TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 5]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00024 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H67E

Société MON LOGEMENT 27

C/

[U] [Z]

[Y] [S]

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 24 Avril 2025 et signé par Astrée TARCZYLO, Juge des contentieux de la protection et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDERESSE :

Société MON LOGEMENT 27

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 2]

Représentée par la SCP RSD AVOCATS, Avocats au Barreau de l’EURE

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [Z]

[Adresse 7]

[Adresse 10] [Adresse 6]

[Localité 4]

Non Comparant

Madame [Y] [S]

[Adresse 7]

[Adresse 10] [Adresse 6]

[Localité 4]

Comparante

DÉBATS à l’audience publique du : 05 Février 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Astrée TARCZYLO

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

Copies certifiées conformes délivrées le :

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 02 juin 2021, la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 a donné à bail à Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 767,40 euros provisions sur charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 a fait signifier à Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 novembre 2023 ; puis les a fait assigner devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire d’EVREUX par actes de Commissaire de justice du 05 décembre 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif.

A l’audience du 05 février 2025, la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27, représentée par son Conseil, s’en rapporte à son assignation et sollicite :

— à titre principal le constat et à titre subsidiaire le prononcé de la résiliation du bail d’habitation,

— l’expulsion de Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z], au besoin avec l’assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,

— la condamnation solidaire de Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] à lui payer la somme actualisée de 2.075,60 euros au titre d’arriérés de loyers à la date du 03 février 2025 ;

— la condamnation solidaire de Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu’à la libération des lieux,

— la condamnation solidaire de Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— la condamnation in solidum de Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

Par ailleurs, elle a sollicité avant tout l’homologation du plan d’apurement signé le 30 janvier 2025, prévoyant le paiement de mensualités de 52 euros en sus du loyer courant, sur une période de 23 mois.

Madame [Y] [S], comparante en personne, a également sollicité l’homologation du plan d’apurement.

Monsieur [U] [Z], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été lu lors de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Article 474 du Code de procédure civile : « En cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne. Lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel et que l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, le jugement est rendu par défaut ».

I. SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Eure par la voie électronique le 06 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 01er février 2024 au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation le 03 décembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 14, page n°12) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] le 22 novembre 2023 pour un montant en principal de 947,99 euros.

Il ressort de l’historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 janvier 2024.

En conséquence, la résiliation du bail sera constatée et l’expulsion de Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] pourra être ordonnée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS ET

INDEMNITÉ D’OCCUPATION :

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

La S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 produit un décompte démontrant que Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite non justifiés et le cas échéant déjà compris dans les dépens (81,29 euros) la somme de 1.994,31 euros à la date du 03 février 2025.

Ce décompte inclut une dernière ligne créditrice de 750 euros (versement de la part des locataires) en date du 30 janvier 2025 et une dernière ligne débitrice de 915,65 euros (total quittancement janvier 2025) en date du 31 janvier 2025.

Les locataires n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette.

En outre, le contrat de bail prévoit une clause de solidarité (article 9, page n°11).

Ils seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 1.994,31 euros correspondant :

— aux arriérés locatifs exigibles jusqu’au 23 janvier 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire ;

— à l’indemnité d’occupation due à compter de cette date et jusqu’au dernier terme du décompte (terme de janvier 2025 inclus).

Enfin, Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z], qui occupent les lieux sans droit ni titre, seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR L’HOMOLOGATION DU PLAN D’APUREMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ».

En l’espèce, un plan d’apurement a été régularisé entre les parties le 30 janvier 2025, prévoyant un remboursement de la dette locative par 23 mensualités de 52 euros chacune, et ce à compter du 01er février 2025 jusqu’au 31 décembre 2026.

Compte-tenu de l’accord entre les parties, il y a lieu d’accorder à Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] des délais de paiement conformes au plan adopté, soit à hauteur de 52 euros par mois en sus du loyer courant et ce rétroactivement à compter du 01er février 2025 jusqu’à l’apurement complet de la dette locative.

Pendant le cours de ces délais, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il doit être précisé que si Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] se libèrent de leur dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, il convient de les avertir que tout défaut de paiement, s’agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entrainera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et :

— l’autorisation pour la bailleresse de procéder à leur expulsion deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

— la caducité des délais de paiement et l’exigibilité immédiate de l’intégralité de la dette fixée par la présente décision,

— leur condamnation solidaire à régler mensuellement une indemnité d’occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers.

Au regard des situations respectives des parties, il serait inéquitable de condamner Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, raison pour laquelle la demande sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 juin 2021 entre d’une part la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 et d’autre part Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 8], sont réunies à la date 23 janvier 2024 et que le contrat est résilié à cette date ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] à verser à la S.A.E.M. MON LOGEMENT 27 la somme de 1.994,31 euros à titre de loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 03 février 2025 (terme de janvier 2025 inclus) ;

HOMOLOGUE le plan d’apurement signé entre d’une part la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 et d’autre part Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] le 30 janvier 2025, annexé à la présente décision, sauf le montant en principal fixé hors frais de procédure à 1.994,31 euros ;

AUTORISE Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 52 euros chacune et ce rétroactivement à compter du 01er février 2025 jusqu’à l’apurement complet de la dette locative

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et si besoin les y ordonne ;

* que Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] soient tenus de verser à la S.A.E.M MON LOGEMENT 27 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmentée des charges et indexée sur les variations prévues au bail, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, ce à compter du mois de février 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin les y condamne solidairement ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [S] et Monsieur [U] [Z] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer les loyers ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER