Tribunal Judiciaire de Strasbourg, 11e civile s4, 18 mars 2026, n° 25/07405

TJ Strasbourg 18 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Strasbourg, 11e civ. s4, 18 mars 2026, n° 25/07405
Numéro(s) :	25/07405
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	1 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabienne DIEBOLD-STROHL

Texte intégral

N° RG 25/07405 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZCM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Localité 2]

11ème civ. S4

N° RG 25/07405 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZCM

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le Greffier

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

18 MARS 2026

DEMANDERESSE :

OPHEA, anciennement CUS HABITAT

Office Public de l’Habitat de l’Eurométropole de, [Localité 1]

représenté par son Directeur Général,

[Adresse 3], [Localité 1]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDEUR :

Monsieur, [M], [K], [Q]

demeurant, [Adresse 4], [Localité 1]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 18 Mars 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Fanny JEZEK, Greffier

N° RG 25/07405 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZCM

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 28 novembre 2021, CUS Habitat, devenu l’OPHEA, a donné en location à Monsieur, [M], [K], [Q] un logement situé, [Adresse 5] à, [Localité 3] (porte 4, étage 1) moyennant un loyer, provision sur charges, branchement TV ou câblage et raccord collectif compris, de 322,68 € par mois, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 21 février 2025, retournée « pli avisé et non réclamé », l’OPHEA a notifié à Monsieur, [M], [K], [Q] un congé pour le 31 mai 2025 pour « non paiement de loyers et accessoires » ; il y était joint le décompte des sommes dues pour 1.453,92 € jusqu’au 21 février 2025 ainsi que l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948. La lettre et les pièces jointes ont été signifiées à Monsieur, [M], [K], [Q] par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025.

La Commission de Coordination Des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 février 2025.

C’est dans ces conditions que l’OPHEA a assigné Monsieur, [M], [K], [Q], par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

* CONSTATER que le congé délivré est régulier,

* PRONONCER la déchéance de la partie défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, conformément à l’article 10 -1 ° de la loi du 1er septembre 1948,

* CONDAMNER la partie défenderesse ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés par elle,

* PRONONCER à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 1.611,48 € à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

* CONDAMNER en tout état de cause la partie défenderesse à payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail, en quittances et deniers,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer à OPHEA, anciennement CUS Habitat, à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 392,44 € (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à expulsion effective des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce, à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

* CONDAMNER la partie défenderesse à payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* CONDAMNER la partie défenderesse aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale, l’OPHEA fait valoir que la mauvaise foi du locataire est démontrée en ce qu’il n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’il doit être déchu du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi.

Le Préfet du Bas-Rhin a régulièrement été avisé de l’assignation le 7 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 janvier 2026.

L’OPHEA, représenté par son conseil, a repris les prétentions et moyens de son assignation.

Il actualise la dette laquelle s’élève au 15 janvier 2026 à 1.399,07 € et indique que Monsieur, [M], [K], [Q] avait accepté la mise en place d’un plan d’apurement en août 2025 mais que ce plan n’a pas été respecté.

Il s’en remet par conséquent sur l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement assigné le 4 juillet 2025 par dépôt à l’étude de Me, [L], [F], Commissaire de Justice à, [Localité 1], Monsieur, [M], [K], [Q] ne s’est ni présenté ni fait représenter.

Il a été donné lecture du diagnostic financier et social du 16 janvier 2026, réceptionné au greffe le 19 janvier 2026, lequel conclu à un maintien dans les lieux avec l’octroi de délais de paiement de 24 mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

L’OPHEA étant représentée et Monsieur, [M], [K], [Q] étant absent, bien que régulièrement assigné, le jugement sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé

En application de l’article L 442-6 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) »

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié à Monsieur, [M], [K], [Q] pour le 31 mars 2025 au vu des impayés de loyers au 21 février 2025 ; il l’invitait à prendre attache avec la personne gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé et lui indiquait qu’à défaut pour lui de faire le nécessaire avant le 31 mars 2025, l’OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Le locataire ne conteste pas la régularité de cet acte de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point. Le congé a donc pris effet le 31 mars 2025; il conviendra dès lors de constater la résiliation du bail à cette date par suite du congé.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi de l’occupant.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi de l’occupant et justifier la déchéance de son droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 4 juillet 2025.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à 1.472,59 € (échéance du mois de juillet 2025 non incluse) selon les extraits de compte produits.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative (solde débiteur antérieur au 31 décembre 2024 et non créditeur depuis), le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de l’occupant.

Il sera donc déchu de son droit au maintien dans les lieux, sous réserve de ce qui sera dit ci-après en cas d’octroi de délais de paiement.

Sur la demande en paiement

En application des articles 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Au vu du dernier décompte actualisé, Monsieur, [M], [K], [Q] doit être condamné au règlement en deniers ou quittances de la somme de 1.399,07 €, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges, prestations fourmies et indemnités d’occupation au 15 janvier 2026 (dernière échéance incluse : décembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision, compte tenu de l’évolution des sommes dues depuis l’assignation.

Il doit être également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et de l’avance sur charges ainsi que des prestations fournies qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, révisable chaque année conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties, jusqu’à parfaite évacuation des lieux, sans qu’il y ait lieu de l’assortir d’intérêts de retard dès à présent.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Le V et le VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce en l’absence de commandement de payer visant la clause résolutoire.

En l’espèce, il résulte du diagnostic financier et social du 16 janvier 2026, réceptionné au greffe du 19 janvier 2025, que Monsieur, [M], [K], [Q] est suivi par les services sociaux et connaît d’importantes difficultés de santé suite à un accident du travail. Il perçoit une rente d’accident du travail d’un montant de 200€ par mois ainsi que des indemnités de sécurité sociale de 1.125 € par mois, soit des revenus mensuels totaux de l’ordre de 1.325 € par mois.

Ses charges sont constituées par son loyer mensuel total de 421,41 €.

L’analyse du dossier démontre que Monsieur, [M], [K], [Q] s’acquitte régulièrement du loyer mais pas toujours dans son intégralité. Il a repris les versements en totalité de celui-ci fin 2025, l’absence de paiement de la mensualité de décembre 2025 en intégralité résultant de l’indexation du loyer et des charges, portant désormais la mensualité à la somme de 421,41 €.

Il a également tenté de s’apurer de l’arriéré de loyer en versant des compléments de loyers d’un montant de 27,66 € par mois.

L’OPHEA se prévaut d’un échéancier mis en place par les parties mais il ne le produit pas aux débats.

Compte tenu des efforts de Monsieur, [M], [K], [Q], de sa capacité à pouvoir absorber le paiement des loyers ainsi qu’un montant supplémentaire pour apurer l’arriéré, et être en mesure d’absorber le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur, en l’absence d’opposition de l’OPHEA qui a déclaré s’en remettre, il convient d’accorder à celui-ci un délai de 24 mois pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Si l’intéressé apure sa dette en plus des échéances courantes dues pour l’occupation du logement selon ces modalités, il sera réputé ne pas avoir été déchu du droit au maintien dans les lieux et considéré comme un occupant de bonne foi, maintenu dans les lieux aux clauses et conditions du contrat originaire.

Dans le cas contraire en revanche, son expulsion sera ordonnée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il y a lieu de condamner Monsieur, [M], [K], [Q], qui succombe, aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Cependant, compte tenu de l’équité et de la situation économique de celui-ci, il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre. L’OPHEA sera déboutée de sa demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement prononcé par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la régularité du congé ;

CONSTATE la résiliation au 31 mars 2025, par suite du congé, du contrat de bail conclu le 28 novembre 2021 entre l’Office Public d’Habitations à Loyer Modéré, CUS Habitat, devenu OPHEA, d’une part, et Monsieur, [M], [K], [Q] d’autre part, portant sur un logement situé, [Adresse 5] à, [Localité 3] (porte 4, étage 1) ;

PRONONCE la déchéance de Monsieur, [M], [K], [Q] de son droit au maintien dans les lieux;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur, [M], [K], [Q] à l’OPHEA à compter du 31 mars 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges et prestations fournies qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

CONDAMNE Monsieur, [M], [K], [Q] à verser à OPHEA en deniers ou quittances la somme de 1.399,07 € au titre de l’arriéré de loyers et charges et prestations fournies ainsi que des indemnités d’occupation impayées au 15 janvier 2026 (échéance de décembre 2025 incluse mais échéance de janvier 2026 non incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDE à Monsieur, [M], [K], [Q] un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette et DIT qu’il devra le faire en 23 mensualités de 58 € chacune et une 24 ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

ORDONNE, pendant le déroulement de ce délai, la suspension de la déchéance du droit au maintien dans les lieux ;

DIT que si le locataire se libère de sa dette selon les modalités ci-dessus fixées, sous réserve d’un paiement régulier à la date exacte des loyers courants, la déchéance du droit au maintien dans les lieux sera réputée ne pas avoir été prononcée ;

Faute de règlement d’une seule mensualité, que ce soit au titre de l’arriéré ou du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement, à l’échéance prévue restée même partiellement impayée, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

— DIT que la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité et la déchéance du droit au maintien dans les lieux reprendra son plein effet ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [M], [K], [Q] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

— DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

— CONDAMNE Monsieur, [M], [K], [Q] à payer à OPHEA l’indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des avances sur charges et des prestations fournies qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 16 janvier 2025 (échéance de janvier 2026) jusqu’à parfaite évacuation des lieux, et révisable selon les mêmes modalités que le loyer et l’avance sur charges ;

En tout état de cause

DÉBOUTE l’OPHEA de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur, [M], [K], [Q] aux dépens ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE que les présent jugement est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame BASTOS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Juge des Contentieux de la Protection

Fanny JEZEK Véronique BASTOS