RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 25/00107 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H6UH

NAC : 50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 10 AVRIL 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [R], [G] [L]

né le 25 Février 1950 à [Localité 1] ( 90)

de nationalité française,

Retraité ,

demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Carole BRUNEEL-BAÏSSAS, avocat au barreau de l’EURE

Madame [Y] [J] [W] épouse [L]

née le 07 Février 1949 à [Localité 1]

De nationalité française,

Retraitée,

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Carole BRUNEEL-BAÏSSAS, avocat au barreau de l’EURE

DEFENDEURS :

Madame [F] [B], [A] [S]

né le 22 Juillet 1964 à [Localité 2] (27)

de nationalité française,

Agent territorial

demeurant [Adresse 2]

Représenté par M^e François DELACROIX, avocat au barreau de l’EURE

S.A.R.L. [V]

Immaticultée au RCS D'[Localité 3] sous le numéro 507 95 7074 0000 10

demeurant [Adresse 3]

N’ayant pas contitué avocat

JUGE UNIQUE : M. Benjamin BOJ Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile.

N° RG 25/00107 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H6UH jugement du 10 avril 2026

GREFFIER : Madame Valérie DUFOUR

DÉBATS :

En audience publique du 03 Février 2026, date à laquelle l’affaire a été mise au délibéré au 10 Avril 2026

JUGEMENT :

— au fond,

— réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe

— signé par M. Benjamin BOJ, juge et Madame Valérie DUFOUR greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte authentique du 10 mars 2022, M. [C] [L] et Mme [Y] [W] épouse [L] (ci-après dénommés ensemble les époux [L]) ont fait l’acquisition auprès de Mme [F] [S] d’une maison située [Adresse 4] à [Localité 4], équipée d’une cheminée, pour un montant de 113 000 euros.

L’acte de vente précise que le bien est équipé d’une cheminée insert et que la pose d’un tubage et un ramonage ont été effectués le 21 février 2022 selon facture annexée de la SARL [V].

Les époux [L] ont, après l’achat, constaté des désordres sur la cheminée se caractérisant par la propagation de fumées dans la maison lors de son utilisation.

Un rapport d’expertise amiable a été établi par un expert mandaté par l’assureur des époux [L].

Par ordonnance de référé du 22 mars 2023, le président du tribunal judiciaire d’Evreux, saisi par les époux [L], a désigné un expert judiciaire en la personne de M. [U].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 24 juillet 2024.

Par acte introductif d’instance signifié par commissaire de justice le 10 janvier 2025, les époux [L] ont assigné Mme [S] et la SARL [V] devant ce tribunal aux fins de réparation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.

La SARL [V], signifiée à étude, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 6 octobre 2025.

N° RG 25/00107 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H6UH jugement du 10 avril 2026

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leur assignation, les époux [L] demandent au tribunal de :

— Constater que la cheminée acquise par les époux [L] dans le cadre de l’achat de leur maison est atteinte de vices cachés de nature à la rendre impropre à son usage ;

— Condamner en conséquence solidairement Mme [S] et la SARL [V] à leur régler les sommes suivantes :

19 987 euros correspondant au prix du démontage de la cheminée actuelle et à l’installation d’une nouvelle cheminée ; 1 929,97 euros au titre des frais engagés par ces derniers pour se chauffer ; 500 euros au titre de leur préjudice moral ; 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;- Condamner solidairement Mme [S] et la SARL [V] aux entiers dépens dont notamment l’intégralité des frais d’expertise.

Au soutien de leurs demandes, les époux [L] se fondent sur les articles 1641 et suivants du code civil et indiquent que l’expert judiciaire a conclu au fait que le ramonage n’avait pas été réalisé ou n’était en aucun cas efficace, que la pose du tubage est défectueuse, que l’ensemble de ces malfaçons rendent l’ouvrage impropre à sa destination et qu’elles étaient antérieures à la vente, ce qui caractérise un vice caché.

Ils font valoir un préjudice lié aux frais de désinstallation de la cheminée existante et d’installation d’une nouvelle cheminée et aux frais d’énergie, arguant qu’ils avaient l’intention de se chauffer principalement avec la cheminée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 7 avril 2025, Mme [S] demande au tribunal de :

À titre principal :

— Débouter les époux [L] de toutes leurs demandes dirigées contre Madame [S] ;

— Constater que Madame [S] a agi en toute bonne foi et n’a commis aucune faute ;

— Rejeter toute demande de dommages et intérêts à son encontre ;

À titre subsidiaire :

— Mettre hors de cause Madame [S] et reconnaître la responsabilité exclusive de la SARL [V] ;

— Condamner la SARL [V] à garantir Madame [S] de toute condamnation éventuelle ;

En tout état de cause :

— Condamner les époux [L] aux dépens ainsi qu’au paiement

Au soutien de ses demandes, Mme [S] fait valoir qu’elle est de bonne foi en ayant pris la précaution de faire ramoner la cheminée avant la vente de la maison par la SARL [V]. Elle estime que le rapport d’expertise judiciaire démontre que seule la SARL [V] peut être tenue responsable des désordres constatés par les époux [L] et considère qu’elle a failli à son obligation de conseil et de mise en conformité. Mme [S] indique que la SARL [V] n’a pas installé le tubage qu’elle lui a elle-même fourni.

Elle fait toutefois valoir que la garantie des vices cachés ne peut jouer en l’espèce compte-tenu de ce qu’elle n’était pas informée des désordres survenus lors de l’utilisation de la cheminée par les époux [L] et que le fait que la cheminée soit inutilisable ne rend pas la maison impropre à sa destination pour autant.

S’agissant des prétentions financières des époux [L], Mme [S] rétorque que le devis unique versé par les demandeurs ne permet pas de s’assurer de la réalité du coût des travaux envisagés et que les deux experts concluent à une mise en conformité et non au remplacement intégral de la cheminée. Mme [S] considère que les demandes indemnitaires liées aux frais de chauffage ne sont pas fondées, l’utilisation des autres moyens de chauffage de la maison ne pouvant constituer un préjudice pour ses occupants. Elle soutient que ces demandes n’ont aucun lien de causalité avec une quelconque faute de sa part et que la cheminée ne peut être considérée que comme un chauffage d’appoint.

MOTIVATION

Sur la garantie des vices cachés

En vertu de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1643 précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 du code civil prévoit que l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En application de ces dispositions, la garantie suppose la démonstration d’un vice inhérent à la chose et compromettant son usage ; nécessairement caché, c’est-à-dire non apparent et non connu de l’acheteur ; dont la cause est antérieure à la vente ou, plus exactement au moment du transfert des risques.

En l’espèce, l’expert judiciaire a relevé dans son rapport que le tube en place était ancien et usagé par plusieurs années de fonctionnement, que le ramonage n’avait pas été réalisé ou qu’il avait été inefficace et enfin que l’installation ne disposait pas d’une amenée d’air extérieure spécifique ni d’isolant.

Il indique en outre que « le montage actuel du tubage présente des dangers liés à la présence de pièges à calories (traversées de plancher/absence de lame d’air entre le tube et le conduit sur une grande surface) », que « l’état intérieur du tubage interdit toute utilisation de l’insert. Le risque d’incendie est réel » et enfin que « l’installation ne répond pas aux normes, notamment sur les divers points évoqués supra, et elle présente un danger réel et grave. »

L’expert considère que les désordres sont antérieurs à la vente, que la SARL [V] n’a pas posé le tubage fourni par Mme [S] et qu’elle aurait dû alerter cette dernière sur les non-conformités de la cheminée.

Sur le critère d’un vice inhérent à la chose et compromettant son usage

Il ressort des débats que si la cheminée ne peut être utilisée en l’état des désordres constatés, notamment sous peine d’incendie tel que l’a relevé l’expert judiciaire, il en va différemment de la maison dans son entièreté, le défaut d’utilisabilité de la cheminée n’empêchant pas les propriétaires de la maison de l’habiter.

En revanche, la nécessité de devoir réaliser des travaux de mise en conformité de la cheminée pour pouvoir l’utiliser à nouveau normalement et sans risque d’incendie, eu égard au coût important de ce type de travaux, emporte une diminution de l’usage de la maison telle que, si les époux [L] en avaient eu connaissance, ils n’auraient pas acquis le bien ou en auraient en tout cas donné un moindre prix, ce d’autant plus que la prétendue conformité de l’équipement était précisé dans l’acte authentique et faisait donc partie du champ contractuel.

Il s’agit donc bien d’un vice qui compromet l’usage souhaité du bien immobilier.

Sur le critère de l’antériorité du vice

Il ressort des débats que l’antériorité du vice par rapport à la vente, au demeurant non contestée par Mme [S], est avérée et ressort notamment du fait que les époux [L] ont remarqué l’apparition des désordres très peu de temps après l’acquisition de la maison, tel que le démontre un courrier de l’agence Orpi d'[Localité 3] du 5 avril 2022 en réponse à un courrier des époux [L] du 2 avril 2022.

Ainsi l’apparition des désordres ne peut-elle provenir d’une utilisation prolongée ou d’une mauvaise utilisation de la cheminée par les époux [L] après qu’ils aient emménagé dans leur maison.

Sur le caractère caché du vice pour les acheteurs

Il ressort des débats que les désordres constatés par l’expert étaient indécelables pour les époux [L] au moment de la vente. En effet, seules des investigations poussées ont permis d’établir que la cheminée n’était pas conforme et que le tube était très encrassé. Il n’était donc pas raisonnablement possible pour les époux [L], acquéreurs profanes, munis d’un acte authentique auquel est annexé un certificat de ramonage daté du 21 février 2022, de déceler les vices de la cheminée par un examen normalement attentif et diligent de l’installation.

Le moyen développé par Mme [S] selon lequel, en tant que venderesse profane, elle était de bonne foi et dans l’incapacité de déceler elle-même les vices affectant la cheminée, est indifférent à l’examen du caractère indécelable du vice, qui ne vaut qu’à l’égard de l’acheteur et non du vendeur.

Il est utilement rappelé en effet que le fait de savoir si Mme [S] avait ou non connaissance de l’existence des vices au moment de la vente n’a d’importance, s’agissant d’un vendeur profane, qu’au stade de l’examen des demandes indemnitaires accessoires conformément aux articles 1645 et 1646 du code civil.

*

Par conséquent, est établie l’existence de vices cachés, de sorte que les époux [L] sont fondés à opposer à Mme [S] sa garantie des vices cachés.

En revanche, la SARL [V] étant tierce à la vente de la maison, elle ne doit aux époux [L] aucune garantie de cette nature. Faute pour les époux [L] de justifier leurs demandes indemnitaires sur un autre fondement juridique, il convient de les débouter de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre la SARL [V].

Il convient dès lors de déterminer quelles conséquences financières le jeu de la garantie des vices cachés emporte pour la venderesse.

Il est constant que la recevabilité de l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome.

Au cas d’espèce, si les époux [L] se fondent sur le régime de la garantie des vices cachés, ils exercent une action purement indemnitaire puisqu’ils sollicitent des dommages et intérêts couvrant notamment les frais de remise en état de la cheminée, mais n’entendent ni résoudre la vente ni bénéficier d’une restitution d’une partie du prix d’achat.

Toutefois, conformément à l’article 1645 du code civil qui dispose que le vendeur est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur que s’il connaissait les vices de la chose, cette action indemnitaire ne peut prospérer que s’il est établi que le vendeur est de mauvaise foi ou s’il est un vendeur professionnel réputé connaître les vices de la chose.

En l’espèce, rien ne permet de considérer que Mme [S] connaissait les vices de la cheminée au moment de la vente. Outre que les développements des époux [L] sont muets sur ce point, force est de constater en effet que Mme [S] a fait procéder le 21 février 2022 au ramonage de la cheminée et qu’il lui a été remis un certificat de ramonage par la SARL [V], de sorte qu’elle était légitime à prétendre que la cheminée était en parfait état de marche au moment de la vente. Mme [V] verse également aux débats des attestations de proches qui certifient avoir déjà profité de la cheminée en fonctionnement sans aucune difficulté particulière lorsqu’elle occupait la maison. En l’état de ces éléments, la mauvaise foi de Mme [V] n’est nullement démontrée.

Rien ne permet de considérer non plus que Mme [S] était une professionnelle de l’immobilier au moment de la vente.

Par conséquent, les demandes indemnitaires formées par les époux [L] contre Mme [S] ne peuvent prospérer et ils en seront déboutés.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Parties condamnées aux dépens, les époux [L] seront condamnés in solidum à verser à Mme [S] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

N° RG 25/00107 – N° Portalis DBXU-W-B7I-H6UH jugement du 10 avril 2026

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE M. [I] [L] et Mme [Y] [W] épouse [L] de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts en réparation :

— du coût de la désinstallation de la cheminée actuelle et de l’installation d’une nouvelle cheminée ;

— des frais de chauffage ;

— de leur préjudice moral ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [L] et Mme [Y] [W] épouse [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [L] et Mme [Y] [W] épouse [L] à payer à Mme [F] [S] la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [I] [L] et Mme [Y] [W] épouse [L] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous commissaires de justice sur ce requis de mettre le présent jugement à exécution.

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près le Tribunal Judiciaire d’Evreux d’y tenir la main.

A tous Commandements et Officier de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.