TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 6]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00840 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7QP

JUGEMENT

DU : 28 Novembre 2024

Société BATIGERE HABITAT

C/

Mme [C] [D]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Novembre 2024.

DEMANDERESSE:

Société BATIGERE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Pascale BOYAJEAN PERROT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE:

Madame [C] [D]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 26 Septembre 2024

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e BOYAJEAN

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 26/02/2018, Mme [C] [D] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 8], et appartenant à la société BATIGERE HABITAT.

Par acte d’Huissier de Justice du 13/12/2023, la société BATIGERE HABITAT a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 6.317,19 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 11/12/2023.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 649,95 euros par mois.

Par acte d’huissier en date du 19/03/2024, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner Mme [C] [D] devant le juge des contentieux de la protection d’ [Localité 9] et demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion de la locataire,

— condamner la locataire à payer la somme de 8.231,23 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner la locataire à payer la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner la locataire à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la locataire aux entiers dépens.

A l’audience, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 24.886,39 euros, au titre des loyers échus à la date du 18/09/2024, ce montant comprenant un supplément de loyer de solidarité (SLS) depuis mai 2024.

Citée par acte délivré à personne, Mme [C] [D] n’a pas comparu.

Par note en délibéré autorisée, le bailleur produit une mise en demeure en date du 20/03/2024 adressé au locataire d’avoir à produire les justificatifs afférents à l’enquête SLS 2023.

L’affaire a été mise en délibéré au 28/11/2024, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 18/09/2024, que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées n’ont donc pas vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la société BATIGERE HABITAT verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu que le bailleur soutient que la dette s’élève à la somme de 24.886,39 euros ;

Mais attendu que le décompte produit comprend les actes d’huissier qui ne peuvent être inclus dans la créance en principal, laquelle est susceptible d’être échelonnée selon des délais suspendant les effets de la clause résolutoire ; que le non paiement des actes d’huissier dans le cadre de délais de paiement serait donc susceptible d’entraîner l’expulsion du locataire, ce qui est contraire aux règles d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ; que les actes d’huissier feront donc partie des dépens et non de la créance en principal ;

Attendu que conformément à l’article L.441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation ainsi que des articles R.441-19 et suivants du même code, le loyer modéré est appliqué en fonction des ressources des locataires. Si ces ressources dépassent d’au moins 20 % du plafond fixé, le bailleur social a l’obligation de réclamer le supplément de loyer solidarité ; que l’appréciation du dépassement du plafond de ressources est basé sur l’enquête annuelle que doivent remplir les locataires dans le délai d’un mois à compter de leur réception avec copie de l’avis d’imposition de chacun des occupants ; qu’en l’absence de réponse du locataire à l’enquête, une mise en demeure et un nouveau délai de 15 jours sont applicables, à la suite de quoi, le bailleur calcule le montant du surloyer fixé forfaitairement en tenant compte de la surface habitable du logement, du coefficient de dépassement des ressources d’attribution d’un logement social et du montant mensuel du supplément du loyer, fixé en fonction de la zone géographique ; qu’une indemnité pour frais de dossier est également due ;

Qu’en l’espèce, les éléments justificatifs produits pour l’application du surloyer 2024 (qui doivent comprendre l’envoi de l’enquête sociale, la mise en demeure d’y répondre et constat d’huissier d’envoi des mises en demeure, ainsi que l’ indication sur le calcul du loyer concernant ce logement) ne sont pas produits en totalité, le bailleur se limitant à fournir une mise en demeure de relance du 20/03/2024 ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 18/09/2024, la dette s’élève à la somme de 12.002,69 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’août 2024 inclus ; qu’il sera fait droit à la demande en paiement à hauteur de cette somme ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Qu’en l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Qu’en conséquence, la société BATIGERE HABITAT sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 22/03/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 26/09/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CAF par courrier du 15/02/2023, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014 ;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable au cas d’espèce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 13/12/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 13/02/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter de la résiliation du bail et du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, la locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de la locataire ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que Mme [C] [D] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens ;

Attendu que, par application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [C] [D] doit être condamnée à payer à la société BATIGERE HABITAT qui a dû agir en justice pour y faire valoir ses droits, une somme qu’il paraît équitable de fixer à 150 euros, au titre des frais exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge,

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Mme [C] [D] à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 12.002,69 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 18/09/2024, terme d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13/12/2023 pour la somme de 6.317,19 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Constate la résiliation à compter du 13/02/2024 du bail convenu entre les parties ;

Ordonne l’expulsion de Mme [C] [D], faute pour elle d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne Mme [C] [D] à verser à la société BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges, à compter du 01/09/2024 jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

Déboute la société BATIGERE HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [C] [D] à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [C] [D] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,Le président,