RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

AUDIENCE PUBLIQUE – LOYERS COMMERCIAUX

N° RG 24/03877 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H5YE

NAC : 30C Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

DEMANDEUR :

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE [M] [F]

Immatriculée au Registre du commerce et des sociétés d’EVREUX sous le numéro : 790.396.014

Représentée par son gérant, Monsieur [W] [F]

Dont le siège social est sis :

Centre commercial CORA

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Franck LANGLOIS, membre de la SCP BONIFACE DAKIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de ROUEN

DEFENDEUR :

S.C.I. LES BOUTIQUES DU BOIS JOLET

Immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro : 350 459 897

Dont le siège social est sis :

[Adresse 4]

— [Localité 6] [Adresse 11] [Localité 9]

Représentée par M^e Joël CISTERNE, membre de la SCP CISTERNE AVOCATS, avocat au barreau de ROUEN (avocat postulant) et par M^e Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ (avocat plaidant)

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX : Madame Marine DURAND, Présidente

GREFFIER : Madame Aurélie HUGONNIER

DÉBATS :

En audience publique du 03 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 05 mai 2025.

JUGEMENT :

— mis à disposition au greffe,

— rédigé par Madame Marine DURAND,

— signé par Madame Marine DURAND, juge et Madame Aurélie HUGONNIER, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seings privés du 27 octobre 1999, la SCI LES BOUTIQUES DU BOIS JOLET a conclu un bail commercial avec la SNC PHARMACIE DU CADRAN, aux droits de laquelle vient la SELARL PHARMACIE [M] [F], un local situé dans le centre commercial CORA sis [Adresse 7] à EVREUX (27000) destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce de pharmacie et ses activités accessoires pour une durée de neuf années à compter du 27 octobre 1999 moyennant un loyer annuel de 413.426 Francs HT.

Suivant acte sous seings privés du 9 novembre 2010, ledit bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 27 octobre 2008 moyennant un loyer renouvelé annuel de 87.908,36 euros HT.

Par exploit d’huissier du 25 novembre 2022 délivré à la SCI LES BOUTIQUES DU BOIS JOLET, la SELARL PHARMACIE [M] LE [K] a sollicité le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2023 moyennant un loyer annuel réduit à la somme de 56.784 euros HT.

Par courrier recommandé du 7 février 2024, la SELARL PHARMACIE [M] LE [K] a notifié à la SCI LES BOUTIQUES DU BOIS JOLET un mémoire préalable aux termes duquel elle sollicite la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle susvisée.

Les parties ne s’accordant pas sur le montant du loyer renouvelé, la SELARL PHARMACIE [M] LE [K] a, par acte d’huissier du 25 novembre 2024, fait assigner la SCI LES BOUTIQUES DU BOIS JOLET devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Évreux aux fins de voir fixer judiciairement le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle susvisée à compter du 1er janvier 2023.

Aux termes de son mémoire, la SELARL PHARMACIE [M] LE [K] demande au juge des loyers commerciaux de :

Avant dire droit :

Voir désigner un expert avec mission de donner avis sur la valeur locative des locaux donnés à bail et le montant du loyer du bail renouvelé ; Dire que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties ; Surseoir à statuer sur les demandes des parties au fond dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ; Au fond,

Voir dire et juger que le renouvellement du bail commercial interviendra pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2023 en application des dispositions de l’article L. 145-10 du code de commerce ; Fixer le montant du loyer de renouvellement à la somme de 56.784 euros hors taxes hors charges par an à compter du 1er janvier 2023 ; Condamner la SCI LES BOUTIQUES DU BOIS JOLET à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Si la SELARL PHARMACIE [M] LE [K] s’associe à la demande avant dire droit de désignation d’un expert présentée en défense, elle fait, néanmoins, état de la vétusté de l’ensemble des constructions et aménagements du centre commercial CORA dans lequel elle exploite son fonds de commerce. Elle ajoute que la localisation de ce centre commercial l’expose à la concurrence d’autres grandes surfaces et magasins.

En tout état de cause, elle considère que le loyer actuel n’est pas conforme à la valeur locative des lieux loués précisant avoir fait estimer en 2018 de manière non contradictoire ladite valeur par un expert désigné par ses soins et fait constater l’état dégradé du centre commercial.

Aux termes de son mémoire n°2 régulièrement notifié par RPVA le 3 mars 2025, la SCI LES BOUTIQUES DU BOIS JOLET demande au juge des loyers commerciaux de :

Avant dire droit,

Ordonner une mesure d’expertise judiciaire ; Juger que chaque partie supportera la moitié des frais d’expertise ; Au fond,

Fixer le loyer de renouvellement à la somme de 132.119,44 euros HT/HC/an ; Condamner la SELARL PHARMACIE [M] [F] à lui payer une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ; Rejeter la demande de loyer provisionnel inférieure au loyer contractuel.

La SCI LES BOUTIQUES DU BOIS JOLET rappelle l’accord des parties pour la désignation d’un expert judiciaire.

Sur le fond, par renvoi à son premier mémoire, elle estime que le loyer du bail renouvelé doit être, en application des dispositions de l’article L. 145-33 du code de commerce, fixé à la valeur locative dès lors que le bail expiré a duré plus de douze ans. A ce titre, elle relève une affluence significative de clients au sein du supermarché CORA à proximité duquel se trouvent les locaux loués par la demanderesse.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 mars 2025, au cours de laquelle les parties étaient représentées par leur conseil.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la valeur locative

Selon l’article L145-33 du code du commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

— Les caractéristiques du local considéré ;

— La destination des lieux ;

— Les obligations respectives des parties ;

— Les facteurs locaux de commercialité ;

En outre, par application de l’article R. 145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

N° RG 24/03877 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H5YE jugement du 05 mai 2025

Il convient de rappeler que la règle de plafonnement du loyer en fonction de l’indice des prix spécialisés ne s’applique pas lorsque le bail commercial s’est prolongé tacitement pour une durée supérieure à douze ans.

Or, en l’espèce, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 27 octobre 2008 pour se terminer le 26 octobre 2017 de sorte qu’il est établi que celui-ci s’est prolongé tacitement pour une durée supérieure à douze ans. Dans ces circonstances, le loyer déplafonné du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative conformément aux dispositions précitées.

Force est de constater que les éléments communiqués par les parties se révèlent insuffisants à éclairer le juge des loyers commerciaux sur la détermination d’une telle valeur. En effet, si en défense, la SCI LES BOUTIQUES DU BOIS JOLET se contente de verser un article de presse du 16 avril 2023, les pièces versées en demande et consistant en un rapport d’expertise non contradictoire et ancien pour avoir été réalisé en 2018 et des constats d’huissier de 2019 et de 2023 ne sont pas davantage éclairantes pour déterminer la valeur locative.

En tout état de cause, les parties s’accordent sur la mise en œuvre d’une expertise judiciaire contradictoire aux fins de faire recueillir tous éléments objectifs permettant d’estimer la valeur locative sur renouvellement outre le partage par moitié des frais afférents.

Si, aux termes de son mémoire n°2, la SCI LES BOUTIQUES DU BOIS JOLET sollicite le rejet de la demande de loyer provisionnel, il sera fait observer qu’aucune demande n’a été formulée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement, par jugement mis à disposition au greffe et en premier ressort,

ORDONNE une expertise,

DÉSIGNE à cet effet ;

Monsieur [U] [B]

[Adresse 3]

[Localité 5]

06.10.83.34.33

mèl : [Courriel 10]

en qualité d’expert, avec mission de :

— se rendre sur place [Adresse 7] à [Localité 8],

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les lieux,

— préciser les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage,

— donner son avis sur la valeur locative des locaux litigieux en fonction des caractéristiques qui précèdent,

— donner son avis sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité conformément aux dispositions de l’article R. 145-6 du Code de commerce en précisant le fondement objectif et chiffré de son analyse économique, et les modifications du local considéré conformément aux dispositions des articles R. 145-4 et R. 145-5 du même code,

Subordonne l’exécution de la présente décision en ce qui concerne l’expertise à la consignation au GREFFE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE d’Evreux régie d’avances et de recettes par les parties d’une avance de 1.000 euros chacune dans un délai de 2 mois à compter du prononcé du jugement ;

RAPPELLE qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque en vertu de l’article 271 du Code de Procédure Civile ;

DIT que l’expert devra lors de l’établissement de sa première note d’expertise indiquer le calendrier des opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

DIT que l’expert informera le juge de l’avancement de ses opérations et de ses diligences ;

DIT qu’en cas d’empêchement, retard ou refus de l’expert commis il sera pourvu à son remplacement par ordonnance rendue sur requête ;

DIT que l’expert commis saisi par le greffe du tribunal judiciaire d’Evreux devra accomplir sa mission en présence des parties ou elles dûment appelées, les entendre en leurs dires, explications et réclamations et y répondre et, lorsque ces observations seront écrites, les joindre à son rapport si les parties le demandent et faire mention de la suite qui leur aura été donnée ; qu’il devra impartir un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et, à l’expiration dudit délai, aviser le juge de la carence des parties ; qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu des quels il entend donner son avis ;

DIT que l’expert devra déposer rapport de ses opérations au greffe du tribunal judiciaire d’Evreux (service des expertises) dans un délai de 4 mois à compter du jour où il aura été avisé de la réalisation de la consignation sauf prorogation du délai dûment sollicité en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DIT que l’expert devra procéder personnellement à ses opérations mais qu’il pourra recueillir l’avis d’un autre technicien d’une spécialité distincte de la sienne ;

DÉSIGNE le juge chargé du contrôle des expertises pour surveiller les opérations d’expertise ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

RÉSERVE les dépens.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge des loyers commerciaux et le greffier,

LE GREFFIER, LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX,