COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 23/00547 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JRQR

Minute N° : 25/00094

JUGEMENT DU 25 Février 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Dossier + Copie délivrés à :

DEMANDEUR :

Madame [Z] [T]

née le 22 Février 1989 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Salarié(e)

domiciliée : chez M. [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître CORU Perrine, avocate au barreau d’AVIGNON,

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [C]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître BOUQUET-RAULT Annaïg, avocate au barreau d’AVIGNON,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président, assisté de Madame H. PRETCEILLE, Greffière, lors du délibéré, et de madame Anaëlle COURTOIS, greffière, lors des débats,

DEBATS : 14 janvier 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 05 mars 2020, Madame [Z] [T] a consenti à Monsieur [F] [C] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 600 euros, charges comprises, contrat conclu pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction. Le contrat de bail prévoyait le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 600€.

Par exploit du 30 mars 2023, Madame [Z] [T] a fait délivrer à Monsieur [F] [C] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 11 400€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 21 mars 2023, loyer de mars 2023 inclus.

Par acte délivré par commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, Madame [Z] [T] a fait assigner Monsieur [F] [C] devant le Juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON afin qu’il :

constate que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est acquise depuis le 30 mai 2023 et que le bail est résilié depuis cette date ; à défaut, prononce la résiliation judiciaire du bail ;ordonne son expulsion et celle de tous occupants de son chef, et ce sous astreinte de 100€ par jour de retard ;le condamne à lui payer la somme de 9 000€ au titre de la dette locative arrêtée au 10 septembre 2023 ;le condamne à lui payer la somme de 600€ par mois à titre d’indemnité d’occupation à compter du 30 mai 2023 et jusqu’à complète libération des lieux ;le condamne à lui payer la somme de 2 000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens ;rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Après plusieurs renvois depuis l’audience initiale du 16 janvier 2024, l’affaire est plaidée le 14 janvier 2025.

A l’audience, Madame [Z] [T], représentée, sollicitent le bénéfice de ses dernières conclusions dans lesquelles elle réitère ses premières demandes.

Au cours de cette audience, Monsieur [F] [C] a comparu, représenté, et a sollicité le bénéfice de ses dernières conclusions dans lesquelles il demande au tribunal de :

juger que la demanderesse a manqué à ses obligations en qualité de bailleresse, fixer en conséquence le loyer mensuel à la somme de 430€ et la dette locative totale à la somme de 3 870€ ;constater qu’il est créancier de la somme de 6 780€ envers la demanderesse au titre des travaux qu’il a réalisés en ses lieux et place ;ordonner la compensation des créances réciproques et en conséquence condamner la demanderesse à lui payer la somme de 2 910€ ;rappeler que, faute d’exécution spontanée par la défenderesse dans le règlement des condamnations prononcées à son encontre, le taux d’intérêt légal sera majoré de cinq points à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la décision à intervenir ;

à titre subsidiaire,

lui accorder les plus larges délais de paiement ;ordonner qu’il puisse s’acquitter de sa dette en 24 mensualités dont la première interviendra dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent ;

reconventionnellement,

constater que la demanderesse ne justifie pas du bon emploi des charges qu’elle a perçues sur les loyers et la condamner en conséquence à lui payer la somme de 4 590€ en remboursement de celles-ci ;condamner la demanderesse à lui verser la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts ;rappeler l’exécution provisoire de droit ;

à titre subsidiaire en cas de condamnation ;

écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;condamner la demanderesse à lui payer la somme de 1 500€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif, il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les réparations locatives et la révision du montant des loyers

Attendu que l’article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ;

Que l’article 7 de la même loi ajoute que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; qu’il est également obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ;

Que l’article 9 du Code de procédure civile indique qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Attendu qu’en l’espèce, Monsieur [F] [C] explique que la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble a explosé dans son appartement au mois d’avril 2022 et sollicite le remboursement des travaux qu’il a dû prendre à sa charge pour y remédier du fait de la carence de sa bailleresse ;

Qu’il produit, à titre de preuve de ce sinistre, une mise en demeure de son conseil en date du 17 avril 2023 qui est donc postérieure d’une année au sinistre allégué, des photographies datant du 21 avril 2023 montrant des dégradations dans les WC de l’appartement ;

Qu’il produit également un email adressé à son assureur par son conseil dans lequel ce dernier indique que le sinistre date du 25 février 2022, qu’un sinistre similaire est survenu durant l’année 2021 et que l’assurance a refusé d’intervenir car il y avait eu une malfaçon dans les réparations entreprises ;

Qu’il produit enfin cinq factures : – CM Plomberie du 20 mai 2021 d’un montant de 480€ pour le remplacement d’un conduit WC ;

— Peinture Déco du 1er janvier 2023 d’un montant de 2 310€ pour des travaux de peinture en tadelakt ;

— CY Bâtiment du 10 mars 2023 d’un montant de 1 150€ pour des travaux de reprise de toutes les évacuations et alimentations d’eau ;

— CY Bâtiment du 03 avril 2023 d’un montant de 990€ pour des travaux de mise en peinture ;

— Swiss Bâtiment du 20 avril 2023 d’un montant de 1 850€ pour des travaux de reprise de toutes les évacuations et alimentations d’eau et de mise en peinture ;

Qu’outre le fait que certains des travaux figurant sur ces factures sont redondants (reprise de toutes les évacuations et alimentations d’eau et mise en peinture à quelques mois d’intervalle), ils ne peuvent que poser question sur la date réelle de survenue du sinistre ;

Que plus largement, il est possible de s’interroger, au vu de l’ensemble de ces éléments sur les causes réelles du sinistre allégué et de la raison pour laquelle il n’aurait été déclaré qu’un an après sa survenue à la bailleresse alors que l’ensemble des travaux de réfection avaient déjà été réalisés ;

Que par ailleurs, Monsieur [F] [C] se prévaut de ce sinistre pour justifier du non-paiement des loyers au titre de l’exception d’inexécution alors que d’une part, l’exception d’inexécution n’est possible que lorsque le preneur est dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués conformément à la destination du bail (CA [Localité 7], 18 décembre 2007 06/18075), ce qui n’a pas été le cas en l’espèce et que d’autre part, les défauts de paiement des loyers avaient débutés au mois d’août 2020 et qu’il y a eu une reprise de paiement à compter du mois de mai 2023 ;

Que l’ensemble de ces éléments qui ne démontrent pas un manquement de la bailleresse à ses obligations rappelées supra commandent de débouter le défendeur de sa demande en révision des loyers ainsi que de sa demande de condamnation au titre des travaux réalisés.

Sur l’emploi des charges

Attendu que l’article 6 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ;

Qu’à compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale ;

Que l’article 9 du Code de procédure civile indique qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Attendu qu’en l’espèce, il apparaît que Monsieur [F] [C] ne rapporte pas la preuve d’avoir sollicité un récapitulatif des charges du logement à la bailleresse, ni celle d’un mauvais emploi des sommes perçues sur les loyers au titre des charges par la bailleresse, ses allégations selon lesquelles le syndic n’aurait pas procédé à la réparation de la colonne d’évacuation du fait qu’elle n’était pas à jour du paiement des charges n’étant étayées par aucun élément ;

Qu’il sera en conséquence de ces éléments débouté de ses demandes de ce chef.

Sur la dette locative

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Que l’article 1315 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Qu’en l’espèce, Madame [Z] [T] a produit un décompte arrêté au 15 mars 2024 faisant état d’une dette locative de totale de 14 400 euros, loyer de mars 2024 inclus ;

Que le défendeur allègue avoir réglé quatre mois (août 2020, novembre 2020, septembre 2021 et octobre 2021) de loyer supplémentaires ne figurant pas au décompte versé aux débats par son adversaire et produit à titre de preuve ses relevés de compte anonymisés qui n’indiquent que le montant et le numéro des chèques sans précision de leur bénéficiaire ; qu’il ne produit pas de quittances de loyer qui auraient pu confirmer ses affirmations ;

Que cette insuffisance dans l’administration de la preuve ne peut que conduire à la rejeter ;

Qu’il s’en suit que Monsieur [F] [C] sera condamné à payer à Madame [Z] [T] la somme de 14 400€ au titre de la dette locative totale arrêtée au 1er avril 2024, date de l’état des lieux de sortie.

Sur les délais de paiement

Attendu que l’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ;

Qu’en l’espèce, un échelonnement de la dette locative due par Monsieur [F] [C] aurait pour effet de mettre à sa charge des mensualités de 600€ pendant 24 mois, soit la moitié de ses revenus mensuels, et ce alors qu’il occupe désormais un nouveau logement et doit en régler le loyer et les charges ;

Qu’en conséquence, Monsieur [F] [C] sera débouté de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de réparation du préjudice de Monsieur [F] [C]

Attendu que l’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Que l’article 9 du Code de procédure civile indique qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

Attendu qu’en l’espèce, Monsieur [F] [C] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice qui lui aurait été causé par la bailleresse ;

Qu’il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Monsieur [F] [C], qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner Monsieur [F] [C] à verser une somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles que Madame [Z] [T] a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [F] [C] de sa demande en paiement des travaux réalisés ;

DEBOUTE Monsieur [F] [C] de sa demande en révision des loyers ;

DEBOUTE Monsieur [F] [C] de sa demande en remboursement de charges ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] à payer à Madame [Z] [T] la somme de 14 400€ au titre de la dette locative totale arrêtée au 1er avril 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [F] [C] de sa demande de délais de paiement ;

DEBOUTE Monsieur [F] [C] de sa demande en réparation de son préjudice ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] à payer à Madame [Z] [T] la somme de 1 000 euros aux titres des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [F] [C] aux entiers dépens ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 25 février 2025,

Le Greffier