TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

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N° RG 25/50471

N° Portalis 352J-W-B7J-C6TXA

N° : 13

Assignation du :

17 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 21 mai 2025

par Marie-Hélène PENOT, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier.

DEMANDERESSE

Madame [P] [W]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Frédéric JEANGIRARD, avocat au barreau de PARIS – #E0111

DEFENDERESSE

S.A.S.U. MANHA

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Monoharinee QUADER, avocat au barreau de PARIS – #D0442

DÉBATS

A l’audience du 16 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Marie-Hélène PENOT, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier,

Par acte du 31 mai 2023, Madame [P] [W] a donné à bail commercial à Monsieur [N] [L] [H], agissant pour le compte d’une société en cours de formation, des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer annuel en principal de 18000 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence mensuelle.

La société par actions simplifiée MANHA a repris les engagements contractés par Monsieur [L] [H].

Par acte extrajudiciaire délivré le 15 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 12403,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 septembre 2024, augmentée du coût de l’acte.

Par exploit extrajudiciaire délivré le 17 janvier 2025, Madame [W] a fait assigner la société MANHA devant la juridiction des référés.

Soutenant oralement ses conclusions à l’audience du 16 avril 2025, elle entend voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— constater la libération des lieux et la restitution des clés intervenues le 15 avril 2025 ;

— prononcer la résiliation du bail en date du 15 octobre 2024 ;

— condamner la société MANHA à payer à Madame [W] la somme de 200 euros par jour à titre d’astreinte, à compter du prononcé de l’ordonnance et jusqu’à enlèvement du locker MONDIAL RELAY et des marchandises ;

— condamner la société MANHA à payer à Madame [W] la somme provisionnelle de 16 303,03 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 12403,03 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner la société MANHA à payer à Madame [W] la somme provisionnelle de 12 000 euros à titre d’indemnité d’occupation afférente à la période s’étendant du 15 novembre 2024 au 14 avril 2025 ;

— rejeter les demandes de délais de paiement ;

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur ;

— condamner la société MANHA au paiement d’une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement.

Aux termes de ses conclusions oralement soutenues, la société MANHA sollicite le bénéfice de délais de paiement de 24 mois et le rejet des demandes adverses relatives à la majoration de l’indemnité d’occupation, à l’enlèvement de la consigne automatique et aux frais irrépétibles.

Autorisée à communiquer une note en délibéré sur ce point, Madame [W] a informé la juridiction, par message du 5 mai 2025, de l’enlèvement de la consigne automatique prévu le 6 mai 2025. La société MANHA n’a pas fait usage de la faculté de réplique à cette note qui lui avait été proposée.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comprend une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une clause quelconque du contrat et un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il n’est soulevé aucune contestation quant aux conditions de délivrance et quant aux mentions du commandement de payer, lequel porte sur la somme de 12403,03 euros correspondant à l’arriéré de loyer et charges incluant l’échéance du mois de septembre 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 15 novembre 2024. Il est rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un bail.

Sur la demande relative à la consigne automatique

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La persistance de biens dans un local loué, du fait d’un locataire, postérieurement à la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

En l’espèce, les pièces versées aux débats établissent que nonobstant la libération des locaux et à la restitution des clés à la bailleresse, une consigne automatique MONDIAL RELAY demeure dans les lieux.

Aussi convient-il d’ordonner à la société MANHA de procéder ou de faire procéder à l’enlèvement de cet équipement, dans les cinq jours suivant la signification de la présente décision. La société défenderesse justifiant de diligences engagées auprès de la société MONDIAL RELAY aux fins de reprise de la consigne, il n’est pas justifié de la nécessité d’assortir cette injonction d’une astreinte.

Il n’est par ailleurs pas justifié de la présence de marchandises, les photographies produites par la société défenderesse montrant des étagères nues.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur sollicite une indemnité d’occupation égale à 150% du montant du loyer hors charges.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sont limités par le caractère non sérieusement contestable de l’obligation. La clause du bail qui stipule que l’indemnité d’occupation correspondra au montant du loyer annuel majoré de 50% du montant du loyer s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond en application de l’article 1231-5 du code civil. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant de l’arriéré locatif, au vu des pièces produites par Madame [W] et des écritures des parties, concordantes sur ce point, l’obligation de la société MANHA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 31 décembre 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 16 303,03 euros (échéance du mois de décembre 2024 incluse), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société MANHA à titre de provision, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 11 503,03 euros[12403,03-900] euros et à compter de l’assignation pour le solde.

Enfin, la clause du bail qui prévoit la conservation du dépôt de garantie par le bailleur en cas de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire s’analyse en une clause pénale pouvant être modérée par le juge du fond, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi et qu’il n’y a pas lieu à référé sur l’application de cette clause.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, dans la limite de deux années.

En l’espèce, la société MANHA sollicite de se voir autoriser à apurer sa dette dans un délai de vingt-quatre mois ; la bailleresse s’y oppose, exposant que sa débitrice ne justifie pas de motifs expliquant sa défaillance dans le paiement des loyers dès l’origine du bail.

L’unique décompte versé aux débats, annexé au commandement de payer, établit que la société preneuse a réalisé des virements réguliers, manifestant ses efforts pour honorer ses engagements locatifs. Par ailleurs, il est relevé que dans le temps de l’instance, les parties ont convenu d’une date de restitution des locaux, de sorte que Madame [W] a repris l’entière jouissance des lieux dans des conditions lui permettant la recherche d’un nouveau locataire.

Enfin, la bailleresse ne fait état d’aucun élément de nature à démontrer que l’octroi de délais de paiement serait de nature à lui porter gravement préjudice.

Dès lors, la demande de délai de paiement peut être accueillie, dans des conditions précisées au dispositif.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la société MANHA doit supporter la charge des dépens, incluant le coût du commandement de payer qui entretient un lien étroit et nécessaire avec l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société MANHA ne permet d’écarter la demande de Madame [W] formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 15 novembre 2024 à minuit ;

ORDONNONS à la société MANHA de procéder ou de faire procéder à l’enlèvement de la consigne MONDIAL RELAY automatique installée dans le local sis [Adresse 3] dans les cinq jours de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la société MANHA à payer à Madame [W], à titre d’indemnité d’occupation due à compter du 16 novembre 2024 et jusqu’au 14 avril 2025, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS par provision la société MANHA à payer à Madame [W] la somme de seize mille trois cent trois euros et trois centimes (16 303,03 euros) à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 31 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 15 octobre 2024 sur 11 503,03 euros et à compter du 17 janvier 2025 sur le surplus ;

AUTORISONS la société MANHA à s’acquitter de cette somme en vingt-quatre (24) mensualités, les 23 premières mensualités égales et consécutives de sept cents euros (700 euros), la 24ème étant augmentée du solde, chaque paiement devant intervenir au plus tard le 10 de chaque mois à partir du mois suivant la signification de la présente décision ;

ORDONNONS la suspension de toute mesure d’exécution forcée pendant le cours de ces délais ;

DISONS que, faute pour la société MANHA de payer à bonne date une seule des mensualités ou un terme de redevances, charges ou accessoires, et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, le tout redeviendra immédiatement exigible ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société MANHA ;

CONDAMNONS la société MANHA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré le 15 octobre 2024 ;

CONDAMNONS la société MANHA à payer à Madame [W] la somme de mille cinq cents euros (1500 euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6] le 21 mai 2025

Le Greffier, La Présidente,

Paul MORRIS Marie-Hélène PENOT