TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 14 Novembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/01519 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P6DC

NAC : 72I

Jugement Rendu le 14 Novembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires Résidence [5], situé [Adresse 2], représenté par la SELARL [V] [Z] ALIREZAI, prise en la personne de Maître [K] [V] [Z], Administrateur Judiciaire, agissant en qualité d’Administrateur Provisoire de la copropriété en difficulté avec tous les pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires à l’exception de ceux du conseil syndical et de ceux prévus aux articles 26 a et 26 b de la loi du 10 juillet 1965, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Maître Priscillia MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [P], [M] [S], demeurant [Adresse 1]

Défaillant,

Monsieur [X], [C] [I], né le 21 Juin 1946 à [Localité 6], demeurant [Adresse 7]

Représenté par Maître Françoise TAUVEL, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assisté de Monsieur Fabien DUPLOUY, greffier lors des débats et de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 01 Mars 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 12 Septembre 2024 et mise en délibéré au 14 Novembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [C] [I] et Madame [P] [M] [S] sont copropriétaires des lots n°36, 166, 168, au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 3].

Par exploit de commissaire de Justice du 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires Résidence [5], représenté par son administrateur judiciaire, la SELARL [V] [Z] ALIZERAI, a fait assigner Monsieur [X] [C] [I] et Madame [P] [M] [S] selon la procédure accélérée au fond telle que prévue par l’article 481-1 du Code de procédure civile, devant le président du tribunal judiciaire d’ÉVRY, aux fins de voir :

— CONDAMNER solidairement Monsieur [X], [C] [I] et Madame [P] [M] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires [5]:

— la somme de 21.091.01 €uros, à titre d’arriéré de charges de copropriété, charges jusqu’au 1er trimestre 2024 inclus.

— la somme de 2.854.65 €, au titre des appels provisionnels restant à appeler sur l’année 2024 ainsi que les Provision Travaux ALLUL.

— CONDAMNER solidairement Monsieur [X], [C] [I] et Madame [P] [M] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires [5] des intérêts au taux légal à compter du 1er décembre 2023 date de la mise en demeure.

— ORDONNER la capitalisation annuelle des intérêts dus, conformément à l’article 1343-2 du Code Civil.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [X], [C] [I] et Madame [P] [M] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires [5] la somme de 2 000,00 €uros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive en application des dispositions des articles 1231-1 et suivants du Code Civil.

— CONDAMNER in solidum Monsieur [X], [C] [I] et Madame [P] [M] [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires [5] la somme de 2 200,00 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant donné qu’il serait inéquitable que le demandeur supporte les frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû engager pour obtenir satisfaction de ses droits.

— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— CONDAMNER in solidum Monsieur [X], [C] [I] et Madame [P] [M] [S] aux entiers dépens,

Par conclusions en réplique n°1 régulièrement notifiées le 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a ajouté à ses demandes de débouter purement et simplement les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions.

Pour s’opposer à la prescription soulevée par Monsieur [I], il rappelle la loi ELAN, le régime des créances antérieures à la loi, explique que l’exigibilité des charges communes de copropriété existe à l’issue de la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes si bien que les dettes visées ne sont pas prescrites.

Par conclusions en défense régulièrement notifiées le 10 septembre 2024, Monsieur [I] a sollicité du Président du tribunal d’Evry de :

— DÉCLARER prescrite toutes les sommes antérieures à la date du 1er mars 2019.

Vu l’absence de mise en demeure préalable et d’appels de charges précédemment notifiés à Monsieur [X], [C] [I],

— DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [5] de ses demandes de frais irrépétibles à l’encontre de Monsieur [X], [C] [I].

Au soutien de sa demande de prescription, il indique que la loi Elan a réduit le délai de prescription à 5 ans, et que toutes les créances antérieures à la loi sont prescrites le 23 novembre 2023. De même les créances postérieures à la loi et notamment celles antérieures au 1er mars 2019 sont prescrites avant le 1er mars 2024, date de l’assignation. Ainsi toutes les sommes antérieures au 1er mars 2019 devront être défalquées. Il précise que c’est son ex-épouse qui occupe les lieux et que ne recevant pas les appels de fonds, ni la mise en demeure, il a découvert lors de cette procédure le non paiement des charges.

Il explique qu’il est de bonne foi et qu’il a tenté de résoudre à l’amiable la situation du bien avec son ex épouse qui ne collabore pas depuis la procédure de divorce et de liquidation du régime matrimonial.

A l’audience du 12 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans son assignation introductive d’instance.

Monsieur [I], a comparu par avocat et s’est référé à ses conclusions.

Madame [S] bien que régulièrement assignée n’a pas comparu ni n’a constitué avocat.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

et de verser au fonds de travaux mentionné l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

« I- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant:

1) Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2) Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. »

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats la lettre de mise en demeure datée du 1er décembre 2023 distribuée en recommandé avec avis de réception à “Madame et Monsieur [S]” dont l’avis de réception a été signé le 8 décembre 2023.

Cette lettre recommandée ne vise pas Monsieur [I]. Or Monsieur [I] et Madame [S] ne résident plus ensemble et sont divorcés depuis le 22 février 2018.

La mise en demeure n’a donc pas été adressée à Monsieur [I], et celle à l’attention de Madame [S] ne peut lui être opposable.

En conséquence, l’action du syndicat des copropriétaires [5] à l’encontre de Monsieur [I] est irrecevable.

Il convient d’étudier celle dirigée à l’encontre de Madame [S].

Aux termes de cette lettre, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de 20 139,46 euros au titre des charges de copropriété, outre les frais de recouvrement.

Il est établi que cette lettre de mise en demeure n’a pas été suivie d’effet.

Elle emporte en conséquence la possibilité pour le syndicat des copropriétaires de réclamer toutes sommes dues au titre des appels de fonds de travaux visés à l’article 14-2 et des appels provisionnels de charges, échus ou à échoir, dès lors qu’ils résultent de budgets prévisionnels régulièrement votés par l’assemblée générale.

Le syndicat de copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire Madame [P] [M] [S] qui indique les tantièmes représentés par ses lots n°36, 166 et 168 au sein de la copropriété ;

— les procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux ;

— les appels de fonds et charges sur les périodes considérées ;

— un décompte des charges de copropriété échues et impayées, arrêté au 01 janvier 2024, pour la période du 14/06/2016 au 1/01/2024, appel de fond 1er trimestre 2024 et appel de fonds travaux Alur inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 21 091,01 €.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires [5] maintient sa demande.

S’agissant des charges de copropriété impayées :

Il est établi que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés échus sur la période du 14 juin 2016 au 01 janvier 2024, appel de fonds du 1er trimestre trimestre 2024 et appel de fonds travaux Alur inclus, s’élève à la somme de 21 091,01 euros.

Par conséquent, Madame [P] [M] [S] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [5] la somme de 21 091,01 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 8 décembre 2023 date de distribution de la mise en demeure.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

S’agissant des charges de copropriété devenues exigibles:

A l’examen des pièces produites (deuxième décision du 53ème procès-verbal de décision de l’administrateur provisoire du 16 novembre 2023 approuvant le budget prévisionnel de l’exercice 2024), il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles pour la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024, appel de fonds 4ème trimestre 2024 et fonds travaux Alur 4ème trimestre 2024 inclus, s’élève bien à la somme de 2 854,65 euros.

Par conséquent, Madame [P] [M] [S] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [5] la somme de 2 854.62 euros

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement ;

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires explique que les défendeurs en ne règlant pas contraignent les autres copropriétaires à leur faire l’avance des sommes, et que cela met en danger l’équilibre du budget.

Il est relevé quelques règlements partiels entre 2020 et 2021 de la part de Madame [S], un arrêt des paiements à partir du 6 avril 2021 et enfin un ultime règlement le 23 novembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires ne caractérise pas la mauvaise foi de Madame [S] dans un contexte de règlements certes partiels mais démontrant d’une volonté d’apurer la dette.

En conséquence, il y aura lieu de débouter le syndicat des copropriétaires [5] de sa demande de dommages et intérets.

Sur les demandes accessoires :

Madame [P] [M] [S] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [5] une somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1 6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

DECLARE irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires [5] à l’encontre de Monsieur [X] [C] [I] ;

CONDAMNE Madame [P] [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [5] la somme de 21091,01 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds travaux loi Alur impayés échus sur la période du 14 janvier 2016 au 1er janvier 2024, appel de fonds du1er trimestre 2024 et appel de fonds travaux Alur inclus avec intérêts au taux légal à compter du 8 décembre 2023, date de distribution de la mise en demeure sur la somme de 20139,46 euros, et à compter de l’assignation en justice du 1er mars 2024 pour le surplus et ce, jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil

CONDAMNE Madame [P] [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [5] la somme de 2 854,65 euros au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles jusqu’au 4ème trimestre 2024 inclus correspondant aux appels provisionnels du 2ème trimestre au 4ème trimestre 2024;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [5] de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE Madame [P] [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires [5] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE Madame [P] [M] [S] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le QUATORZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,