivant bail commercial à effet du 08 septembre 2017.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 11 février 2019, le conseil de la SCI LA RAVIOLE a mis en demeure Monsieur [I] [B] de procéder, sous huitaine, à l’enlèvement d’un conduit destiné à l’évacuation des odeurs de cuisine du commerce de restauration, initialement une crêperie transformée en restaurant oriental, qu’il a installé sur la façade de l’immeuble sans autorisation administrative ni autorisation des Bâtiments de France.

Le même jour, un courrier a été adressé au bailleur du local commercial afin qu’il invite son locataire à procéder à cet enlèvement.

Par courrier du 26 février 2019, la SCI AMERICA a répondu qu’après avoir consulté le bail, les travaux de mise aux normes étaient à la charge du locataire qui en a été informé le jour-même.

La SCI LA RAVIOLE a fait dresser un procès-verbal de constat par acte d’huissier de justice en date du 18 juin 2019.

Par ailleurs, suite à un contrôle commun entre les Services de la Ville de [Localité 10] et le service Sécurité et Qualité Sanitaire de l’Alimentation de la Direction Départementale de Protection des Populations de la Drôme du 20 mars 2019, cette dernière a adressé à Monsieur [I] [B] une mise en demeure d’avoir à mettre en conformité avec la règlementation en vigueur les conduits d’évacuation des fumées et vapeurs de cuisson donnant directement accès en façade de l’immeuble.

Par courrier daté du 19 juin 2019, Monsieur [I] [B] a mis en demeure la SCI AMERICA d’engager les travaux nécessaires à la mise en conformité du local commercial au vu de l’article 63.1 et l’article 18 de l’Arrêté du 22 septembre 1969.

Par ordonnance du 11 septembre 2019, le juge des référés a ordonné une expertise et missionné Monsieur [R] [Y].

Le rapport d’expertise a été déposé le 30 mai 2021.

Par actes de commissaire de justice des 28 août et 07 septembre 2023, la SCI LA RAVIOLE a assigné la SCI AMERICA (ci-après dénommée le bailleur) et Monsieur [I] [B] (ci-après dénommé le locataire ou preneur), exerçant sous l’enseigne SAINT NICOLAS, aux fins de solliciter du tribunal, au visa des dispositions des articles 1240 et 1241 du code civil, de :

— dire et juger qu’ils ont commis une faute engageant leur responsabilité en exploitant pour l’un, un commerce de restauration, sans disposer d’un système d’extraction des odeurs aux normes sanitaires et techniques applicables et, pour l’autre, en sa qualité de propriétaire bailleur, en permettant cette exploitation totalement illégale,

— condamner Monsieur [I] [B] à lui payer la somme de 25000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle subit,

— condamner la SCI LA RAVIOLE à lui payer la somme de 10000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’elle subit,

— condamner chacun d’eux à lui pauer la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens comprenant ceux de l’instance en référé et les frais d’expertise taxés à la somme de 5860,92 € TTC.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, la SCI LA RAVIOLE a maintenu ses demandes.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que le rapport d’expertise a conclu que les nuisances étaient permanentes depuis le mois de janvier 2019 au motif que le dispositif d’extraction de la hotte du restaurant ainsi que son installation n’étaient pas conformes aux règles de l’art et au règlement sanitaire départemental, d’autant qu’aucun dispositif de réduction des odeurs n’existe, ce qui emporte la responsabilité de Monsieur [I] [B] mais aussi du bailleur puisqu’il n’y avait dans le bail aucune stipulation expresse transférant au locataire la charge de ce système d’extraction permettant de satisfaire l’activité projetée.

Elle explique que Monsieur [I] [B] ne conteste pas sa faute puisqu’il se borne à invoquer l’absence de préjudice résultant des nuisances olfactives alors qu’elle a été contrainte de cesser de louer son appartement et de le vendre.

