TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 19 Septembre 2024

GROSSE :

Le 15 novembre 2024

à M^e LAZZARINI Laurent

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EXPEDITION :

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N° RG 23/06440 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4BNF

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [V] [C]

née le 06 Avril 1925 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent LAZZARINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [Y]

né le 20 Juin 1966 à [Localité 3] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé électroniquement le 10 mars 2021 et le 11 mars 2021, et ayant pris effet le 27 mars 2021, Monsieur et Madame [C] [V] représentés par leur mandataire le Cabinet Cytia Cartier, ont consenti à Monsieur [Y] [Z] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 5], avec cave n°17 accessoire au logement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 488 € outre 62 € à titre de provision pour charges ;

Alléguant de loyers et charges impayés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [Y] [Z] le 12 janvier 2023, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1701 € en principal, et d’avoir à justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 septembre 2023, dénoncé le 11 septembre 2023 à la préfecture des Bouches-du-Rhône, Madame [C] [V] a fait assigner Monsieur [Y] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir en substance:

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties

— ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Monsieur [Y] [Z] à lui payer les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 janvier 2023, soit la somme de 1701 euros, sous réserve d’actualisation au jour de l’audience ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer révisé et des charges jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la restitution des clés et un logement vide

— condamner Monsieur [Y] [Z] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer

— ordonner que l’exécution provisoire ne puisse être écartée ;

Appelée à l’audience du 21 décembre 2023, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 16 mai 2024 ;

A cette audience, Madame [C] [V] a été représentée par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation ;

Monsieur [Y] [Z], cité par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 04 juillet 2024 par mise à disposition au greffe.

Suivant décision avant dire droit du 04 juillet 2024, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 19 septembre 2024, afin de permettre à Madame [C] [V] de produire aux débats un justificatif de propriété, un décompte actualisé de la créance, de confirmer que Monsieur [Y] [Z] a quitté les lieux et le cas échéant, le maintien ou pas de l’ensemble des demandes, et aux parties de faire valoir leurs observations.

A l’audience du 19 septembre 2024, Madame [C] [V] représentée par son conseil a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 1752 euros, a indiqué que la reprise du logement était intervenue au mois de juin 2023, et qu’elle maintenait l’ensemble de ses demandes ;

Monsieur [Y] [Z] n’a pas comparu et n’a pas été représenté ;

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 06 septembre 2023 a été dénoncée le 11 septembre 2023 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 21 décembre 2023 ;

Par ailleurs, il est rappelé que lorsque le bailleur est une personne physique le signalement de la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) n’est pas imposé à peine d’irrecevabilité.

Enfin, Madame [C] [V] justifie, sur réouverture des débats, par l’acte authentique de vente reçu le 20 juillet 2000 par Maître [W] [P] notaire à [Localité 6], être propriétaire des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir ;

Par conséquent Madame [C] [V] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion et le paiement d’indemnités d’occupation

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Madame [C] [V] a sollicité à titre principal la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

Aux termes de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

S’assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. la garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n’empêche pas l’application de la clause résolutoire. En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu’étant assuré avant la délivrance du commandement, n’en informe son propriétaire qu’après le délai d’un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l’information tardive.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut d’assurance contre les risques locatifs et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 12 janvier 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ;

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail, mentionne les dispositions de l’article 7g de la loi du 06 juillet 1989, et informe le locataire que le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail ;

Monsieur [Y] [Z] ne justifiant pas d’une assurance, la clause résolutoire est acquise au 12 février 2023 sans possibilité d’accorder des délais suspensifs et le bail est résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Il sera constaté que Monsieur [Y] [Z] ayant quitté les lieux et la reprise des lieux étant intervenue au mois de juin 2023, la demande tendant à obtenir l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] est devenue sans objet;

Le bail étant résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à obtenir la résiliation du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers et charges.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [Y] [Z] est redevable, à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle de 575,20 euros qui s’est substituée aux loyers et charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux loués soit jusqu’au mois de juin 2023;

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Madame [C] [V] sollicite une somme provisionnelle de 1752,70 euros arrêtée au mois de juin 2023 ;

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, l’assignation délivrée en vue de l’audience, les relevés de situation des locataires , des relevés de gestion et un décompte arrêté 1752,70 euros arrêtée au mois de juin 2023 ;

Ce montant actualisé sera pris en considération même si Monsieur [Y] [Z] n’a pas comparu, le bailleur ayant sollicité dans l’assignation e paiement d’indemnités d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux;

AU vu du décompte produit il y a lieu de déduire du montant de la provisions sollicitée les sommes de 15,60€, 15,60€, 15,60 € et 16,80 € correspondant à des frais de rejet de prélèvement et la somme de 128,50 euros correspondant à des frais de procédure ;

La créance étant établie avec l’évidence requise en référé et n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 1560,60 € arrêtée au mois de juin 2023, Monsieur [Y] [Z] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 1560,60 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de juin 2023 ;

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [Z] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance déjà signifié et de l’assignation ;

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne commande d’écarter les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [Y] [Z] sera en conséquence condamné à payer la somme de 400 euros à Madame [C] [V] .

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée du Greffier, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe,

DECLARONS Madame [C] [V] recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance sont réunies au 12 février 2023 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 12 février 2023;

CONSTATONS que Monsieur [Y] [Z] ayant quitté les lieux et la reprise des lieux étant intervenue au mois de juin 2023, la demande tendant à obtenir l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] est devenue sans objet;

FIXONS à la somme de 575,20 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, due à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la complète libération des lieux au mois de juin 2023;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] à payer à titre provisionnel à Madame [C] [V], la somme de 1560,60 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de juin 2023 ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] à payer Madame [C] [V] , la somme de 400 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer et d’avoir à justifier d’une assurance déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE