RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 25 mars 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/01075 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QLNW

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 11 février 2025 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

Madame [Y] [I]

domicilié chez [Z] [B], [Adresse 1]

représentée par Maître Vanessa ZENCKER de la SAS ARTES AVOCATS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : A498

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. CASOXIA INVESTS

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Maher ATTYÉ de la SOCIETE CIVILE ALTEGIS AVOCATS, demeurant [Adresse 4], avocat plaidant au barreau de TOULOUSE et par Maître Alexandra ELLAKANI, avocate postulante au barreau de l’ESSONNE

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2024, Madame [Y] [I] a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SAS CASOXIA INVESTS, au visa des articles 700 et 835 du code de procédure civile, des articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et des articles 1217, 1224, 1229, 1713 à 1718 du code civil, aux fins de voir :

— Débouter la SAS CASOXIA INVESTS de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires aux présentes ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 20 juillet 2022 consenti à la SAS CASOXIA INVESTS suite à la délivrance du commandement de payer visant ladite clause résolutoire demeuré infructueux ;

— Ordonner la libération des lieux par la SAS CASOXIA INVESTS et toute personne introduite de son chef, assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

— Ordonner, à défaut de libération spontanée des locaux et de remise des clés, l’expulsion immédiate de la SAS CASOXIA INVESTS et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6] avec, si nécessaire, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner la SAS CASOXIA INVESTS à payer à Madame [Y] [I] la somme de 8.386,25 euros au titre de provision sur les loyers et charges impayés ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due à compter du 1er août 2023 à la somme mensuelle de 3.300 euros, soit le montant du loyer mensuel ;

— Condamner la SAS CASOXIA INVESTS au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle entre les mains du bailleur à compter du 1er août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner la SAS CASOXIA INVESTS à payer à Madame [Y] [I] la somme provisionnelle de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Ordonner n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner la SAS CASOXIA INVESTS à payer à Madame [Y] [I] la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SAS CASOXIA INVESTS aux dépens.

A l’appui de ses demandes, Madame [Y] [I] expose que, par acte sous seing privé du 20 juillet 2022, elle a donné à bail à la SAS CASOXIA INVESTS une maison meublée et équipée à usage de bureau, moyennant un loyer annuel de 39.600 euros hors charges, et pour une durée d’une année, non tacitement renouvelable. Elle explique que sa locataire ayant cessé de régler ses loyers et charges, elle a été contrainte de lui faire délivrer par commissaire de justice le 17 novembre 2023 un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer la somme de 26.386,25 euros, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Appelée successivement aux audiences des 5 novembre 2024, 20 décembre 2024 et 7 février 2025, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 11 février 2025.

A l’audience du 11 février 2025, Madame [Y] [I], représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions responsives n°1 aux termes desquelles elle a porté le montant de la dette locative à la somme de 11.479,75 euros arrêtée au 31 juillet 2023, sollicité que l’indemnité d’occupation soit augmentée des taxes foncières 2023 et 2024 et des charges d’électricité et d’eau impayées jusqu’au jour de la libération effective des lieux et porté sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 5.000 euros. Elle a en outre réclamé que soit ordonné un état des lieux de sortie dressé par un huissier, désigné par elle, aux frais de la défenderesse, afin de prévenir ou de constater tout éventuel dommage occasionné par cette dernière dans les locaux.

En défense, la SAS CASOXIA INVESTS, représentée par son conseil, s’est référée à ses conclusions aux termes desquelles elle sollicite du juge des référés de :

À titre principal,

— Débouter Madame [Y] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions en présence de contestations sérieuses au sens de l’article 835 du code de procédure civile ;

À titre subsidiaire,

— Constater la tacite reconduction du bail du 22 juillet 2022 à la date du 1er août de chaque année ;

— Débouter Madame [Y] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

— Condamner Madame [Y] [I] en sa qualité de demanderesse aux entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile ;

— Dire que les dépens seront recouvrés directement par Maître Maher ATTYE conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [Y] [I] à la somme de 2.500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer aux demandes formulées, la SAS CASOXIA INVESTS fait valoir que le bail est un bail d’habitation meublée, qui fait l’objet d’une tacite reconduction, contrairement à ce qu’allègue la bailleresse. Elle ajoute que le bien loué souffre de nombreuses malfaçons le rendant impropre à sa destination et n’en permettant pas une jouissance paisible, de sorte qu’elle est fondée à se prévaloir d’une exception d’inexécution. Elle précise que l’ensemble des désordres a été constaté par commissaire de justice le 7 octobre 2022, celui-ci ayant d’ailleurs pu relever l’absence de sécurité du logement. Elle indique que, s’agissant du montant de la créance, elle a déjà réglé de nombreuses factures EDF ainsi que diverses charges d’entretien, outre la provision sur charge d’un montant de 2.400 euros le 22 juillet 2022, faisant valoir que Madame [Y] [I] ne démontre pas que ces sommes lui seraient imputables. Elle relève que, à défaut de congé dûment délivré, son maintien dans les lieux a entraîné une reconduction tacite du bail et ce indépendamment des litiges relatifs aux impayés.

En réplique, Madame [Y] [I] soutient que la SAS CASOXIA INVESTS, n’ayant pas répondu à ses sollicitations aux fins de renouvellement du bail, se trouve occupante sans droit ni titre depuis le 1er août 2023. Elle fait valoir que son attitude de ne pas reconduire le bail a été sans équivoque à la lumière des courriers valant mise en demeure de régulariser les impayés locatifs adressés à son preneur à compter du 21 juillet 2023, outre le fait qu’aucune clause du contrat ne la prévoit. Elle ajoute par ailleurs que la SAS CASOXIA INVESTS reste également redevable des factures d’électricité, de gaz, d’eau et du paiement des taxes foncières.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera préalablement rappelé que les demandes des parties tendant à voir «dire et juger» ou «constater» ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, s’agissant de la durée du bail, le contrat liant les parties stipule, en son article 4, que «le présent bail est consenti et accepté pour une durée d’une année entière à compter du 1er août 2022 pour finir le 31 juillet 2023. Le preneur pourra toutefois notifier à tout moment au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extra-judiciaire, son intention de quitter les lieux en respectant un délai de préavis de deux mois».

Dès lors, il y a lieu de constater que le bail objet du litige n’écarte pas la tacite reconduction. Ainsi, en application de l’article 1215 du code civil, il y a lieu de considérer que le bail s’est reconduit tacitement à l’expiration du terme du contrat conclu, soit à compter du 1er août 2023.

Le contrat de bail prévoit, en son article 13, qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse a fait délivrer le 17 novembre 2023 à sa locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire insérée, au bail d’avoir à payer la somme de 26.386,25 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés.

Il en résulte l’existence d’un défaut de paiement permettant à bon droit l’application des dispositions contractuelles relatives à la clause résolutoire.

Pour s’opposer à l’application de la clause résolutoire, la société défenderesse fait valoir une exception d’inexécution résultant de l’impossibilité d’utiliser les locaux pour l’usage auxquels ils sont destinés.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 1728 du code civil, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges aux termes prévus au bail, sans pouvoir invoquer l’exception d’inexécution pour y échapper, sauf à justifier d’un manquement du bailleur à des obligations substantielles en matière de délivrance des lieux, étant précisé qu’il doit permettre au locataire de jouir des lieux suivant leur destination.

Enfin, l’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Il appartient donc au preneur de démontrer l’impossibilité totale d’exploiter les locaux loués.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice réalisé le 7 octobre 2022, soit deux mois après l’entrée dans les lieux de la SAS CASOXIA INVESTS, que les désordres relevés affectent l’ouverture de certains ouvrants, des anomalies électriques ou affectant l’électroménager, des dégradations des sols et revêtements muraux, lesquels ne peuvent en aucun cas empêcher une jouissance paisible du bien loué.

Dès lors, les explications et pièces versées aux débats par la SAS CASOXIA INVESTS ne suffisent pas à établir l’impossibilité d’utiliser l’intégralité des lieux loués conformément à la destination du bail.

En conséquence, la défenderesse, qui échoue à rapporter la preuve d’un manquement à l’encontre de son bailleur, ne peut invoquer l’exception d’inexécution.

Dès lors, l’obligation pour la SAS CASOXIA INVESTS de payer ses loyers et charges n’apparaît pas sérieusement contestable.

Ainsi, dans la mesure où il est constant que les causes du commandement de payer délivré n’ont pas été réglées dans le délai imparti, le bail, tacitement reconduit, s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 décembre 2023.

L’obligation de la SAS CASOXIA INVESTS de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient de la considérer occupante sans droit ni titre, de dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de leur chef, sans délai, à défaut Madame [Y] [I] étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, à compter de la signification de la présente décision, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

L’expulsion étant ordonnée avec le concours de la force publique, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

En outre, la demanderesse pouvant d’elle-même mandater tout commissaire de justice pour réaliser l’état des lieux esortie, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution.

Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des écritures de Madame [Y] [I] que sont réclamées en paiement la somme de 600 euros au titre des arriérés de loyers pour la période du 1er août 2022 au 31 juillet 2023, la somme de 3.083,25 euros au titre des frais d’électricité et de gaz, la somme de 260 euros au titre des frais de production et de distribution de l’eau, la somme de 2.400 euros au titre du dépôt de garantie, la somme de 757,50 euros au titre de la quote-part pour le paiement de la taxe foncière de l’année 2022, la somme de 2.148 euros au titre de la taxe foncière de 2023 majorée de 10% et la somme de 2.231 euros au titre de la taxe foncière de 2024 majorée de 10%.

Sur ce, il n’est pas contestable, à la lecture du bail, que les impôts fonciers et les frais d’électricité et d’eau sont à la charge du locataire et sont compris dans la provision pour charges facturée à hauteur de 2.400 euros par an, étant précisé que cette somme a été réglée par la SAS CASOXIA INVESTS pour l’année 2022, ce que ne conteste pas la bailleresse.

S’agissant des frais d’électricité et de gaz, la bailleresse verse aux débats des factures d’électricité pour la période de souscription du 14 août 2022 au 2 mai 2023, date de résiliation dudit contrat par cette dernière, tandis que la SAS CASOXIA INVESTS produit un échéancier de paiement pour des frais d’électricité et de gaz engagés au titre d’un contrat souscrit à compter du 2 mai 2023.

Il résulte de ce qui précède, et avec toute l’évidence requise devant le juge des référés, que le quantum des sommes qui resteraient impayées par la SAS CASOXIA au titre des factures d’eau, d’électricité et de gaz n’est pas établi ni justifié.

S’agissant des taxes foncières pour l’année 2023 et 2024, il ne ressort pas des pièces du dossier et des explications des parties qu’elles ont fait l’objet d’un règlement.

En revanche, la taxe foncière pour l’année 2022 a pu être réglée par la défenderesse à l’occasion du paiement de la provision pour charges la première année. Or, aucune régulation n’est intervenue, il n’est donc pas possible de savoir si elle est véritablement due.

Dès lors, en présence de contestations sérieuses sur le paiement des sommes réclamées au titre des frais d’électricité, de gaz, d’eau et du prorata de la taxe foncière 2022, il y a lieu de dire que le montant non sérieusement contestable auquel peut prétendre Madame [Y] [I] au titre des sommes restant dues s’élève à 7.379 euros, arrêtés au 31 juillet 2023 inclus.

Il convient en conséquence de condamner la SAS CASOXIA INVESTS à payer à Madame [Y] [I] au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2023 inclus la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 7.379 euros.

Sur l’indemnité d’occupation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le bail s’étant reconduit tacitement, il y a lieu rappeler qu’il s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 18 décembre 2023, aucunes indemnités d’occupation ne pouvant être dues avant cette date.

Ainsi, le maintien dans les lieux de la SAS CASOXIA INVESTS causant un préjudice à Madame [Y] [I], cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçue si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 18 décembre 2023 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner à titre provisionnel la SAS CASOXIA INVESTS au paiement de ladite indemnité à compter du 18 décembre 2023.

Sur la demande de provision à titre de dommages intérêts

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les pouvoirs du juge des référés sont ainsi limités au fondement juridique de sa saisine.

En l’espèce, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’accorder une provision sur dommages et intérêts, dès lors qu’il est préalablement nécessaire de statuer sur les responsabilités, ce qui relève de l’office du juge du fond.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande provisionnelle en paiement de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SAS CASOXIA INVESTS qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

La défenderesse est également condamnée à payer à Madame [Y] [I] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens, conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et concernant les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 5] (91) sont réunies à la date du 18 décembre 2023 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SAS CASOXIA INVESTS et de tous occupants de leur chef des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5] (91) ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le prononcé d’une astreinte ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande tendant à voir ordonner un état des lieux de sortie dressé par commissaire de justice ;

CONDAMNE la SAS CASOXIA INVESTS à payer à Madame [Y] [I] la somme provisionnelle de 7.379 euros au titre des impayés locatifs arrêtés au 31 juillet 2023 inclus ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS CASOXIA INVESTS à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, soit la somme de 3.300 euros, outre les taxes, charges et accessoires, à compter du 18 décembre 2023 ;

CONDAMNE la SAS CASOXIA INVESTS à payer à Madame [Y] [I] une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 3.300 euros, à compter du 18 décembre 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision sur dommages-intérêts ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

CONDAMNE la SAS CASOXIA INVESTS aux entiers dépens, comprenant notamment les frais de commissaire de justice ;

CONDAMNE SAS CASOXIA INVESTS à payer à Madame [Y] [I] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 25 mars 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,