Elle considère que la SCI AMERICA a contribué à la réalisation de son préjudice dont elle demande réparation.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2024, Monsieur [I] [B], a sollicité du tribunal, au visa des dispositions des articles 1103, 1231-1 et 1719 et suivants du code civil, de débouter la SCI LA RAVIOLE de l’intégralité de ses demandes, et de la condamner à lui verser la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, et, à titre subsidiaire, de condamner la SCI AMERICA à le relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, et, en tout état de cause, de condamner la SCI AMERICA à lui verser les sommes de 5000 € en réparation de son préjudice commercial, 5000 € en réparation de son préjudice moral et 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il expose avoir été de bonne foi en raccordant sa hotte au conduit de VMC existant, dont la sortie était en façade en sollicitant les autorisations nécessaires et respectant les prescriptions de sécurité édictées par les services de la commune de [Localité 9].

Il explique être immédiatement intervenu auprès du bailleur par courrier du 19 juin 2019, après avoir été informé que la sortie de sa hotte n’était pas conforme à la réglementation sanitaire, afin qu’il fasse le nécessaire, en vain, ce qui l’a poussé à quitter les lieux en fin d’année 2020.

Elle oppose à la SCI LA RAVIOLE l’absence de preuve des nuisances olfactives, mais aussi d’un préjudice en lien avec ces prétendues nuisances, faute de justifier d’une perte de loyer, et de démontrer qu’elle a vendu le logement pour cette raison.

Il sollicite de la SCI AMERICA, qu’elle soit condamnée à le relever et garantir dans l’hypothèse où il serait lui-même condamné à indemniser la SCI LA RAVIOLE mais aussi à réparer le préjudice qu’il a subi en raison de son départ des lieux pour s’installer dans un autre local à compter du 05 janvier 2021, alors qu’il avait fait réaliser des travaux de rénovation et d’aménagement, ainsi que les travaux de mise aux normes de sécurité et d’accessibilité alors que l’expert judiciaire a retenu qu’il incombait au bailleur de délivrer une installation conforme à la destination projetée mentionnée dans le bail, ce qui impliquait la création d’un conduit d’extraction des fumées de cuisson.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 février 2025, la SCI AMERICA a sollicité du tribunal de débouter la SCI LA RAVIOLE et Monsieur [I] [B] de leurs demandes, fins et conclusions, et dans l’hypothèse où elle serait condamnée à indemniser la SCI LA RAVIOLE, de condamner Monsieur [I] [B] à l’en relever et garantir, ainsi que de condamner la SCI LA RAVIOLE à lui verser la somme de 5000 € et Monsieur [I] [B] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, de l’instance en référé et des frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que sa responsabilité ne peut être recherchée puisque, contrairement à ce que soutiennent la SCI LA RIVOIRE et l’expert judiciaire, le bail commercial mentionne expressément que les travaux de transformation nécessaires à l’exploitation du commerce sont à la charge du preneur.

Elle conteste tout préjudice puisque les nuisances ont cessé en janvier 2021 date à laquelle l’activité de restauration a été transférée dans un autre local commercial.

Elle reproche à la SCI LA RIVOIRE de ne pas rapporter la preuve de la cessation de la location de l’appartement, qui était encore occupé pendant les opérations d’expertise, et d’avoir dû le vendre, pas plus que d’un lien de causalité avec la prétendue faute qui lui est reprochée.

Elle oppose à Monsieur [I] [B] le fait qu’il savait que les locaux étaient préalablement loués à une agence immobilière et qu’il a déclaré prendre les locaux dans l’état dans lequel ils se trouvaient, et de faire les travaux nécessaires à l’exploitation de son commerce et conteste toute responsabilité pour les travaux réalisés par le locataire qui ne respectent pas les règles de l’art.

Elle s’oppose ainsi à la demande de Monsieur [I] [B] de le relever et garantir ainsi qu’à ses demandes d’indemnisation.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux conclusions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, selon les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, la demande de « donner acte », « dire et juger », « déclarer » ou « constater » ne constitue pas nécessairement une prétention au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, étant dépourvue de toute portée juridique, et ne conférant pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert, mais un moyen au soutien d’une prétention, de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci et ne donnera pas lieu à mention au dispositif.

La clôture a été prononcée le 14 février 2025, par ordonnance du même jour.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 11 mars 2025 et le jugement a été mis en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS :

Sur la responsabilité délictuelle et quasi délictuelle de Monsieur [I] [B] et de la SCI AMERICA du fait de la non conformité réglementaire des conduits d’évacuation des fumées et vapeurs de cuisson donnant directement accès en façade de l’immeuble

L’article 1240 du code civil dispose “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

L’article 1241 du même code dispose “Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.”

Enfin, une faute dite contractuelle peut cependant engager la responsabilité délictuelle de son auteur dans certain cas sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile “Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

Il n’est contesté par aucune des parties en présence que Monsieur [I] [B] exploite depuis le 08 septembre 2017 un fonds de commerce de restauration rapide de fabrication et vente de crêpes et de kebab, dans un local commercial appartenant à la SCI AMERICA situé sous l’appartement appartenant à la SCI LA RIVOIRE.

Il n’est pas davantage contesté, et confirmé tant par la Direction de la Prévention et de la Sécurité Publique – Service Communal d’Hygiène et de Santé suivant courrier du 11 juin 2019, que par l’expert judiciaire, que les conduits d’évacuation des fumées et vapeurs de cuisson donnent directement sur la façade, mais que, selon la réglementation en vigueur, cette situation est susceptible de provoquer une gêne pour le voisinage au regard de la proximité entre les fenêtres des logements de l’immeuble et le dispositif d’extraction des vapeurs et fumées, alors que l’air devrait être rejeter à au moins huit mètres.

Il n’est pas sérieusement contestable, comme le relèvent d’ailleurs tant l’huissier de justice, ayant constaté les nuisances olfactives, à savoir des odeurs de cuisine type friture, présentes dans le couloir de l’immeuble, mais aussi dans l’appartement, dans sa partie située [Adresse 11] que la fenêtre soit ouverte ou fermée, et dans les chambres et salle de bain situées à l’étage supérieur, que par l’expert judiciaire, que les nuisances étaient permanentes depuis janvier 2019.

En outre, il ressort du bail commercial consenti par la SCI AMERICA à Monsieur [I] [B] au paragraphe VI que le locataire ne pourra exiger du loueur aucune réparation ou aucune transformation nécessaire à la destination du commerce, et au paragraphe X que le locataire aura la faculté d’effectuer les travaux de transformation nécessaires à l’exploitation de son commerce à ses frais, et que les travaux affectant les structures internes et externes des locaux devront faire l’objet d’un agrément préalable du loueur.

Il résulte donc de ce qui précède que les travaux de mise en conformité avec la réglementation sanitaire du département sont nécessaires à l’exploitation de l’activité de restauration et incombaient en conséquence à Monsieur [I] [B].

Dès lors, en ne respectant pas la réglementation sanitaire, Monsieur [I] [B] a commis une faute qui est à l’origine des nuisances olfactives subies par le locataire de la SCI LA RIVOIRE.

S’agissant de la SCI AMERICA, si elle n’était pas tenue à l’obligation de conformité à la réglementation sanitaire, elle se devait, en sa qualité de propriétaire et bailleresse du local commercial, mettre tout en oeuvre pour que l’occupant du local se mette en conformité.

Si elle justifie avoir répondu en ce sens à la SCI LA RIVOIRE, elle ne démontre pas avoir fait toute diligence auprès de Monsieur [I] [B] afin qu’il se conforme à la réglementation en vigueur et fasse cesser les nuisances olfactives.

Dès lors, de par cette négligence, la SCI AMERICA a commis une faute qui a contribué à la persistance des nuisances olfactives subies par le locataire de la SCI LA RIVOIRE.

Cependant, la SCI LA RIVOIRE ne justifie pas plus devant le présent tribunal que devant l’expert judiciaire, de son préjudice qu’elle évalue arbitrairement à la somme de 25000 € à l’égard de Monsieur [I] [B] et 10000 € à l’égard de la SCI AMERICA, alors que, d’une part, elle ne réside pas dans l’appartement impacté par les nuisances olfactives, ce qui explique qu’elle ne revendique aucun préjudice de jouissance provenant de ce trouble anormal du voisinage, et, d’autre part, elle ne démontre pas avoir subi une fin prématurée du contrat de location par son locataire, qui occupait encore les lieux en février 2021, soit après l’arrêt de l’activité par Monsieur [I] [B] dans le local commercial litigieux, ni avoir vendu cet appartement à un prix inférieur à celui du marché du fait de ces désagréments.

Par conséquent, la SCI LA RIVOIRE sera déboutée de sa demande d’indemnisation de ses prétendus préjudices tant à l’égard de Monsieur [I] [B] que de la SCI AMERICA.

Aucune condamnation n’ayant été prononcée à leur encontre, leurs demandes réciproques d’être relevés et garantis sont devenues sans objet.

Sur les demandes indemnitaires de la part de Monsieur [I] [B] à l’encontre de la SCI AMERICA

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [I] [B] ne rapporte pas la preuve d’un quelconque manquement contractuel de la part de la SCI AMERICA dans la mesure où, selon le bail commercial, les travaux nécessaires à l’exploitation de son activité, dont fait partie la mise en conformité à la réglementation sanitaire, incombaient expressément au locataire.

Il n’établit pas davantage le lien de causalité avec le fait qu’il a loué un autre local commercial à compter du 14 septembre 2020.

Enfin, et surabondamment, le bail commercial stipule expressément en son paragraphe IX que tous les travaux, améliorations, embellissements et installations apportés aux locaux seront à la fin du contrat acquis par le loueur par accession et sans indemnité, de telle sorte que Monsieur [I] [B] ne peut solliciter la restitution des frais exposés dont il ne justifie qu’à hauteur de 3900 €.

Par conséquent, Monsieur [I] [B] sera débouté de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCI AMERICA.

Sur les mesures accessoires

La SCI LA RIVOIRE, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Elle sera déboutée de sa demande relative aux dépens de l’instance en référé qui ont d’ores et déjà été mis à sa charge.

Cependant, s’agissant des frais d’expertise, dans la mesure où ceux-ci ont révélé la non-conformité à la règlementation en vigueur du système de ventilation du local commercial, qui incombait à Monsieur [I] [B], celui-ci sera condamné à les prendre à sa charge et à verser à la SCI LA RIVOIRE la somme de 5860,92 € TTC.

L’équité commande de laisser à chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés dans la présente instance.

Par conséquent, les parties seront déboutées de leurs demandes réciproques fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, contradictoirement, par jugement susceptible d’appel, et mis à disposition au greffe,

Déboute la SCI LA RIVOIRE de l’ensemble de ses fins et prétentions en ce qu’elles sont dirigées tant à l’encontre de Monsieur [I] [B] que de la SCI AMERICA en l’absence de démonstration de son préjudice et du lien de causalité avec les nuisances olfactives subies ;

Rejette les demandes respectives de Monsieur [I] [B] et de la SCI AMERICA tendant à être relevés et garantis en l’absence de condamnation à leur encontre au profit de la SCI LA RIVOIRE ;

Déboute Monsieur [I] [B] de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de la SCI AMERICA ;

Déboute les parties de leurs fins et prétentions plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu à appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes à ce titre ;

Condamne la SCI LA RIVOIRE aux entiers dépens de l’instance et rejette sa demande relative aux dépens de l’instance en référé ;

Condamne Monsieur [I] [B] à supporter les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 5860,92 € TTC et le condamne en tant que de besoin à rembourser cette somme à la SCI LA RIVOIRE ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire, à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction applicable au 1er janvier 2020.

Ainsi jugé et prononcé le jour, mois, an, susdits par la présidente assistée de la greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

C. LARUICCI