TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’EVRY

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Mai 2024

AFFAIRE N° RG 22/04090 – N° Portalis DB3Q-W-B7G-OVQW

NAC : 72A

FE-CCC délivrées le :________

à :

la SELARL AD LITEM JURIS,

M^e Virginie SEVIN

Jugement Rendu le 16 Mai 2024

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES RESIDENCE SO GREEN,

dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice la SASCABINET WURTZ dont le siège est [Adresse 3], poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siègeagissant

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocats au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [F] [X],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Virginie SEVIN, avocat au barreau d’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/003478 du 09/09/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de EVRY)

DÉFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice Présidente adjointe

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assesseur : Julie HORTIN, Juge,

Greffier : BENTOUILA Zahra, Greffier lors de l’audience de plaidoirie et FIGUIGUI Eloïse, Greffier lors du prononcé,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 23 mars 2023 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 08 Février 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 Mai 2024

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [F] [X] est propriétaire des lots n° 87 et 146 dans la copropriété sise [Adresse 2] [Adresse 5] à [Localité 6].

Par exploit de commissaire de justice du 6 juillet 2022 le syndicat des propriétaires RESIDENCE SO GREEN représenté par son syndic en exercice, la société CABINET WURTZ, a fait assigner Monsieur [F] [X] devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de le condamner à lui payer 7.667,28 € au titre des charges de copropriété impayées, 3.000,00 € à titre de dommages intérêts, 592,45 € au titre des frais de recouvrement, et 2.000,00 € au titre de l’artic1e 700 du Code de Procédure Civile.

En l’état de ses dernières conclusions régulièrement notifiées par voie dématérialisée le 24 janvier 2023, le syndicat des propriétaires RESIDENCE SO GREEN sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de :

— Condamner le défendeur à lui payer les sommes de :

• 5.499,63 € au titre des charges impayées selon arrêté de compte du 13 janvier 2023, APPEL DU 01/01/2023 AU 31/03/2023, Fonds de travaux loi ALUR et VIREMENT DU 06/01/2023 INCLUS, en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 ;

• 3.000,00 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil.

• 592,45 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

• 2.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter du 23 février 2021, date de la sommation de payer ;

— Rejeter toute demande de délais ;

— Débouter Monsieur [X] de l’ensemble de ses demandes ;

Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler l’exécution provisoire de plein droit de la décision à intervenir ;

— Condamner le défendeur en tous les dépens et autoriser la SELARL AD LITEM JURIS, représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de condamnation, le syndicat des copropriétaires explique qu’il a inclus le virement du 6 janvier 2023 et indique que l’appel de fonds dont fait état le défendeur du 1er trimestre 2020, n’est pas un appel de fonds mais une reprise de solde de l’ancien syndic et que ces sommes sont justifiées.

Pour soutenir sa demande de dommages et intérêts, le syndicat des copropriétaires indique que l’attitude du défendeur oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des frais leur causant un préjudice financier distinct du simple retard de paiement et que cela a perturbé la gestion de la copropriété.

***

En l’état de ses dernières conclusions en défense régulièrement notifiées par voie dématérialisée le 25 novembre 2022, Monsieur [X] sollicite du tribunal judiciaire d’EVRY de:

— Constater que la somme de 1.344,54 Euros est indument demandée au titre des charges de copropriété ;

— Débouter le SDC RESIDENCE SO GREEN, sis [Adresse 2]/[Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la SAS CABINET WURTZ, de sa demande au titre des dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil ;

— Constater que la somme due par Monsieur [F] [X] au titre des frais de l’article10-1 de la Loi n°65-557 en date du 10 juillet 1965 ne saurait excéder la somme de 45,00 Euros ;

— Accorder les plus larges délais de paiement au profit du débiteur ;

— Autoriser Monsieur [F] [X] à s’acquitter des sommes restant dues parpaiement mensuel de 80,00 Euros, en sus des charges courantes ;

— Débouter le SDC RESIDENCE SO GREEN, sis [Adresse 2]/[Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la SAS CABINET WURTZ, de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le SDC RESIDENCE SO GREEN, sis [Adresse 2]/[Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice la SAS CABINET WURTZ, aux entiers dépens.

Pour contester le montant des charges reclamées, Monsieur [X] explique qu’il était à jour des paiements au 3ème trimestre 2019 et que la somme de 1.344,54 euros (somme apparaissant sur l’appel du premier trimestre 2020) n’est pas justifiée. Que depuis l’assignation il a effectué un règlement de 686,52 euros le 6 avril 2022, 750 euros le 30 juin 2022, 1.000 euros le 20 septembre 2022 et 1.000 euros le 10 novembre 2022.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts, Monsieur [X] explique qu’il est au chômage et perçoit la somme de 554 euros de POLE EMPLOI. Il percoit également 872 euros de prestations sociales et familiales. Il indique s’être retouvé seul avec ses deux enfants à charge, sa femme étant retournée en Russie, les abandonnant à la fin de l’année 2019. Enfin, il ajoute avoir sollicité des explications sur les charges auprès du conseil syndical mais sans succès. Il souligne le caractère excessif de la demande du syndicat des copropriétaires et explique ne pas avoir réglé car il ne comprenait pas cet appel de fonds non justifié.

Il s’oppose au montant dû au titre des frais de recouvrement, expliquant que certains frais réclamés relèvent de l’article 700 du code de procédure civile ou des dépens, ou ne sont pas justifiés. Il estime devoir seulement 45 euros.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, il rappelle sa situation et justifie de ses charges, pour conclure qu’il ne peut pas régler la somme sans délai. Il propose un échéancier de 80 euros par mois, en plus du paiement de ses charges.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le tribunal renvoie à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civil.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 mars 2023 et l’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 14 mars 2024. Les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

“ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de ses prétentions :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur, qui indique les tantième représentés par ses lots n °87 et 146 dans la copropriété ;

— les appels de fonds et relevés individuels de charges ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 18 septembre 2019, 28 avril 2021, 15 décembre 2021, 26 novembre 2022 ;

— le contrat de syndic ;

— un décompte relatif aux charges courantes travaux et frais, arrêté au 10 janvier 2023, pour la période du 31/03/2019 au 10/01/2023 provision charges 1er trimestre 2023 et fonds travaux ALUR 1er trimestre 2023 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 6.092,08 euros se décomposant en 5.499,63euros de charges de copropriété et 592,45 euros de frais de recouvrement ;

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées s’élève à la somme de 5.499,63 euros arrêtée au 10 janvier 2023 sur la période du 1/04/2018 au 10/01/2023 provisions charges 1er trimestre 2023 et fonds ALUR 1er trimestre 2023, adf solde désenbouage, utilisation fonds alur désembouage et virement du 6/01/2023, inclus.

En effet, la reprise de l’ancien solde du syndic FONTENOY IMMOBILIER faisant état d’un solde débiteur de 1.172,76 euros au 15/10/2019 (1344,54 + 42,08-213,86) n’a pas été reprise par les appels de fonds intermédiaires (liés notamment à l’intervention de plusieurs syndics et à la rétention d’information d’après les échanges courriels produits) et alors que l’arriéré date de la période du 1/04/2018 au 15/10/2019. De plus, les règlements de Monsieur [X] invoqués sont bien intégrés.

S’agissant de la date de départ des intérêts au taux légal, il est justifié d’un commandement de payer du 23 février 2021. Cette sommation peut être retenue comme point de départ des intérêts au taux légal. Conformément à l’article 1231-6 du code civil, les intérêts au taux légal seront donc dus à compter du 23 février 2021.

En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

En conséquence, Monsieur [X] est condamné à payer au syndicat des propriétaires RESIDENCE SO GREEN la somme de 5.499,63 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Monsieur [X] explique qu’il a demandé des informations sur les charges ce dont il justifie par la production d’échange d’email avec le conseil syndical. Il précise qu’il s’est retrouvé seul à assumer deux enfants à charges à compter de la fin d’année 2019 sans le justifier pour autant avant 2021 par la production de son avis d’impôt à son seul nom.

Les documents comptables, n’étant pas tenus à jour au fil des envois des appels de provisions, il ne peut être reproché une quelconque faute à Monsieur [X] qui a découvert l’arriéré à la fin de l’année 2019.

En conséquence, il y aura lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts à son égard.

Sur les frais de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 592,45 euros.

En l’espèce, n’apparaissent pas fondés :

— les frais d’huissier de 80 euros, n’étant pas détaillés ni justifiés par une facture ;

— Les frais de suivi de procédure remise à l’avocat de 300 euros, les diligences exceptionnelles n’étant pas démontrées;

Seuls apparaissent fondés et justifiés les frais de mise en demeure, de relance pour 30 et 15 euros, le commandement de payer de 167,45 euros.

Par conséquent, Monsieur [X] est condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 212,45 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de délai de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital”.

En l’espèce, Monsieur [X] explique qu’il est seul à assumer ses deux enfants avec des revenus mensuels de 554 euros de chômage, auxquels s’ajoutent 872 euros de prestations sociales et familiales soit 1426 euros. Il justifie de ses charges courantes et d’un crédit immobilier de 236,15 euros ainsi que des frais de cantine et périscolaire. Il justifie être marié et séparé.

En conséquence, compte tenu de cette situation précaire il convient d’accorder à Monsieur [X], un délai pour s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie .

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [X] qui succombe sera condamné à payer les dépens.

Pour des raisons d’équité, il n’ y aura pas lieu d’appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement .

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de déroger à ce principe.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE SO GREEN la somme de 5.499,63 euros au titre des charges de copropriété impayées selon arrêté de compte du 13 janvier 2023, sur la période du 1/04/2018 au 10/01/2023 provisions charges 1er trimestre 2023 et fonds ALUR 1er trimestre 2023, adf solde désenbouage, utilisation fonds alur désembouage et virement du 6/01/2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 23 février 2021 sur la somme de 4014,61 euros et pour le surplus à compter de l’assignation du 6 juillet 2022 et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE SO GREEN de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE Monsieur [F] [X] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE SO GREEN la somme de 212,45 euros au titre des frais de recouvrement ;

AUTORISE Monsieur [F] [X] à se libérer de sa dette par 24 versements mensuels de 230 euros, le 24ème et dernier versement correspondant au solde de la dette, le premier versement devant intervenir au plus tard le 10 du mois suivant la signification du présent jugement et ainsi de mois en mois jusqu’à parfait règlement ;

DIT que, faute pour Monsieur [F] [X] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible ;

DIT que les paiements s’imputeront en priorité sur le capital;

DIT n’avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [F] [X] à payer les dépens;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Héloïse FIGUIGUI, greffière lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,