TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 24/00529 – N° Portalis DBXU-W-B7I-HXEA

Société SCPI KYANEOS PIERRE

C/

[F] [Z]

JUGEMENT DU 28 MARS 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 28 Mars 2025 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Société SCPI KYANEOS PIERRE

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par Maître Karine SANCHEZ, Avocat au Barreau d’AVIGNON – Substituée par Maître Anne-Laure BUZIT, Avocat au Barreau de l’Eure

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Non Comparant

DÉBATS à l’audience publique du : 22 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU PRÉSENT LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2023, la S.C.I. [Adresse 10] a donné à bail à Monsieur [F] [Z] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel total de 496,00 euros charges comprises.

Par acte notarié en date du 20 juillet 2023, la S.C.I. LA CLOSERAIE DU PARC a vendu l’immeuble situé [Adresse 1] au profit de la S.C.P.I. KYANEOS PIERRE.

Des loyers étant demeurés impayés malgré deux relances, la S.C.P.I. KYANEOS PIERRE a fait signifier au locataire une sommation de payer le 07 novembre 2023 ; puis elle a fait assigner Monsieur [F] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par acte de Commissaire de Justice du 17 avril 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 22 janvier 2025

La S.C.P.I. KYANEOS PIERRE, représentée par son Conseil, a actualisé le montant de la dette locative et s’en est référé à son acte introductif d’instance ;

Elle a sollicité de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le prononcé de la résiliation du bail d’habitation, et en conséquence l’expulsion immédiate du locataire et celle de tout occupant de son chef, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.411-1 à L.433-2 et R. 411-1 à 442-1 du Code des procédures civiles d’exécutionla condamnation du locataire à lui payer la somme actualisée de 9.153,60 due au titre d’arriérés de loyers au 20 janvier 2025,la condamnation du locataire à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,la condamnation du locataire à lui payer la somme de 700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.La condamnation de la locataire aux entiers dépens.

Elle a indiqué s’opposer à l’octroi de délais de paiement, faute de reprise des paiements et de tout contact avec le locataire.

Monsieur [F] [Z], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, a comparu à l’audience du 19 juin 2024 et a sollicité un renvoi pour être assisté d’un avocat? mais n’a pas comparu à l’audience de jugement et n’était pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile :

« Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée."

Aux termes de l’article 473 du Code de procédure civile :

« Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne.

Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. "

SUR LA RESILIATION, L’EXPULSION ET LA DEMANDE D’ASTREINTE :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 18 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 16 novembre 2023, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation le 17 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 1728 du code civil rappelle que « le preneur est tenu de deux obligations principales

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location, de telle sorte qu’un défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

Deux relances amiables ont été effectuées par la bailleresse, les 16 août 2023 et 19 septembre 2023, auprès du locataire afin de lui faire part de l’existence d’un impayé de loyer puis pour le mettre en demeure de régulariser la situation.

Une sommation de payer a été délivrée au locataire par acte de Commissaire de Justice en date du 07 septembre 2023 pour une somme due en principal de 1.488,00 euros.

Le décompte produit en l’espèce par la bailleresse révèle que la dette locative s’élevait, après soustraction des frais de poursuite (98,88 euros + 126,72 euros) non justifiés ou d’ores et déjà inclus dans les dépens, à la somme de 8.928,00 euros au 20 janvier 2025.

Monsieur [F] [Z], de par son absence, ne conteste aucunement l’absence de paiement de son loyer pendant plusieurs mois, ni le montant des sommes réclamées.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, justifiant la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur et son expulsion.

L’expulsion de Monsieur [F] [Z] sera ordonnée en conséquence.

SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’ARRIERES LOCATIFS ET INDEMNITES D’OCCUPATION :

L’article 1728 du code civil rappelle que « le preneur est tenu de deux obligations principales

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

La S.C.P.I. KYANEOS PIERRE produit un décompte indiquant que Monsieur [F] [Z] reste lui devoir après soustraction des frais de poursuite (98,88 euros + 126,72 euros) non justifiés ou d’ores et déjà inclus dans les dépens, la somme de 8.928,00 euros au 20 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 496,00 euros (Loyer + Charges) en date du 01er janvier 2025.

Monsieur [F] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester l’existence ou le montant de cette dette.

Monsieur [F] [Z] devra donc régler la somme de 8.928,00 euros (terme de janvier 2025 inclus) correspondant aux arriérés locatifs jusqu’à la date du 31 janvier 2025.

Monsieur [F] [Z] devra également régler d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce,

Compte tenu de l’absence de Monsieur [F] [Z] tant à l’audience qu’au cours de l’enquête sociale, le tribunal se trouve dans l’impossibilité de s’assurer de sa situation financière et, par voie de conséquence, de lui accorder des délais de paiement.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [F] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Au vu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas inéquitable de condamner Monsieur [F] [Z] à verser à la SCPI KYANEOS PIERRE, la somme de 500,00 sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la SCPI KYANEOS PIERRE ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 28 juin 2023 entre d’une part la SCPI KYANEOS PIERRE et d’autre part Monsieur [F] [Z], concernant un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [F] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCPI KYANEOS PIERRE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à verser à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 8.928,00 euros au titre des arriérés locatifs, terme de janvier 2025 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à verser à la SCPI KYANEOS PIERRE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été payés en cas de non-résiliation du bail, à compter du mois de février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] à verser à la SCPI KYANEOS PIERRE la somme de 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER