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TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE NE

DU : 03 Jui[…]21

AFFAIRE N° RG 17/04773 – N° Portalis DB3Q-W-B7B-LQIF

NAC : 30B

Jugement Rendu le 03 Jui[…]21

FE délivrées le :

ENTRE :

La SAS LABORATOIRE BERTRAND, agissant poursuites et diligences de ses représentants lég[…]x dont le siège social est […] […]

représentée par Maître Patricia DUPLAN, avocat […] barre[…] d’ESSONNE postulant, et Maître Johanna BISOR BENICHOU, avocat […] barre[…] de PARIS plaidant

DEMANDERESSE

ET :

La SARL IMRANSA IMMOBILIER, dont le siège social est […] […], prise en la personne de ses représentants lég[…]x, chez la SELARL VESCOVALI-VITIELLO, […],

représentée par Maître Julien DUPUY ASSOCIES, avocats […] barre[…] d’ESSONNE plaidant

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sandrine LABROT, Vice-Présidente, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré : Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente, Assesseur : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

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As[…]tées de Mathilde REDON, Greffier lors des débats à l'[…]dience du 01 Avril 2021 et de Zahra BENTOUILA, Greffier lors de la mise à disposition […] greffe

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 Mars 2021 ayant fixé l'[…]dience de plaidoiries […] 01 Avril 2021 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré […] 03 Jui[…]21.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition […] greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte […]thentique en date du 7 novembre 2005, la SARL IMRANSA IMMOBILIER a acquis un ensemble de droits et biens immobiliers composant les lots […] et […] de la copropriété du […] à […] (91130).

Par acte sous seing privé en date du 2 janvier 2010, la SARL IMRANSA IMMOBILIER a donné à bail commercial à la société LABORATOIRE BERTRAND ces loc[…]x, pour une durée de 9 années, entières et consécutives à compter du 2 janvier 2010 contre le versement d un loyer principal annuel de 36.000 € net hors charges.

Compte tenu de plusieurs dégâts subis dans les loc[…]x, la société LABORATOIRE BERTRAND, par actes extrajudiciaires en date des 17 et 18 février 2016, a fait assigner devant le Juge des Référés près du Tribunal de Grande Instance d Evry, la société IMRANSA IMMOBILIER, le Syndicat des Copropriétaires et leurs assureurs, afin de d obtenir la désignation d un Expert Judiciaire avec mission habituelle.

Par ordonnance en date du 15 avril 2016, le Juge des référés a fait droit à cette demande, désignant Monsieur X en qualité d Expert Judiciaire.

Par ordonnance en date du 1er jui[…]16, Monsieur Y a été désigné […]x lieu et place de Monsieur X.

Par ordonnance en date du 11 octobre 2016, le Président du Tribunal de Grande Instance d Evry, statuant en référé a déclaré l expertise commune à Monsieur Z et Madame AA (occupants et propriétaires du 1er étage g[…]che), Monsieur AB (occupant du 1er étage droit), la SCI MOULIN A VENT (propriétaire du 1er étage droit), la SARL CAFE DE LA POSTE (occupant du rez-de-ch[…]ssée) et à la SCI AC (propriétaire du rez- de-ch[…]ssée).

L’expertise est toujours en cours.

La société IMRANSA IMMOBILIER a fait signifier à la société LABORATOIRE BERTRAND, par acte extrajudiciaire en date du 13 avril 2017, un commandement de payer visant la cl[…]se résolutoire.

C’est dans ces conditions que la société LABORATOIRE BERTRAND a, par acte extrajudiciaire en date du […] jui[…]17, fait opposition […]dit commandement.

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La société LABORATOIRE BERTRAND a par ailleurs saisi le Président du Tribunal de Grande Instance d’EVRY, suivant assignation en référé en date du 9 novembre 2017, […]x fins de solliciter, à titre principal la suspension du paiement des loyers, et, à titre subsidiaire, leur consignation à h[…]teur de moitié.

Suivant Ordonnance de référé rendue en date du 6 février 2018, le juge des référés a fait droit à la demande tendant à la suspension des loyers.

Par conclusions récapitulatives n°3 en date du 19 janvier 2021, la société LABORATOIRE BERTRAND demande […] tribunal de :

- DIRE ET JUGER que la société IMRANSA IMMOBILIER a manqué à son obligation de délivrance […] sens des dispositions des articles 1719 et 1720 du Code civil ;

- DIRE ET JUGER que dans le cadre du commandement de payer du 13 avril 2017, la société IMRANSA IMMOBILIER a mis en œuvre la cl[…]se résolutoire de m[…]vaise foi, et partant que celle-ci est dépourvue d effet ;

- DEBOUTER la société IMRANSA IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tant […] titre de l’acquisition de la cl[…]se résolutoire, que de la demande de résiliation judiciaire, d’expulsion et de condamnation […] versement de quelconques sommes ;

- DIRE ET JUGER nul et de nul effet le congé pour vendre notifié le 17 juillet 2020 ;

- DIRE ET JUGER que la créance de premiers dommages et intérêts pour trouble de jouissance du LABORATOIRE BERTRAND à l encontre de la société IMRANSA IMMOBILIER s’élève à la somme de 95.500,00 € arrêtée […] 5 février 2018, laquelle devra être complétée dans le cadre de la procédure en ouverture de rapport à venir ;

- DIRE ET JUGER que les c[…]ses du commandement de payer du 13 avril 2017 ne sont valables qu’ à h[…]teur de la somme de 41.437,83 € ;

- ORDONNER la compensation de la créance de dommages et intérêts avec la créance de loyers arrêtée […] 5 avril 2018 ;

- DIRE ET JUGER que les c[…]ses du commandement du 13 avril 2017 ont été éteintes du fait de la compensation ordonnée ;

- CONDAMNER la société IMRANSA IMMOBILIER à verser à la société LABORATOIRE BERTRAND la somme de 26.462,17 € (soit 95.500,00 € – 69.037,83 €) à titre de premiers dommages et intérêts pour déf[…]t de délivrance ;

- CONDAMNER la société IMRANSA IMMOBILIER à verser à la société LABORATOIRE BERTRAND la somme de 10.000 € en application des dispositions de l article 700 du Code de Procédure Civile ;

- CONDAMNER la société IMRANSA IMMOBILIER […]x entiers dépens de la présente instance.

Par conclusions récapitulatives III en date du 7 décembre 2020, la SARL IMRANSA IMMOBILIER demande […] tribunal de :

- Dire et juger la société IMRANSA IMMOBILIER recevable et bien fondée en ses demandes

- Déclarer la société LABORATOIRE BERTRAND mal fondée en l’ intégralité de ses demandes

- Débouter la société LABORATOIRE BERTRAND à toutes fins de l’ intégralité de ses demandes

À titre principal,

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- Constater l’acquisition de la cl[…]se résolutoire à la date du 13 mai 2017

- Condamner la société LABORATOIRE BERTRAND à la somme de 46.438,38 € […] titre des loyers impayés […] 13 mai 2017

- Condamner la société LABORATOIRE BERTRAND à une indemnité d’ occupation d un montant de 3.000 € par mois à compter du 14 mai 2017 jusqu à la parfaite libération des lieux,

À titre subsidiaire,

* Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial

* Condamner la société LABORATOIRE BERTRAND à la somme de 180.823,18 € […] titre des loyers et charges impayés arrêtés […] 2 décembre 2020 inclus

En tout état de c[…]se,

- Ordonner l’expulsion de la société LABORATOIRE BERTRAND ainsi que de tous occupants de son chef des loc[…]x […] […] RIS ORANGIS (91130) et ce avec l’ as[…]tance de la Force publique et d un serrurier s’ il y a lieu

- Ordonner, […]x frais de la société LABORATOIRE BERTRAND le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles […] choix de l’huissier instrumentaire.

À titre infiniment subsidiaire, si le tribunal venait à rejeter la demande d’ acquisition de la cl[…]se résolutoire du bail ou de résiliation judiciaire,

- condamner la société LABORATOIRE BERTRAND à payer à la société IMRANSA IMMOBILIER la somme de 180.823,18 € […] titre des loyers et charges impayés arrêtés […] 2 décembre 2020 inclus

- Ordonner l’ exécution provisoire

- Condamner la société LABORATOIRE BERTRAND à payer à la société IMRANSA IMMOBILIER la somme de 6.000 € en application des dispositions de l’ article 700 du Code de Procédure Civile

- Condamner la société LABORATOIRE BERTRAND […]x entiers dépens qui seront recouvrés selon l article 699 du CPC par Maître Julien DUPUY.

Pour un exposé exh[…]stif de leurs prétentions, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 mars 2021.

MOTIFS

Sur l’acquisition de la cl[…]se résolutoire

L’article L145-41 du code de commerce dispose que « Toute cl[…]se insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges sai[…] d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des cl[…]ses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'[…]torité de la chose jugée. La cl[…]se résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que « Le bailleur est

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obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d'[…]cune stipulation particulière :

1 De délivrer […] preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; Lorsque des loc[…]x loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2 D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3 D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4 D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

L’article 1720 du même code précise que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, […]tres que les locatives. »

En l’espèce, selon exploit d’huissier en date du 13 avril 2017, la SARL IMRANSA IMMOBILIER a fait délivrer à la société LABORATOIRE BERTRAND un commandement de payer visant la cl[…]se résolutoire à h[…]teur de la somme de 45.180,32 euros, […] titre des loyers et charges impayés, loyer d’avril 2017 et charges 2012-2015 inclus.

Par ordonnance en date du 6 février 2018, le juge des référés a […]torisé la société LABORATOIRE BERTRAND à suspendre, à compter de sa décision, le paiement du loyer de 3.000 euros par mois jusqu’à la délivrance conforme à son usage normal et à son usage spécifique à l’activité de prothé[…]te dentaire des lieux loués […] preneur par le bailleur.

La locataire ne conteste pas être débitrice de la somme de 69.037,83 euros […] 5 février 2018 […] titre des loyers impayés depuis le 15 octobre 2012.

Elle sollicite cependant du tribunal qu’il prononce la compensation entre cette somme et la créance qu’elle prétend avoir […] titre de son trouble de jouissance, créance qu’elle évalue à la somme de 95.500 euros calculée sur la base d’une réduction du loyer mensuel de 50 % à compter du 15 octobre 2012.

Il résulte des stipulations du bail commercial conclu entre les parties le 2 janvier 2010 que le montant du loyer annuel est de 36.000 euros hors charges, 3.000 euros par mois.

Le bail prévoit que le bailleur supportera la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, le coût de la location des conteneurs, la taxe de balayage, les impôts et taxes foncières, y compris celles […]xquelles est assujetti le propriétaire à raison de son immeuble.

Le preneur règlera ses propres charges d’électricité, e[…], gaz selon ses propres consommations émanant de ses propres compteurs.

La locataire conteste la validité du commandement […] motif que le bailleur […]rait délivré ledit commandement de m[…]vaise foi.

Or, si les contrats doivent être exécutés de bonne foi, la m[…]vaise foi ne se présume pas et doit être prouvée.

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En l’espèce, il n’est pas contesté que la locataire a subi plusieurs dégâts des e[…]x depuis 2012, en l’occurrence le 4 jui[…]12, le […] mars 2013, le 6 octobre 2015 et le 29 mai 2017.

L’expertise ordonnée par l’ordonnance de référé du 15 avril 2016, destinée à déterminer les désordres affectant les loc[…]x suite à ces dégâts des e[…]x, est toujours en cours, l’expert n’ayant pas déposé son rapport. Il convient de rappeler que les opérations d’expertise ont été rendues communes, notamment, […] syndicat des copropriétaires, son assureur, l’assureur de la locataire ainsi qu’à différents occupants de l’immeuble et leurs assureurs.

Dès lors, en l’absence de dépôt du rapport d’expertise, la f[…]te éventuelle du bailleur dans son obligation de délivrance, invoquée par la locataire, n’est pas caractérisée, les 3 notes […]x parties de l’expert versées […]x débats ne permettant pas, en l’état, de déterminer les responsabilités dans la survenance des désordres.

La créance de dommages et intérêts afférente invoquée par la locataire, qui poursuit son activité dans les lieux, à h[…]teur de 95.500 euros sera rejetée pour ces mêmes raisons, la réalité et le quantum de ce préjudice n’étant pas démontrés.

Il résulte de l’ensemble de ces développements que la société LABORATOIRE BERTRAND échoue à démontrer la m[…]vaise foi de la SARL IMRANSA IMMOBILIER dans la délivrance du commandement du 13 avril 2017.

En conséquence, f[…]te pour la locataire d’avoir satisfait […]x c[…]ses du commandement dans le délai imparti, ce que d’ailleurs elle ne conteste pas, la cl[…]se résolutoire s’est trouvée acquise, et le bail résilié, à compter du 14 mai 2017.

La société LABORATOIRE BERTRAND sera en conséquence condamnée à payer à la SARL IMRANSA IMMOBILIER la somme de 42.737,83 euros […] titre des loyers impayés, loyer jusqu'[…] 13 mai 2017 inclus.

En effet, les charges locatives facturées par le bailleur constituant en réalité les charges de la copropriété que le bail conclu entre les parties met à la charge du bailleur, elles ne peuvent être mises à la charge du locataire. Il convient donc de les déduire du décompte versé.

Occupante sans droit ni titre des loc[…]x à compter du 14 mai 2017, la société LABORATOIRE BERTRAND sera condamnée à payer à la SARL IMRANSA IMMOBILIER une indemnité d’occupation mensuelle de 3.000 euros à compter de cette date et jusqu’à la libération des lieux.

Son expulsion sera ordonnée selon les modalités du présent dispositif.

Le tribunal ne se prononcera pas sur la demande de nullité du congé pour vendre du 17 juillet 2020 sollicitée par la société LABORATOIRE BERTRAND, le bénéfice de ce congé n’étant pas invoqué par le bailleur.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la SAS LABORATOIRE BERTRAND à payer à la SARL IMRANSA IMMOBILIER la somme de 2.500 euros à ce titre.

La société LABORATOIRE BERTRAND, qui succombe, sera condamnée […]x dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 avril 2017,

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avec distraction […] profit de l’avocat qui en a fait la demande.

Il convient de rappeler qu'[…]x termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE la validité du commandement de payer du 13 avril 2017 ;

CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la SAS LABORATOIRE BERTRAND et la SARL IMRANSA IMMOBILIER, ce à compter du

14 mai 2017 ;

DIT que la SAS LABORATOIRE BERTRAND devra libérer les lieux […] […] […] à […] (91130) et les rendre libres de tous occupants de son chef dans le délai d’un mois suivant la notification de la présente décision ;

AUTORISE la SARL IMRANSA IMMOBILIER, à déf[…]t de libération, à faire procéder à l’expulsion de la SAS LABORATOIRE BERTRAND et de tous occupants de son chef, immédiatement, […] besoin avec le concours de la force publique et l’as[…]tance d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d exécution ;

CONDAMNE la SAS LABORATOIRE BERTRAND à payer à la SARL IMRANSA IMMOBILIER la somme de 42.737,83 euros […] titre des loyers impayés, loyer jusqu'[…] 13 mai 2017 inclus ;

CONDAMNE la SAS LABORATOIRE BERTRAND à payer à la SARL IMRANSA IMMOBILIER la somme de 3.000 euros par mois à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 14 mai 2017 jusqu’à libération régulière des lieux ou remise des clés ;

CONDAMNE la SAS LABORATOIRE BERTRAND à payer à la SARL IMRANSA IMMOBILIER la somme de 2.500 euros […] titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SAS LABORATOIRE BERTRAND […]x dépens, avec distraction […] profit de l’avocat qui en a fait la demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait et rendu le TROIS JUIN DEUX MIL VINGT ET UN, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, as[…]tée de Zahra BENTOUILA, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,