TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

[Adresse 3]

[Localité 1]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS,

Minute n°

N° RG 25/00509 – N° Portalis DBXU-W-B7J-IEOQ

Société SDC RESIDENCE INA

C/

Société ICCUB INVESTISSEMENT

JUGEMENT DU 12 JANVIER 2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX

Mis à disposition au greffe en vertu de l’article 450 du Code de procédure civile le 12 Janvier 2026 et signé par Axelle DESGREES DU LOU, Président et Catherine POSÉ, Greffier

DEMANDEUR :

SDC DE LA RÉSIDENCE INA SISE [Adresse 5] A [Localité 8]

Représenté par son Syndic, FONCIA NORMANDIE

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par Maître Aurélie BLONDE de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉFENDERESSE :

Société ICCUB INVESTISSEMENT

[Adresse 11]

[Localité 2]

Représentée par Maître Laurent SPAGNOL de la SCP SPAGNOL DESLANDES MELO, Avocat au Barreau de l’EURE – Substitué par Maître Gaëlle MELO, Avocat au Barreau de l’EURE

DÉBATS à l’audience publique du : 12 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Axelle DESGREES DU LOU

Greffier : Catherine POSÉ

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT est propriétaire des lots n°81, 82 et 83 dépendant de la copropriété située [Adresse 10] à [Localité 9].

Le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIA NORMANDIE.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, se prévalant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires a fait signifier à la S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 3.009,50 euros.

Puis, par acte signifié le 24 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à EZY SUR EURE (27530), représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIA NORMANDIE, a fait assigner la S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT devant le tribunal judiciaire d’EVREUX aux fins de paiement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 novembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son Conseil, actualise le montant des sommes réclamées et maintient les termes de la saisine pour le surplus. Il demande au tribunal de :

— condamner la S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT au paiement de la somme de 281,05 euros au titre de l’arriéré de charges à la date du 12 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 10 février 2025 ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— condamner la S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT au paiement de la somme de 1.532,68 euros au titre des frais nécessaires dont à déduire les frais d’huissier inclus dans les dépens ;

— condamner la S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’au paiement des dépens qui comprendront les frais d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier ainsi que le coût du commandement de payer du 10 février 2025.

Il souligne le caractère ancien et volumineux du dossier pour affirmer que la transmission du dossier à l’avocat a nécessité des diligences exceptionnelles. Il ajoute que les règlements étant intervenus après l’assignation, la demande de dommages et intérêts est maintenue.

La S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT, également représentée par son Conseil, reconnaît la dette tant dans son principe que dans son montant mais demande au tribunal de réduire voire écarter les demandes relatives aux frais nécessaires et à l’article 700 du code de procédure civile. Elle indique avoir opéré une confusion entre les sommes qui lui étaient réclamées.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ET COTISATIONS TRAVAUX ÉCHUES :

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Conformément aux dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans le délai de deux mois à compter de sa notification n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 septembre 2024 approuvant les comptes de l’exercice précédent, votant le budget prévisionnel et le montant de la cotisation au fonds travaux pour l’exercice suivant, ainsi que l’ajustement du montant de l’avance sur trésorerie. De plus, il produit un décompte des charges de copropriété en date du 12 novembre 2025 et les appels détaillés de charges et de provisions indiquant que la S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT reste devoir la somme de 281,05 euros au titre des charges impayées.

La S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT ne conteste pas la dette, ni dans son principe, ni dans son montant.

En conséquence,elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 281,05 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 novembre 2025, provision du 1er octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 février 2025 date du commandement de payer.

Il y a par ailleurs lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts.

II – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES FRAIS :

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

A cet égard, si les frais de constitution de transmission de dossier à l’auxiliaire de justice peuvent constituer des frais nécessaires conformément à l’article 9.1 du contrat type de syndic défini par décret n°2015-342 du 26 mars 2015, c’est uniquement sous réserve que le syndic justifie de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à la procédure deux factures de mise en demeure d’un montant de 48 euros et d’un montant de 49,50 euros, ainsi qu’une facture de relance pour un montant de 37 euros.

S’y ajoutent les frais de commandement de payer d’un montant de 153,51 euros.

S’il est constant que le dossier est volumineux, il ne contient que les pièces habituellement produites dans le cadre d’une instance en paiement des charges de copropriété dont il n’est pas justifié qu’elles ont été difficiles à réunir. L’établissement d’un décompte manuel, systématique dans le cadre d’une telle procédure, ne peut pas non plus être qualifié de diligence exceptionnelle, sauf à apporter des éléments précis sur la durée exceptionnelle de travail qu’il a représenté par rapport à d’autres dossiers du même type. Pour ces raisons, les frais de transmission de dossiers à l’huissier et à l’avocat n’ont pas lieu en l’espèce d’être facturés au titre de diligences exceptionnelles du syndic.

De même, aucune pièce du dossier ne permet de déterminer en quoi consiste le suivi du dossier transmis à l’avocat et en quoi il a nécessité des diligences exceptionnelles. La rémunération supplémentaire du syndic à ce titre pour un montant global de 420 euros n’est donc pas justifiée et ne donnera pas lieu à indemnisation.

Enfin, les intérêts échus au 3 juin 2024, déjà comptabilisés au titre des intérêts moratoires à compter de la mise en demeure et les frais de 59,32 euros non libellés seront exclus des frais nécessaires.

Dès lors, la somme due au titre des frais s’élève à 288,01 euros.

En conséquence, la S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence INA – [Adresse 6] à [Localité 9] la somme de 288,01 euros au titre des frais de recouvrement.

III – SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la carence réitérée du copropriétaire dans le paiement des charges de copropriété génère des difficultés de financement pour l’ensemble de la copropriété, entrave son bon fonctionnement et contraint les autres copropriétaires à consentir des avances de fonds. Ce préjudice est d’autant plus caractérisé lorsque les impayés de charges sont importants.

En l’espèce, il ressort de l’extrait Kbis de la S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT que cette dernière a pour activité l’achat, l’administration, l’exploitation et la location d’immeubles et qu’elle est à ce titre particulièrement avertie du fonctionnement des copropriétés. Elle a néanmoins laissé perdurer des retards de paiement et une dette de charges de copropriété pendant plusieurs années. Elle sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10] à [Localité 9] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

IV – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, la S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT devra supporter les dépens.

Il convient toutefois de préciser que les frais d’acte d’un huissier de justice non désigné à cet effet par une décision de justice ne sont pas compris dans les dépens mais font déjà l’objet d’une indemnisation au titre des frais nécessaires. Dès lors, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires d’inclure au titre des dépens les frais du commandement de payer en date du 10 février 2025.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Conformément à l’article 700 du Code de procédure civile, la S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT sera condamnée en outre au paiement de la somme de 800 euros.

Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

CONDAMNE la S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 9], représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIA NORMANDIE, la somme de 281,05 euros au titre des charges de copropriété, décompte arrêté au 12 novembre 2025 et jusqu’à la provision du 1er octobre 2025 incluse et ce avec intérêt au taux légal à compter du 10 février 2025 date du commandement de payer ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 9] représenté par son syndic, la S.A.S. FONCIA NORMANDIE, la somme de 288,01 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE la S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 9] représenté par son syndic la S.A.S. FONCIA NORMANDIE la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 9] représenté par son syndic la S.A.S. FONCIA NORMANDIE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.C.I. ICCUB INVESTISSEMENT au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier

LE PRESIDENT LE GREFFIER