TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

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[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00176 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PXSS

JUGEMENT

DU : 28 Novembre 2024

S.A. BATIGERE HABITAT

C/

M. [F] [Z]

Mme [R] [Z]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Novembre 2024.

DEMANDERESSE:

S.A. BATIGERE HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Pascale BOYAJEAN PERROT, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEURS:

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 9]

comparant en personne et assisté de M^e Fabrice JANKY, avocat au barreau D’ESSONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 202401443 du 15/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Madame [R] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Aurélie NOSAL, avocat au barreau D’ESSONNE

bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 202405918 du 09/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 26 septembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e BOYAJEAN

+ 1CCC à Me [G] + 1CCC à M^e JANKY

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 17/07/2014, M. [F] [Z] et Mme [R] [Z] sont locataires d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 11], et appartenant à la société BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE, venant elle-même aux droits de la société Coopération et Famille.

Par acte du 3/03/2023, la société BATIGERE HABITAT a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 6.536,03 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 1/03/2023.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 672,26 euros par mois.

Par acte en date du 12/12/2023, la société BATIGERE HABITAT a fait assigner M. [F] [Z] et Mme [R] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d’ [Localité 10] et demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion des locataires,

— dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner les locataires à payer la somme de 5.087,55 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner les locataires à payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— condamner les locataires à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les locataires aux entiers dépens.

A l’audience, la société BATIGERE HABITAT, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 6.269,44 euros, au titre des loyers échus à la date du 18/09/2024.

Cité par acte délivré à personne, M. [F] [Z], comparant et assisté de son conseil, renonce à invoquer ses moyens de défense consistant à soutenir que le commandement n’aurait pas été délivré de bonne foi, et demande à titre reconventionnel qu’il soit fait injonction au bailleur de lui délivrer une attestation de loyer pour l’occupation des lieux 2023 et 2024, sous astreinte, et indiquant avoir un revenu de 1.200 euros dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, offre de régler la dette par versements mensuels de 150 euros.

Citée par acte délivré à domicile, Mme [R] [Z], comparante et assistée de son conseil, indique avoir délivré congé au bailleur le 10/08/2023 avec effet au 10/11/2023, avoir quitté le logement fin août 2023 avec leurs enfants et, bénéficiant d’un revenu de 1.800 euros dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée, demande à sa voir accorder des délais de paiement en offrant de régler mensuellement la somme de 50 euros en sus du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 28/11/2024, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 18/09/2024, que les locataires ont repris le paiement du loyer (résiduel) au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la société BATIGERE HABITAT verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 18/09/2024, la dette s’élève à la somme de 6.269,44 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’août 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur la solidarité passive

Attendu que l’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume point, il faut qu’elle soit expressément stipulée ;

Attendu que la solidarité des locataires est expressément prévue au contrat de bail, de sorte que les locataires seront condamnés solidairement au paiement des loyers et indemnités d’occupation dus au bailleur et in solidum aux frais de la présente instance ;

Sur le congé délivré par Mme [R] [Z]

Attendu que Mme [R] [Z] a donné congé du bail le 10/08/2023 à effet du 10/11/2023 ; que le bailleur lui a rappelé à juste titre qu’en application de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, et en l’absence d’inscription au bail d’un autre colocataire, elle est tenu solidairement des dettes locatives pendant une durée de 6 mois, soit jusqu’au 10/05/2024 ;

Que Mme [R] [Z] ne sera tenue solidairement de la dette locative qu’à hauteur de 4.391,54 euros, solde de la dette locative au 10/05/2024 ;

Sur les délais de paiement

Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par M. [F] [Z] et Mme [R] [Z], il y a lieu de leur accorder par application de l’article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 mois et de les autoriser à se libérer respectivement par mensualités de 150 euros et de 50 euros ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée aux locataires demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur les dommages-intérêts

Attendu qu’aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance ;

Qu’en l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Qu’en conséquence, la société BATIGERE HABITAT sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 18/12/2023 et ce plus de six semaines avant l’audience du 26/09/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CAF le 10/10/2023, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, dans sa version applicable, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 3/03/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 3/05/2023 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, M. [F] [Z] se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion des locataires en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Sur la demande reconventionnelle de M. [F] [Z]

Attendu que M. [N] [Z] demande qu’il soit ordonné au bailleur de lui fournir les attestations de loyer pour l’occupation de 2023 et 2024.

Attendu que la société BATIGERE HABITAT ne justifie pas avoir rempli ces documents et les avoir adressés au locataire, il y a lieu d’ordonner la remise desdits documents dûment complétés à M. [F] [Z] ;

Qu’il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que M. [F] [Z] et Mme [R] [Z] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le Juge,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [F] [Z] et Mme [R] [Z] à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 4.391,54 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, selon décompte du 18/09/2024, dette arrêtée au 10/05/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3/03/2023 ;

Condamne en outre M. [F] [Z] à verser à la société BATIGERE HABITAT la somme de 1.877,90 euros au titre des loyers, charges, arrêtée au 18/09/2024, terme d’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3/03/2023 ;

Autorise M. [F] [Z] à apurer la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités de 150 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d’échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Autorise Mme [R] [Z] à apurer la dette locative précédemment fixée en 36 mensualités de 50 euros chacune, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspend les effets de la clause résolutoire au profit de M. [F] [Z] pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

Dit qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

A défaut de respect de l’échéancier:

Constate la résiliation du bail convenu entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l’échéancier précédemment fixé au profit de M. [F] [Z] ;

Ordonne l’expulsion de M. [F] [Z], faute pour eux d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [F] [Z] à verser à la société BATIGERE HABITAT à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si le bail s’était poursuivi, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

En tout état de cause:

Ordonne à la société BATIGERE HABITAT de remplir et remettre à M. [F] [Z] les attestations de loyer 2023 et 2024 ;

Déboute la société BATIGERE HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [F] [Z] et Mme [R] [Z] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux règles régissant l’aide juridictionnelle concernant M. [F] [Z] ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,

Le président,