TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00800 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H2HP

S.A. SILOGE

C/

[P] [J]

JUGEMENT DU 17 JANVIER 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 17 Janvier 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

S.A. SILOGE

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 4]

Représentée par Maître Evelyne BOYER de la SCP BOYER BERGERON-DURAND, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

Monsieur [P] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 3]

Non Comparant

DÉBATS à l’audience publique du : 06 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Par contrat du 07 décembre 2022, la S.A Société Immobilière du Logement de l’Eure (SILOGE) a donné à bail à Monsieur [P] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] et une place de parking N°44 pour un loyer mensuel total de 536,82 euros charges comprises pour l’appartement et de 63,33 euros au titre du parking.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A Société Immobilière du Logement de l’Eure (SILOGE) a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 septembre 2023 relatif à l’appartement ainsi qu’un second à la même date relatif au parking ; puis elle a fait assigner Monsieur [P] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte d’huissier du 29 juillet 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 06 novembre 2024,

La S.A Société Immobilière du Logement de l’Eure (SILOGE) – représentée par son Conseil – a actualisé le montant de la dette locative et s’en est référée à son acte introductif d’instance

Elle a sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner le locataire à lui payer la somme actualisée de 8.789,72 euros due au titre d’arriérés de loyers au 05 novembre 2024,condamner le locataire à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,condamner le locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,condamner le locataire à lui payer les intérêts de droit à compter du commandement de payer qui a été signifié le 22 septembre 2023 pour une somme de 3.038,32 euros représentant le montant des loyers et charges du logement alors dus au 12 septembre 2023,condamner le locataire à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers en application des articles 7 a) et 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1103 du Code Civil, la résiliation des baux consentis dans les termes sus-énoncés portant sur un appartement situé [Adresse 2] et une place de parking N°44,dire, en conséquence, que le locataire sera tenu de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,autoriser le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde meuble désigné par ce dernier ou à défaut, par le bailleur,dire que faute par lui de ce faire, il y sera contraint par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,condamner le locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

Elle a indiqué être opposée à l’éventuel octroi de délais de paiement.

Monsieur [P] [J], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience ne contenait aucune indication sur la situation de la partie défenderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile :

« Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 30 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 12 septembre 2023 soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 29 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce,

Les contrats de bail contiennent tous deux une clause résolutoire (page 3 des conditions générales annexées au contrat, paraphées et signées par les parties) et la bailleresse a fait délivrer à Monsieur [P] [J] deux commandements de payer visant cette clause le 22 septembre 2023 pour un montant en principal de 2.399,04 euros relativement à l’appartement et pour un montant en principal de 639,28 euros au titre du parking.

Ces commandements sont demeurés infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 novembre 2023 et que les contrats sont résiliés à cette date.

L’expulsion de Monsieur [P] [J] sera ordonnée en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour le locataire de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en cette hypothèse, le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 du code de procédures civiles d’exécution. Par conséquent, à ce stade de la procédure il n’y a pas lieu de statuer plus avant de ce chef.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’ARRIERES LOCATIFS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La S.A Société Immobilière du Logement de l’Eure (SILOGE) produit un décompte indiquant que Monsieur [P] [J] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite (211,70 euros + 138,81 euros + 177,66 euros) et des frais occupation sociale (7,62 euros X10 soit 76,20 euros) dont les justificatifs ne sont pas produits et/ou le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 8.713,52 euros à la date du 05 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 67,90 euros (loyer parking) en date du 31 octobre 2024 et une dernière ligne créditrice de 800,44 euros (versement de la part du locataire) le 29 octobre 2024).

Monsieur [P] [J], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester l’existence ou le montant de cette dette.

Monsieur [P] [J] devra donc régler la somme de 8.713,52 euros (terme d’octobre 2024 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 23 novembre 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au terme d’octobre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Conformément à l’article 1231-6 du Code civil et dans les limites de la demande formulée, la somme de 3.038,32 euros portera intérêts au taux légal à compter des commandements de payer (22 septembre 2023).

Monsieur [P] [J] devra également régler d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que «le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Compte tenu de l’absence de Monsieur [P] [J] à l’audience et au cours de l’enquête sociale, le tribunal se trouve dans l’impossibilité de s’assurer de sa situation financière et, par voie de conséquence, de lui accorder des délais de paiement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [P] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de condamner, Monsieur [P] [J] à verser à la bailleresse la somme de 300,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A Société Immobilière du Logement de l’Eure (SILOGE)

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus le 07 décembre 2022 entre d’une part la S.A Société Immobilière du Logement de l’Eure (SILOGE) et d’autre part Monsieur [P] [J], concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] et une place de parking N°44 sont réunies à la date du 23 novembre 2023 et que les contrats sont résiliés à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement

DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la S.A Société Immobilière du Logement de l’Eure (SILOGE) pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à verser à la S.A Société Immobilière du Logement de l’Eure (SILOGE) la somme de 8.713,52 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation, terme d’octobre 2024 inclus ;

DIT que la condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 22 septembre 2023 sur la somme de 3.038,32 euros ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à verser à la S.A Société Immobilière du Logement de l’Eure (SILOGE) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à verser à la S.A Société Immobilière du Logement de l’Eure (SILOGE) la somme de 300,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, l’assignation et sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER