N° RG 25/00127 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IA2M – ordonnance du 15 octobre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

JURIDICTION DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 15 OCTOBRE 2025

DEMANDEURS :

S.A.S. EURE NUMERIQUE

inscrite au RCS d’EVREUX sous le numéro 389 173 709

dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.C.I. KRAUTH & FILLES

inscrite au RCS d’EVREUX sous le numéro 980 925 945,

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentés par M^e Yannick ENAULT, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDEUR :

S.C.I. SO.LA.BE

Immatriculée au RCS d’EVREUX, sous le numéro 350 108 379,

dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par M^e Vincent MESNILDREY, avocat au barreau de l’EURE

PRÉSIDENT : François BERNARD

GREFFIER lors des débats : Catherine POSE,

DÉBATS : en audience publique du 23 juillet 2025

ORDONNANCE :

— contradictoire, rendue publiquement et en premier ressort,

— mise à disposition au greffe le 24 septembre 2025, puis prorogée au15 octobre 2025

— signée par M. François BERNARD, premier vice-président et Christelle HENRY,greffier lors de la mise à disposition

**************

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique du 12 janvier 2024, M. [R] [U] et la SCI SO.LA.BE ont vendu à la SCI KRAUTH & FILLES une maison à usage d’habitation situé à [Localité 12] propriété de M.[U], [Adresse 3], parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 5] ainsi qu’un atelier de production situé également à [11] (27220) propriété de la SCI SO.LA.BE, [Adresse 2], parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 6].

N° RG 25/00127 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IA2M – ordonnance du 15 octobre 2025

L’immeuble à usage commercial était loué à la société EURE NUMERIQUE aux termes d’un bail commercial depuis le 1er octobre 2020 pour une durée de 9 ans. Lors de l’acquisition un nouveau bail a été établi entre la SCI KRAUTH& FILLES et la société EURE NUMERIQUE.

Se plaignant de désordres affectant les locaux professionnels (vétusté du tableau électrique et des machines outils et nombreuses infiltrations d’eau se propageant au niveau de la toiture), et suite à un incendie qui s’est déclaré dans l’atelier de mécanique générale du local professionnel, la SCI KRAUTH & FILLES a fait diligenter un constat de commissaire de justice, réalisé le 1er octobre 2024.

Par courrier recommandé avec avis de réception du 28 janvier 2025, la SCI KRAUTH & FILLES et la société EURE NUMERIQUE ont mis en demeure la société SO.LA.BE de procéder aux travaux de réfection nécessaires.

La mise en demeure étant restée infructueuse, par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, la SCI KRAUTH & FILLES et la société EURE NUMERIQUE ont fait assigner la société SO.LA.BE devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir ordonner une expertise au visa de l’article 145 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 1er octobre 2024 permet d’objectiver les différents désordres affectant le local commercial (infiltrations d’eau, tableau électrique et machines-outils vétustes) caractérisant un motif légitime à ce que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire du bâtiment.

Dans ses dernières conclusions signifiées électroniquement le 15 avril 2025, la SCI SO.LA.BE demande au président de ce tribunal, statuant en référé, de :

— déclarer EURE NUMERIQUE irrecevable en sa demande faute d’intérêt à agir ;

— débouter la SCI KRAUTH & FILLES et la société EURE NUMERIQUE de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner la société EURE NUMERIQUE à libérer la parcelle AC [Cadastre 4] commune de [Localité 10] de tout véhicule et tout matériel présent de son chef dans un délai de trois mois suivant l’ordonnance à intervenir, sous astreinte quotidienne de 90 euros au-delà de 3 mois ;

— ordonner son expulsion au besoin par la force publique à compter du 1er jour du 4ème mois suivant l’ordonnance à intervenir ;

— les condamner à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— les condamner aux dépens.

Elle fait valoir que :

— les désordres allégués ne sont aucunement démontrés par la demanderesse et s’agissant du compteur électrique, il relève qu’aucun élément de preuve n’est rapporté ;

— il n’est pas responsable de la vétusté d’un immeuble qui a été vendu en l’état, l’acte de vente mentionnant une clause élusive de vice cachés ;

— elle avait laissé la jouissance gratuite à la société EURE NUMERIQUE d’une terrain clos par un portail en bois , cette dernière s’en servant de parking pour le personnel ;

— la société EURE NUMERIQUE en fait un usage non autorisé et dangereux ayant déversé sur le train divers déchets et produits toxiques ce qui présente un risque de pollution de l’environnement.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tiré du défaut d’intérêt à agir de la société EURE NUMERIQUE

L’article 122 du Code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfixe, la chose jugée. »

La SCI SO.LA.BE soutient que la SAS EURE NUMERIQUE est irrecevable faute d’intérêt à agir en l’absence de preuve de son droit au bail sur l’atelier.

Or, si le bail commercial liant la société EURE NUMERIQUE n’est pas produit aux débats, dans le cadre de l’acte authentique du 12 janvier 2024 portant sur la vente par M. [R] [U] et la SCI SO.LA.BE à la SCI KRAUTH & FILLES d’une maison à usage d’habitation situé à [Localité 12] propriété de M.[U], [Adresse 3], parcelle cadastrée section AC n°[Cadastre 5] ainsi qu’un atelier de production situé également à [11] (27220), il est apporté les précisions suivantes :

«  le bien est actuellement loué aux termes d’un bail commercial sous seing privé en date du 1er octobre 2020 établi pour une durée de 9 ans ….Un nouveau bail va être consenti en suite des présentes par la SCI au locataire la société EURE NUMERIQUE. En conséquence, la transmission du bail ne sera pas notifiée au locataire, les parties dispensent le notaire soussigné de cette notification laquelle est sans objet ».

L’intérêt à agir de la société EURE NUMERIQUE est établi.

La fin de non-recevoir soulevée par la société SO.LA.BE sera rejetée.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Une telle demande suppose l’existence d’un motif légitime, c’est à dire d’un litige crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse et qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur, dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être en outre pertinente et utile.

Par ailleurs, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

En l’espèce, afin d’établir que des désordres affectent le bien immobilier acquis le 12 janvier 2024 portant sur l’immeuble à usage commercial atelier de production, sis [Adresse 3] la SCI KRAUTH & FILLES produit aux débats un constat de commissaire de justice établi le 1er octobre 2024 par Me [W] [E].

Il ressort de l’examen de ces document le constat des désordres suivants concernant à la fois la maison d’habitation et le local commercial :

— tableau électrique vétuste avec un ensemble raccordements anarchiques et aléatoires ; – infiltrations dans les murs derrière la portée d’entrée de la partie destinée à la réception de la clientèle et dans le salon matérialisées par des coulures marrons ;

— velux d’accès à la salle de bains fuyard ;

— cheneau présentant des câbles électriques circulant dans le cheneau sans protection.

La vraisemblance des désordres allégués affectant l’immeuble à usage commercial, atelier de production, objet du bail commercial est donc suffisamment établie.

Concernant la garantie des vices cachés invoquée par les demanderesses dans le cadre de leur demande d’expertise, la société SO.LA.BE ne discute pas utilement les constats de désordres émanant du procès-verbal de commissaire de justice, se limitant à affirmer que ces derniers si tant est qu’ils soient objectivés sont en lien avec la vétusté de l’immeuble connue des acquéreurs. Toutefois, en présence de désordres dont seules l’origine, l’ampleur et l’importance sont discutées, l’acheteuse justifie de la pertinence de la mesure d’expertise qui, précisément, apportera tout élément technique relatif à l’apparition et l’origine de ces derniers, le débat sur le caractère caché ou non de vices mais dont l’ampleur et les conséquences ne pourraient être décelés par un acheteur profane relevant en tout état de cause d’un débat au fond. Par ailleurs, il sera relevé qu’une clause élusive de garantie stipulée dans l’acte de vente n’est pas de nature à faire échec à une action sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

Dès lors la SCI KRAUTH & FILLES et la société EURE NUMERIQUE justifient d’une action en justice future à l’égard des vendeurs qui n’est pas manifestement vouer à l’échec et d’un motif légitime à la mesure d’expertise sollicitée.

La mesure d’expertise judiciaire sera donc ordonnée avec la mission détaillée dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande reconventionnelle tendant à voir condamner sous astreinte la société EURE NUMERIQUE à libérer la parcelle AC [Cadastre 4] commune de [Localité 10] de tout véhicule et tout matériel présent de son chef et d’expulsion

L’article 835 du Code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

Les demanderesses faisant état d’une libération de la parcelle sise [Adresse 3] de toute occupation versent aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi par Maître [F] le 21 juillet 2025.

Dans le cadre de son constat Maître [S] a précisé que le terrain était librement accessible par un portail coulissant ouvert, qu’à l’intérieur de la parcelle n’était à relever aucun stockage de matériel ou stationnement de véhicule, faisant le constat de la seule présence de bidons et de deux citernes à eau qui appartiendrait à M. [U] le reste du terrain en bon état étant vidé de toute occupation.

Au vu de ces constats la demande de la société SO.LA.BE tendant à voir condamner sous astreinte la société EURE NUMERIQUE à libérer la parcelle AC [Cadastre 4] commune de [Localité 10] de tout véhicule et tout matériel présent de son chef et à l’expulser des lieux ne pourra qu’être rejetée.

Sur les frais du procès

La partie défenderesse à une demande d’expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme la partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code.

La SCI KRAUTH & FILLES et la société EURE NUMERIQUE seront donc tenues in solidum aux dépens.

La société SO.LA.BE sera déboutée de sa demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

REJETTE la fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de la SAS EURE NUMERIQUE soulevée par la SCI SO.LA.BE ;

DEBOUTE la SCI SO.LA.BE de sa demande tendant à voir condamner sous astreinte la SAS EURE NUMERIQUE à libérer la parcelle AC [Cadastre 4] commune de Chavigny-Bailleul de tout véhicule et tout matériel présent de son chef et à l’expulser des lieux ;

ORDONNE une mission d’expertise confiée à :

[P] [T]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Port : [XXXXXXXX01]. : Mél : [Courriel 14]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de ROUEN ;

DIT que l’expert aura pour mission de :

Après avoir pris connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que l’acte de vente, plans, devis, marchés et autres et s’être rendu sur les lieux, après y avoir préalablement convoqué les parties et leurs avocats respectifs ;

I. Environnement

1. Situer et décrire l’immeuble à usage commercial ( atelier de production ) sis [Adresse 2] à [Localité 10] , décrire son utilisation. et le photographier.

2. Décrire la façon dont l’ouvrage a été utilisé et entretenu depuis la vente.

3. Mentionner les griefs allégués par le ou les demandeur dans l’assignation du demandeur concernant l’immeuble à usage commercial ( atelier de production ) , rappeler les discussions et les expertises amiables intervenues.

II. Procédure

4. Rappeler la mission d’expertise qui vous a saisi, sa date, la juridiction qui vous a désigné et la mission qui vous a été confiée. Mentionner les ordonnances ultérieures étendant les opérations d’expertise à d’autres parties ou d’autres dommages.

5. Lister les pièces qui ont été communiquées par chaque partie. Lister les réunions d’expertise, et la façon dont chaque partie y a été convoquée. Lister chacun des dires.

III. Griefs

Numéroter les griefs allégués dans l’assignation la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, en regroupant le cas échéant les griefs identiques sous le même numéro.

Pour chaque grief, répondre aux questions suivantes (6 à 8), avant de passer au suivant :

6. Constat.

A. Décrire le grief (désordre, malfaçon, non façon, non-conformité contractuelle…). Préciser où il se situe, le photographier si cela est possible ou le représenter.

B. Préciser la date d’apparition du grief dans toutes ses composantes, son ampleur et ses conséquences (date des premières manifestations, aggravation éventuelle depuis la réception des travaux).

C. Indiquer s’il était apparent lors de l’acquisition ou s’il est apparu postérieurement. Dans le premier cas, indiquer s’il pouvait être décelé par un acquéreur profane et si celui-ci pouvait en apprécier la portée. Dans le second cas, s’il trouve son origine dans une situation postérieure à l’acquisition, notamment s’il est la conséquence de travaux réalisés par l’acquéreur.

7. Nature du grief. Donner tous éléments permettant à la juridiction d’apprécier la gravité du grief, notamment si le grief rend l’immeuble impropre à son usage ou le diminue fortement. Donner tous éléments permettant à la juridiction de déterminer si le vendeur avait connaissance du grief ou ne pouvait manquer d’en avoir connaissance.

8. Reprise du grief. Donner toutes observations sur la nature des travaux propres à remédier au grief. Les décrire. Indiquer leur durée prévisible et décrire la gêne qu’ils peuvent occasionner pour le ou les occupants de l’immeuble. Chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux. Évaluer les moins-values résultat des griefs non réparables techniquement.

9. À l’issue, établir un tableau de synthèse reprenant chaque grief, le numéro des pages de votre rapport qui le concerne, sa nature et le chiffrage des travaux de reprise.

IV. Préjudices immatériels

10. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des griefs.

11. Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état.

V. Travaux urgents

12. Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des griefs et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; Dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible.

VI. Dires

13. Répondre aux dires récapitulatifs.

14. Faire toutes observations utiles au règlement du litige.

DIT que la SCI KRAUTH & FILLES et la société EURE NUMERIQUE devront consigner la somme de 4 000 euros, à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert, à la régie de ce tribunal dans le délai impératif de deux mois à compter de la notification de la présente décision, à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que l’expert, en concertation avec les parties, définira un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise et qu’il actualisera le calendrier en tant que de besoin, notamment en fixant un délai aux parties pour procéder aux extensions de mission nécessaire, aux interventions forcées ;

DIT que dans les trois mois de sa saisine, l’expert indiquera aux parties et au juge chargé du contrôle des expertises le montant prévisible de sa rémunération définitive, notamment au regard de l’intérêt du litige, afin que soit éventuellement fixée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du code de procédure civile ;

DIT que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert adressera aux parties, le cas échéant par voie électronique uniquement, un pré-rapport, répondant à tous les chefs de la mission et destiné à provoquer leurs observations ; qu’il devra fixer aux parties un délai d’au moins quatre semaines pour le dépôt de leurs dires éventuels, leur rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et précisera la date de dépôt de son rapport ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la juridiction, accompagné des pièces jointes (qui pourront être transmises sur un support numérique), dans le délai de 12 mois à compter de la date de réception de l’avis de consignation de la provision, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile de manière motivée auprès du juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE que l’expert joindra au dépôt du rapport d’expertise sa demande de rémunération et que les parties disposeront alors de 15 jours pour formuler auprès du juge du contrôle des expertises leurs observations sur cette demande ;

RAPPELLE que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

RAPPELLE qu’en vertu des dispositions de l’article 278 du code de procédure civile, l’expert peut prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un technicien d’une spécialité distincte de la sienne, et DIT que, dans une telle éventualité, il devra présenter au magistrat chargé du contrôle des expertises une demande de consignation complémentaire correspondant à la rémunération possible du sapiteur ;

DIT que l’expert joindra au rapport d’expertise :

— la liste exhaustive des pièces consultées ;

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;

— la date de chacune des réunions tenues ;

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis – document qui devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises de ce tribunal à effet de suivre l’exécution de cette mesure d’instruction ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 275 du code de procédure civile, les parties doivent remettre sans délai à l’expert tous les documents que celui-ci estime nécessaires à l’accomplissement de sa mission ; qu’à défaut, la production sous astreinte de ces documents peut être ordonnée par le juge ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 273 du code de procédure civile, les experts doivent informer le juge de l’avancement de leurs opérations et diligences ;

DIT qu’en cas de difficultés, l’expert ou les représentants des parties en référeront immédiatement au juge chargé du service du contrôle des expertises au besoin à l’adresse suivante : [Courriel 13] ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert, conformément à l’article 281 du code de procédure civile, constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

CONDAMNE in solidum la SCI KRAUTH & FILLES et la société EURE NULERIQUE aux entiers dépens.

REJETTE la demande formée par la société SO.LA.BE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier Le juge