TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 5]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00874 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H3HC

Société AGIRE

C/

[X] [J]

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 30 Janvier 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Société AGIRE

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l’EURE

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [J]

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Comparant

DÉBATS à l’audience publique du : 20 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

La SAIEM AGIRE a donné à bail à Monsieur [X] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 07 mars 2022 à effet au 01er février 2022 pour un loyer mensuel total de 479,53 euros charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SAIEM AGIRE a fait signifier à la partie défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 09 janvier 2024 ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs ; puis elle a fait assigner Monsieur [X] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal judiciaire d’EVREUX par acte d’huissier du 22 août 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 20 novembre 2024,

La SAIEM AGIRE, représentée par son Conseil, a actualisé le montant de la dette locative et a maintenu ses demandes initiales, telles que formulées dans l’acte introductif d’instance ;

Elle a sollicité du tribunal de voir :

condamner le locataire à lui payer la somme actualisée de 7.128,81 euros due au titre d’arriérés de loyers au 12 novembre 2024,condamner le locataire à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu’au jour de la résiliation du bail,condamner le locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,condamner le locataire à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement sis [Adresse 2],dire, en conséquence, que le locataire sera tenu de laisser libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, l’appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à ses obligations de locataire sortant,dire que faute par elle de ce faire, elle y sera contrainte par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,condamner le locataire aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement.

La SAIEM AGIRE a indiqué être opposée à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Monsieur [X] [J], bien que régulièrement convoquée par acte d’huissier signifié à étude, a comparu et après avoir exposé sa situation personnelle et financière, a sollicité de pouvoir bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement du fait d’un règlement d’un montant de 617,61 euros effectué le 13 novembre 2024 et de l’accord d’apurement de la dette mis en en place directement avec la bailleresse.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Par note en délibéré dument autorisée, reçue au greffe dans les délais impartis, le Conseil de la SAIEM AGIRE a fait parvenir un décompte actualisé prenant en compte le règlement effectué par le locataire et le plan d’apurement régularisé dont il est sollicité l’homologation.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LES DEMANDES DE RESILIATION, D’EXPULSION ET D’ASTREINTE :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 23 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 07 mai 2024 soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 22 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce,

Le contrat de bail d’habitation contient une clause résolutoire (article 5 page 4 des conditions générales du contrat paraphées et signées par les parties) et la bailleresse a fait délivrer le 09 janvier 2024 à Monsieur [X] [J] un commandement de payer visant ladite clause pour un montant en principal de 2.313,89 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois après sa délivrance. Ainsi, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail d’habitation étaient réunies à la date du lundi 11 mars 2024 (01er jour ouvrable) et que le contrat est résilié à cette date.

L’expulsion de Monsieur [X] [J] sera ordonnée en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DE LOYERS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de :

« payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La SAIEM AGIRE produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [J] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite (256,43 euros), non justifiés et le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 6.254,77 euros à la date du 25 novembre 2024. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 517,61 euros (loyers et charges) en date du 31 octobre et une dernière ligne créditrice de 617,61 euros (versement de la part du locataire) le 14 novembre 2024.

Monsieur [X] [J] ne formule aucune allégation de nature à contester l’existence ou le montant de cette dette en raison de la prise en compte de la somme par lui versée en novembre 2024.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 6.254,77 euros (terme d’octobre 2024 inclus) correspondant :

aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 11 mars 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;à l’indemnité d’occupation due de à compter de cette date et jusqu’au terme d’octobre 2024, correspondant au dernier terme du décompte.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de novembre 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut même d’office suspendre les effets de la clause et accorder des délais de paiement dans un délai maximum de 36 mois au locataire débiteur, en situation de régler sa dette locative, au regard de la situation de ce-dernier et des besoins du créancier.

Il y a lieu de constater que Monsieur [X] [J] a procédé à une reprise du paiement du loyer courant notamment début novembre 2024.

Un plan d’apurement a été conclut le 14 novembre 2024 entre les parties aux fins d’apurement de la dette locative par versements mensuels de 50,00 euros en sus du paiement des loyers et charges courants.

Dans ces conditions, et en raison de la demande d’homologation de cet accord, il y a lieu d’accorder la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Monsieur [X] [J] sera autorisé à se libérer de sa dette en réglant, en sus du loyer et des charges courant, des mensualités de 50,00 euros et cela dans les conditions détaillées audit protocole

Il est précisé que durant ce délai, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Il doit être précisé que si Monsieur [X] [J] se libère de sa dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient d’avertir Monsieur [X] [J] que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

l’autorisation pour la bailleresse de procéder à son expulsion deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux,la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,sa condamnation à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [J] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au regard de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de condamner Monsieur [X] [J] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la SAIEM AGIRE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 07 mars 2022 à effet au 01er février 2022 entre d’une part la SAIEM AGIRE et d’autre part Monsieur [X] [J], concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 11 mars 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] à verser à la SAIEM AGIRE la somme de 6.254,77 euros au titre des arriérés locatifs et indemnités d’occupation, terme d’octobre 2024 inclus ;

HOMOLOGUE le plan d’apurement conclu entre les parties le 14 novembre 2024.

AUTORISE Monsieur [X] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par mensualités de 50,00 euros ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [X] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A SAIEM AGIRE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l’ordonne

CONDAMNE Monsieur [X] [J] à verser à la SAIEM AGIRE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [X] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE la SAIEM AGIRE de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER