JUGEMENT DU 27 MAI 2025

Objet : Demande en réparation des dommages causés par un intermédiaire

Projet rédigé par Madame Marine BLONDEAU, magistrate en formation

Le VINGT SEPT MAI DEUX MIL VINGT CINQ, au Tribunal judiciaire de Montauban, le présent jugement a été rendu en matière civile, par Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de MONTAUBAN, agissant en JUGE UNIQUE, par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de Procédure Civile, dans la cause :

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. NH’IMMO

5 Avenue du Chasselas

82200 MOISSAC

représentée par Maître Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DEFENDEURS :

Monsieur [B] [E]

né le 30 Septembre 1973 à CASTELSARRASIN

173 Chemin de Saye Bas

82290 LA VILLE DIEU DU TEMPLE

et S.A.S. IMMO THEO

173 chemin de Saye bas

82290 LA VILLE DIEU DU TEMPLE

représentées par M^e Caroline CHEREL, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE et assistées par Maître Rémy SCABORO, pour la Selarl ALTIJ, avocat au barreau de TOULOUSE

La cause inscrite au rôle sous le N° RG 22/00633 – N° Portalis DB3C-W-B7G-DYME, a été plaidée à l’audience du 18 Février 2025 où siégeait Madame Ingrid GUILLARD, Vice-Présidente, agissant en JUGE UNIQUE, sans opposition des avocats, assistée de Madame Stéphanie COUTAL, Greffier, en présence de Madame Marine BLONDEAU, magistrate en formation.

Madame Ingrid GUILLARD a été entendue en son rapport.

Les conseils des parties ont été entendus en leurs explications et conclusions.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société à responsabilité limitée NH’IMMO (ci-après, « NH’IMMO ») exerce, sous l’enseigne ESCAL’IMMO, l’activité d’agence immobilière et transaction.

Par acte du 25 février 2010, NH’IMMO et Monsieur [B] [E] ont conclu un contrat d’agent commercial pour une durée indéterminée.

M. [E] a exercé son activité au sein de l’agence située 11-13 Grand Rue à La Ville Dieu du Temple, sur l’ensemble du département du Tarn-et-Garonne.

Durant le dernier trimestre 2021, M. [B] [E] a notifié oralement au gérant de la société NH’IMMO, M. [M] [HG], sa volonté de mettre fin au contrat d’agent commercial.

Par ailleurs, M. [B] [E] a constitué la société IMMO THEO, société par actions simplifiées unipersonnelle (ci-après « IMMO THEO »), immatriculée au RCS de Montauban depuis le 27 octobre 2021 et exerçant, depuis le 1er novembre 2021, une activité de transactions immobilières et commerciales, gestion de locations, administration de biens, cession et transmission d’entreprises, sous le nom commercial « [E] IMMOBILIER ».

Le 22 novembre 2021, à la requête de NH’IMMO, un huissier de justice, Maître [XO] [TY], est intervenu à l’agence sise 11-13 Grand Rue à La Ville Dieu Du Temple, afin de procéder à des constatations, à partir d’un ordinateur fixe relié au serveur de l’agence, sur le compte professionnel individualisé de M. [E] du logiciel « Adapt Immo ». Des constatations ont également été faites par l’huissier de justice à partir de la saisie du numéro de portable professionnel de M. [E]. Ces diligences ont donné lieu à un procès-verbal de constat en date du même jour.

Le 30 novembre 2021, M. [E] a restitué la carte SIM de son téléphone portable professionnel ainsi que les clefs de l’agence au gérant de NH’IMMO.

Le 15 décembre 2021, M. [E] a restitué son ordinateur portable professionnel au gérant de NH’IMMO.

Par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 18 janvier 2022, et remis le 19 janvier 2022, M. [E], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure NH’IMMO de lui payer la somme de 65 499 euros, au titre des commissions sur les ventes définitives réalisées à la date du courrier, dues par NH’IMMO à M. [E] en vertu du contrat d’agent commercial.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 18 janvier 2022, et remis le 21 janvier 2022, NH’IMMO a mis en demeure M. [E] de cesser ses agissements constitutifs de concurrence déloyale et d’indemniser NH’IMMO de ses préjudices.

Par ordonnance du 2 juin 2022, le juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Montauban a autorisé NH’IMMO à faire pratiquer, entre ses propres mains, une saisie-conservatoire de la créance appartenant à M. [E], à hauteur de la somme de 46 979 euros, qu’elle détient pour son compte, et ce, pour garantir la créance de NH’IMMO évaluée provisoirement à la somme de 200 000 euros. Cette saisie-conservatoire a été exécutée le 22 juillet 2022 et dénoncée à M. [E] le 25 juillet 2022.

Par ordonnance du 9 juin 2022, le président du tribunal judiciaire de Montauban a désigné un huissier de justice aux fins de se faire communiquer par IMMO THEO le registre des mandats conclus depuis le 1er novembre 2021 et les mandats signés depuis cette même date. Cette mesure a été exécutée le 4 août 2022.

NH’IMMO a fait assigner, par actes de commissaire de justice en date du 11 août 2022, M. [E] et IMMO THEO devant le tribunal judiciaire de Montauban aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 4 janvier 2024, NH’IMMO a été condamnée à communiquer à M. [E], sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de quinze jours suivant la notification de la décision, et pendant une durée de deux mois, les relevés de commission de certaines ventes réalisées en 2021 et 2022 ainsi que certaines factures de commissions. Les documents visés par l’ordonnance ont été communiqués à M. [E] par NH’IMMO le 26 janvier 2024.

La clôture de l’instruction est intervenue le 27 août 2024 par ordonnance du juge de la mise en état en date du 27 juin 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 février 2025 et la décision mise en délibéré au 29 avril 2025, prorogé au 27 mai 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions, notifiées électroniquement le 23 avril 2024, NH’IMMO, outre ses demandes tendant à « constater » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 768 du code de procédure civile et auxquelles il ne sera donc pas répondu par le tribunal, sollicite:

La condamnation solidaire de M. [E] et de IMMO THEO au paiement de la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts, sauf à parfaire ;La condamnation de M. [E] au paiement des sommes de 21 333 euros et 11 292 euros au titre respectivement des ristournes sur commissions de 2020 et de l’année 2021, s’agissant des commissions déjà payées ;La fixation du montant du solde des commissions sur l’année 2021 à la somme de 29 437 euros ;Que soit ordonnée la compensation avec les sommes dues à NH’IMMO ;Le rejet de l’ensemble des prétentions des défendeurs ;La condamnation solidaire de M. [E] et de IMMO THEO aux entiers dépens ;La condamnation solidaire de M. [E] et de IMMO THEO au paiement à NH’IMMO d’une somme de 5 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.Sur la demande de dommages et intérêts au titre du détournement de clientèle

Au visa des articles L 134-1, L 134-4 du code de commerce, et des articles 1103 et 1104 du code civil, NH’IMMO considère que M. [E] n’a pas respecté l’obligation d’exécution de bonne foi du contrat, ni son obligation de loyauté vis-à-vis de son mandant.

Au soutien de cette allégation, NH’IMMO fait valoir que M. [E] a exercé une concurrence déloyale en créant la société IMMO THEO, alors que le contrat d’agent commercial était encore en cours, et en procédant à un détournement des informations de l’agence, du fichier client et de la clientèle.

Pour établir les manœuvres de détournement d’informations relatives à la clientèle, NH’IMMO s’appuie sur le constat d’huissier dressé le 22 novembre 2021.

NH’IMMO allègue, en outre, que M. [E] a emporté avec lui des dossiers « physiques ».

Par ailleurs, sur la base du registre des mandats d’IMMO THEO, NH’IMMO relève que les clients de M. [B] [E] sont :

soit des clients de l’agence identifiés comme vendeur ou acheteur, des affaires ayant été conclues par le concours de cette dernière et avec l’expertise et le travail du directeur et de l’assistante de direction,soit des clients identifiés de l’agence comme vendeur, mais dont les informations ont été intentionnellement erronées, supprimées ou récupérées par M. [E],soit des clients identifiés que M. [E] est allé démarcher directement à leur domicile après avoir identifié les biens sur le site de l’agence.En conséquence, NH’IMMO considère que ces manœuvres sont constitutives d’une faute susceptible d’entraîner la responsabilité de M. [E].

S’agissant de l’évaluation de son préjudice, NH’IMMO chiffre le montant de la perte de commissions liées au détournement des mandats effectué par M. [E] à un montant forfaitaire de 100 000 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du non-respect du préavis

NH’IMMO, sans préciser explicitement le fondement de cette demande, relève les stipulations de l’article 8 du contrat d’agent commercial relatives à l’existence d’un préavis en cas de cessation du contrat et considère que M. [E] n’a pas exécuté ce préavis alors que NH’IMMO ne l’en a pas formellement dispensé.

S’agissant de l’évaluation de son préjudice, NH’IMMO fait valoir une perte de 100 000 euros en raison de l’absence de réalisation du préavis de trois mois par M. [E] et de l’absence de diligences effectuées de sa part durant les trois mois précédant l’annonce de son départ.

Sur le préavis, NH’IMMO rappelle, au visa de l’article 1342 du code civil, que M. [E] ne l’a jamais mise en demeure de renoncer au préavis légal.

En réplique à l’argument opposé par M. [E] quant à son engagement dans son activité d’agent commercial de l’agence NH’IMMO dans les derniers mois du contrat, celui-ci rappelant avoir exposé des frais de publicité pour l’agence au mois de septembre 2021, NH’IMMO considère que ladite publicité était en réalité faite au profit de M. [E], celui-ci ayant indiqué son nom et son numéro de téléphone portable sur l’encart publicitaire.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre des ristournes

Par ailleurs, NH’IMMO inclut dans ses préjudices subis du fait du manquement imputé à M. [E] à son obligation de bonne foi et de loyauté, le montant des ristournes sur les commissions de l’agence appliquées par M. [E], sans la validation du gérant de NH’IMMO, alors qu’il exerçait encore en qualité d’agent commercial de l’agence à hauteur d’un montant (i) de 21 333 euros au titre des commissions payées pour l’année 2020, (ii) de 11 292 euros au titre des commissions déjà payées pour l’année 2021 et (iii) de 17 542 euros pour les commissions restant à payer au titre de l’année 2021.

En réplique aux arguments opposés par M. [E] à ce sujet, NH’IMMO rappelle au visa des articles 1302 et suivants du code civil, qu’un paiement ne vaut pas ratification.

Sur la fixation de la créance de commissions de M. [E] au titre de 2021

Au regard du relevé des affaires encaissées et des commissions déjà payées à M. [E] au titre de 2021, NH’IMMO considère que le montant de sa créance vis-à-vis de M. [E], pour 15 ventes relevant d’affaires suivies par lui, s’élève à 46 979 euros.

Ce montant est déterminé après application d’un pourcentage de 50% sur 13 de ces ventes et un pourcentage de 37,5% sur deux ventes pour lesquelles M. [E] n’a pas assuré le suivi jusqu’à la conclusion de l’acte authentique de vente et n’était pas présent à celle-ci.

En réponse à la contestation opposée par M. [E] sur l’application du taux de 37,5% sur ces deux ventes, NH’IMMO explique que ce taux résulte des stipulations du contrat d’agent commercial relatives à la rémunération de l’agent commercial.

Par ailleurs, NH’IMMO fait valoir que le montant des ristournes effectuées sur ces 15 ventes, soit un montant de 17 542 euros, doit être déduit du montant des commissions dues à M. [E], de sorte que la créance de NH’IMMO après compensation s’élève à 29 437 euros.

**

Dans leurs dernières conclusions, notifiées électroniquement le 24 mai 2024, M. [E] et la société IMMO THEO sollicitent :

Le rejet de l’ensemble des demandes de NH’IMMO ;A titre reconventionnel, la condamnation de NH’IMMO à payer à M. [E] la somme de 83 750 euros TTC avec intérêts au taux légal à compter de la notification au 4 janvier 2023 des premières conclusions ;En tout état de cause :que soit ordonnée la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière à compter de la notification des conclusions en date du 24 mai 2024 ;la condamnation de NH’IMMO aux entiers dépens ;la condamnation de NH’IMMO à payer à M. [E] et à IMMO THEO la somme de 3 500 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;que soit écartée l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans constitution de garantie s’agissant des créances invoquées par NH’IMMO.Sur le rejet de la demande indemnitaire de NH’IMMO

S’agissant des actes de concurrence déloyale invoqués par NH’IMMO, M. [E] les conteste et fait valoir que la société IMMO THEO a conclu ses premiers mandats postérieurement à la rupture du contrat d’agent commercial qui le liait à NH’IMMO, en janvier 2022.

Il ajoute que l’ensemble des mandats signés par IMMO THEO ont été conclus avec des personnes appartenant au cercle social de M. [E], ou auprès de qui celui-ci a été personnellement recommandé, ce dernier étant natif de la région.

Par ailleurs, il conteste les conclusions tirées par NH’IMMO du constat d’huissier du 22 novembre 2021 et affirme n’avoir supprimé aucune donnée, ni pris de dossiers physiques. Il relève en outre à cet égard que son compte extranet était librement accessible au gérant de NH’IMMO ainsi qu’à l’assistante.

Également, pour contester l’argument selon lequel M. [E] aurait débuté son activité au sein de IMMO THEO avant la fin du contrat d’agent commercial, M. [E] fait valoir, d’une part, que les démarches administratives de constitution de la société IMMO THEO ont bien été entamées dès le mois d’octobre 2021 mais que l’activité de la société n’a débuté qu’en janvier 2022. D’autre part, il rappelle avoir supporté des frais de publicité exposés pour l’agence NH’IMMO en septembre 2021. A cet égard, il souligne le fait que l’encart publicitaire mentionnait bien le nom commercial de l’agence, avec le respect des couleurs de l’enseigne, son adresse email et son site internet.

Quant au renvoi sur sa messagerie de téléphone portable professionnel sur son numéro de portable personnel, constaté par l’huissier le 22 novembre 2021, M. [E] argue du fait que le message sur sa messagerie vocale avait pour but de rester joignable pour les affaires pour lesquelles un compromis de vente avait été signé et qui étaient dans l’attente de conclusion de l’acte authentique de vente, alors qu’il avait pris l’initiative de ne plus utiliser la carte SIM professionnelle dans le contexte de son départ.

Enfin, M. [E] relève que le chiffrage du préjudice de NH’IMMO lié à la perte de commissions du fait du détournement de clientèle n’est pas pertinent et manque en précision.

S’agissant du préjudice estimé à raison de l’absence de réalisation du préavis, M. [E] avance que la non-réalisation du préavis d’une durée de trois mois résulte de la décision du gérant de NH’IMMO à la suite de l’annonce du départ de M. [E] au mois d’octobre 2021. Il rappelle que si aucune mise en demeure n’a été adressée à NH’IMMO, comme invoqué par cette dernière, celle-ci n’a pas répondu au courrier du 16 décembre 2021 par lequel M. [E] sollicitait la confirmation de sa part de la résiliation du contrat d’agent commercial avec effet au 30 novembre 2011, ou à défaut, la restitution du matériel informatique et des clefs de l’agence aux fins d’exécution du préavis par M. [E]. Outre la contestation de l’existence d’un préjudice au titre de l’absence de réalisation du préavis, M. [E] conteste le montant de chiffre d’affaires réalisé par lui retenu par NH’IMMO pour déterminer le montant de son préjudice sur six mois du fait de l’absence d’activité de M. [E].

Enfin, sur l’existence d’un préjudice au titre des ristournes effectuées par M. [E], celui-ci conteste le grief qui lui est reproché par NH’IMMO quant à l’absence de validation et connaissance de celle-ci des ristournes effectuées par M. [E] sur certaines ventes. Il avance notamment qu’il consultait systématiquement dans ce cas le gérant de NH’IMMO pour obtenir son accord préalable, que ce dernier était en tout état de cause informé à l’occasion de la signature du compromis de vente, qu’il établissait dans la plupart des cas, et que le paiement des commissions en toute conscience de l’existence des ristournes démontre sa parfaite connaissance de celles-ci. Également, M. [E] considère que NH’IMMO ne peut se constituer de preuve à elle-même en fondant ses demandes sur des tableaux produits par ses soins.

Sur la demande reconventionnelle de paiement des commissions restant dues

Au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, et des articles L. 134-4 et R. 134-2 du code de commerce, ainsi qu’au regard des stipulations du contrat d’agent commercial relatives à la rémunération de l’agent commercial, M. [E] considère être titulaire d’une créance de commissions à raison des ventes réalisées pour lesquelles il est intervenu alors qu’il était agent commercial de NH’IMMO.

Il rappelle à cet égard que NH’IMMO a refusé de lui communiquer le relevé des commissions qui lui étaient dues avant d’y être contrainte par ordonnance du juge de la mise en état du 4 janvier 2024.

Pour chiffrer le montant de sa créance au titre des commissions lui restant dues, M. [E] considère que l’ensemble des commissions listées par NH’IMMO pour les besoins de la détermination de sa créance vis-à-vis de M. [E] lui sont effectivement dues, mais conteste les modalités de leur calcul.

En effet, d’une part, il retient pour base le montant toutes taxes comprises (TTC) des commissions, et non le montant hors taxe (HT) comme le fait NH’IMMO, et d’autre part, il retient un taux de 50% pour l’ensemble de ces affaires et conteste l’application du taux de 37,5% pour deux d’entre elles par NH’IMMO.

Par ailleurs, pour l’affaire [H]/[G], il considère que le montant de commissions retenu par NH’IMMO déduit à tort une ristourne effectuée par NH’IMMO.

Il justifie encore de l’existence d’autres affaires, non retenues par NH’IMMO pour la détermination de sa créance, pour lesquelles il estime avoir droit à une commission.

Enfin, il conteste le montant de la commission qui lui a déjà été payée par NH’IMMO en 2021 pour l’affaire [IM]/[D].

MOTIFS

1. Sur la demande indemnitaire de NH’IMMO à l’égard de M. [E] au titre du détournement de clientèle

a. Sur le fondement de l’article 1240 du code civil

Il est constant qu’en l’absence de toute précision sur le fondement de la demande, les juges du fond doivent expliciter le fondement juridique de la demande dont ils sont saisis et examiner les faits conformément aux règles de droit qui leur sont applicables.

En l’espèce, la demanderesse, si elle entend engager la responsabilité de M. [E], ne précise pas le fondement de son action indemnitaire à l’encontre de ce dernier. Par ailleurs, elle indique se fonder sur l’article 1240 du code civil, soit sur le fondement de la responsabilité délictuelle pour faute, à l’encontre de la société IMMO THEO.

Au regard de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable aux contrats conclus antérieurement au 1er octobre 2016, de l’article 1240 du même code, et du principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, il est interdit au créancier d’une obligation contractuelle de se prévaloir, contre le débiteur de cette obligation, des règles de la responsabilité délictuelle, quand bien même il y aurait intérêt.

Par ailleurs, même en l’absence d’interdiction contractuelle expresse, il est constant que l’agent commercial doit s’abstenir de concurrencer son mandant, cette obligation n’étant que la traduction de l’obligation de loyauté et de bonne foi inhérente au mandat.

Il est également constant que le créancier d’une obligation contractuelle peut se prévaloir contre le débiteur de cette obligation des règles de la responsabilité délictuelle dès lors qu’il établit des faits distincts d’un manquement contractuel.

En présence d’une obligation contractuelle de loyauté et de bonne foi, il appartient donc au créancier de cette obligation d’établir que les faits litigieux imputés au débiteur ont été commis indépendamment de celle-ci pour pouvoir engager la responsabilité délictuelle du débiteur.

En l’espèce, il ressort des écritures de la demanderesse, ainsi que du contrat d’agent commercial versé aux débats, qu’en vertu de l’article 2 de celui-ci, « les rapports entre l’agent commercial et le mandant sont soumis aux obligations de loyauté et de réserve mutuelles. Ainsi qu’au devoir d’information réciproque ».

Cette stipulation contractuelle reprend le principe posé à l’article L. 134-4 du code de commerce, en vertu duquel les rapports entre l’agent commercial et le mandant sont régis par une obligation de loyauté et un devoir réciproque d’information.

Par ailleurs, il résulte de l’article 6 de ce contrat relatif aux obligations de l’agent commercial que celui-ci s’engage à « assurer la parfaite confidentialité sur tous les renseignements tant techniques que commerciaux, et plus généralement tous renseignements sur la marche de l’entreprise du mandant, et ce tant durant l’exécution de son mandat qu’à l’issue de celui-ci et pour quelque raison que ce soit ».

Il résulte clairement des écritures de la demanderesse qu’en visant les articles 1103 et 1104 du code civil, ainsi que les obligations contractuelles mentionnées supra, les manquements qu’elle impute à M. [E] aux obligations de loyauté, de transparence d’information et de diligence se rattachent à l’exécution des obligations contractuelles issues du contrat d’agent commercial.

Au demeurant, le tribunal relève que les articles 1103 et 1104 du code civil, dans leur version résultant de l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 ne sont pas applicables en l’espèce au contrat d’agent commercial, celui-ci ayant été conclu antérieurement au 1er octobre 2016. S’applique, en conséquence, l’ancien article 1134 du code civil lequel stipule que " les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. (…) Elles doivent être exécutées de bonne foi ".

Par ailleurs, il ne ressort pas des écritures de la demanderesse que les agissements de concurrence déloyale, et notamment de détournement de clientèle, allégués et imputés à M. [E] par NH’IMMO doivent être considérés comme des faits délictuels distincts des manquements à l’obligation contractuelle de bonne foi et de loyauté existante visés par ailleurs par celle-ci.

Au contraire, NH’IMMO souligne dans ses écritures que l’obligation de non-concurrence du mandataire résulte pleinement de son devoir de loyauté et de bonne foi.

En outre, l’ensemble des faits de concurrence déloyale, voire de détournement de clientèle, invoqués par NH’IMMO sont réalisés durant la période d’exécution du contrat d’agent commercial, étant précisé à cet égard que NH’IMMO se prévaut de l’absence de renonciation au préavis de trois mois de M. [E].

Il en est, en effet, ainsi en ce qui concerne (i) la publicité réalisée aux frais de M. [E] au mois de septembre 2021, (ii) la constitution par M. [E] de la société IMMO THEO au mois d’octobre 2021, (iii) des manœuvres d’effacement de données et de renvoi sur le téléphone portable personnel de M. [E], telles que constatées par l’huissier de justice le 22 novembre 2021.

Il résulte de ces constatations que l’action indemnitaire de NH’IMMO à l’encontre de M. [E] doit nécessairement être examinée au regard des règles de la responsabilité contractuelle.

b. Sur le fondement de l’article 1147 du code civil dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016

En vertu de l’article 1147 du code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016 :

« Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part ».

Par ailleurs, l’ancien article 1146 du code civil dispose que les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est mis en demeure de remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé de donner ou de faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer.

Sur la mise en demeure préalable à l’action indemnitaire

En l’espèce, il ressort du courrier adressé par le conseil de NH’IMMO à M. [E], par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 18 janvier 2022, que la demanderesse reproche à M. [E] d’avoir effectué un détournement de clientèle en contradiction à l’obligation d’exécution de bonne foi du contrat et le met en demeure de cesser ses agissements et de l’indemniser.

Il doit donc être considéré que M. [E] a été mis en demeure par NH’IMMO de cesser ses agissements considérés comme effectués en contradiction avec l’obligation d’exécution de bonne foi du contrat d’agent commercial, quand bien même cette mise en demeure est intervenue postérieurement à la réalisation des actes reprochés, à savoir la subtilisation des données informatiques relatives aux biens en vente dans l’agence ESCAL’IMMO, la suppression des mandats souscrits au profit de l’agence et le fait d’avoir emporté physiquement des dossiers au moment de son départ.

Sur la preuve de l’inexécution de l’obligation contractuelle de loyauté et de bonne foi

L’action engagée sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour des agissements de concurrence déloyale, constitués par un détournement de clientèle, exige que le demandeur prouve l’existence d’actes déloyaux de démarchage de la clientèle réalisés par le défendeur, pour caractériser un manquement par celui-ci de son obligation contractuelle de loyauté et de bonne foi dans l’exécution du contrat.

A cet égard, il est constant qu’en application du principe de la liberté du commerce et de celui de la libre concurrence, nul commerçant, nulle entreprise, ne détient de droit privatif sur la clientèle et que le simple démarchage de la clientèle d’un concurrent est licite dans la mesure où il n’est pas accompagné de procédés déloyaux.

Ainsi, la seule circonstance que certains clients ont suivi un ancien partenaire dans sa nouvelle entreprise ne caractérise pas en tant que tel un procédé déloyal.

En revanche, le démarchage de la clientèle effectué grâce à des informations privilégiées détenues par autrui, ou le détournement du fichier-clientèle, est susceptible de constituer une manœuvre de concurrence déloyale.

En outre, il est constant, conformément à l’article 16 du code de procédure civile, selon lequel le juge doit faire observer et faire observer lui-même le principe de contradiction, que hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci.

En l’espèce, à titre liminaire, le tribunal relève que le contrat d’agent commercial conclu entre les parties ne contient pas de clause de non-concurrence, laquelle en toute hypothèse n’aurait eu vocation à s’appliquer entre les parties que postérieurement à la cessation du contrat d’agent commercial.

Par ailleurs, en l’espèce, il ressort des écritures de la demanderesse, ainsi que du courrier précité du 18 janvier 2022 adressé à M. [B] [E], que les manœuvres déloyales de démarchage de clientèle imputées à ce dernier sont constituées des actes suivants :

— La suppression, récupération ou modification de données clients à partir du logiciel « Adapt Immo » de l’agence ESCAL’IMMO préalablement à son départ,

— La subtilisation de dossiers « physiques » au moment de son départ de l’agence,

— L’indication du numéro de portable personnel de M. [B] [E] sur la messagerie vocale de son numéro de portable professionnel.

Pour démontrer l’existence de ces différentes manœuvres, NH’IMMO s’appuie exclusivement sur le constat d’huissier dressé le 22 novembre 2021, à sa requête, et en l’absence de M. [E].

En outre, le tribunal relève que dans le cadre de l’exploitation qui est faite par NH’IMMO du registre des mandats de la société IMMO THEO, celle-ci se contente de faire des allégations concernant le détournement de clientèle imputé à M. [E], sans produire aucun élément au soutien de ses affirmations.

En effet, la demanderesse relève s’agissant des clients ayant conclu un mandat avec la société IMMO THEO :

— Pour certains, qu’il s’agit de clients qui avaient également conclu un mandat de vente simple avec NH’IMMO;

C’est le cas pour Mme [W], M. et Mme [JS] ainsi que M. et Mme [Z], le tribunal relevant au demeurant que la demanderesse ne verse pas ces mandats aux débats ;

— Pour d’autres clients, que ceux-ci ont approché à un moment donné l’agence ESCAL’IMMO pour la vente de leur bien, sans qu’il y ait conclusion pour autant d’un mandat avec NH’IMMO ;

C’est le cas pour Mme [K], M. et Mme [MC], M. et Mme [U], M. [CP], Mme [R], et l’indivision [P] ;

— Pour d’autres clients encore, que ceux-ci avaient été amenés, par le passé, à conclure un mandat avec NH’IMMO pour la vente d’autres biens que ceux faisant l’objet du mandat avec IMMO THEO ;

C’est le cas pour Mme [V], M. [PT], et Dompeyre [ZO] Immobilier.

— Enfin, pour certains clients, que les données de ceux-ci ont été intentionnellement supprimées du logiciel « Adapt Immo » par M. [E], de sorte que NH’IMMO était dans l’impossibilité de contacter ces prospects.

C’est le cas pour Mme [F], Mme [O], M. [ON], Mme [AW], l’indivision [BF], Mme [IL], M. [J], Mme [C], l’indivision [A].

Sur la base du registre des mandats conclus par IMMO THEO, au regard des simples allégations faites par la demanderesse, et compte tenu des attestations produites par M. [E] provenant de l’ensemble de ces clients, à l’exception de M. [W], M. [PT], et Dompeyre [ZO] Immobilier, qui sont concordantes sur le fait que la conclusion des mandats avec IMMO THEO résulte de la connaissance préalable de M. [E] par les clients pour ses compétences professionnelles ou dans un cadre amical ou familial, il doit être considéré que la demanderesse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de l’existence de manœuvres de démarchage déloyales de M. [E]. Notamment, NH’IMMO ne rapporte pas la preuve du détournement d’informations privilégiées par M. [E] concernant les clients ayant conclu un mandat de vente avec IMMO THEO.

Enfin, s’agissant de la publicité qui a été commandée par M. [E] pour le compte de l’agence ESCAL’IMMO, comme avancé par celui-ci, au mois de septembre 2021, si la demanderesse considère qu’il s’agit en réalité d’une manœuvre déloyale de détournement de clientèle, le nom de M. [E] ainsi que son numéro de téléphone portable étant mentionnés dessus, il ressort de la pièce versée aux débats que le logo d’ESCAL’IMMO, ainsi que l’adresse du site internet de l’agence et un email de contact de l’agence y figurent également.

En outre, il est constant que la publicité ayant été commandée et diffusée antérieurement à l’annonce du départ de M. [E], la simple mention de son nom ainsi que de son numéro de téléphone professionnel sur celle-ci ne peut être considéré comme constitutif d’une manœuvre de démarchage déloyale, étant précisé qu’il n’est nullement établi par la demanderesse qu’à cette date la messagerie vocale du numéro de portable professionnel de M. [E] opérait un renvoi vers son numéro de portable personnel.

En conséquence, il doit être considéré qu’en dehors du procès-verbal de constat d’huissier du 22 novembre 2021, NH’IMMO ne produit aucun élément de nature à démontrer que M. [E] a procédé à des manœuvres déloyales de démarchage de clientèle.

Le tribunal ne pouvant se fonder exclusivement sur cette pièce pour juger de l’existence de manœuvres déloyales de démarchage de clientèle réalisées par M. [E], en violation de son obligation contractuelle de loyauté et de bonne foi, NH’IMMO sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre du détournement de clientèle.

2. Sur la demande indemnitaire de NH’IMMO à l’égard de M. [E] au titre de l’absence de réalisation du préavis

Comme rappelé supra, au regard de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable aux contrats conclus antérieurement au 1er octobre 2016, de l’article 1240 du même code, et du principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle, il est interdit au créancier d’une obligation contractuelle de se prévaloir, contre le débiteur de cette obligation, des règles de la responsabilité délictuelle, quand bien même il y aurait intérêt.

En l’espèce, le fondement de la demande de dommages et intérêts de NH’IMMO à raison de l’absence de réalisation du préavis de trois mois par M. [E] n’est pas précisé.

Comme soulevé par la demanderesse, le contrat d’agent commercial prévoit à l’article 8 que « le contrat à durée indéterminée pourra cesser si le mandant ou l’agent commercial manifestent leur volonté d’y mettre fin avec un préavis d’une durée habituellement prévue par la loi ».

En conséquence, c’est nécessairement sur le fondement de la responsabilité contractuelle prévue à l’article 1147 du code civil, à l’exclusion de la responsabilité délictuelle prévue à l’article 1240 du même code, que doit être examinée la demande indemnitaire de NH’IMMO au titre du non-respect du préavis contractuel.

Les dispositions des anciens articles 1146 et 1147 du code civil, dont les termes ont été rappelés supra, ont donc vocation à s’appliquer en l’espèce.

Sur la mise en demeure préalable à l’action indemnitaire

En l’espèce, s’il ressort du courrier adressé par le conseil de NH’IMMO à M. [E], en date du 18 janvier 2022, que NH’IMMO considère ne pas avoir dispensé M. [E] de son préavis, NH’IMMO ne met pas pour autant en demeure M. [E] de réaliser la période de préavis.

Le tribunal relève à cet égard qu’à la date du courrier, M. [E] avait restitué l’ensemble de son matériel professionnel ainsi que les clefs de l’agence et qu’il n’était donc pas en mesure d’exécuter son préavis en l’état, ce qui au demeurant n’est pas réclamé par NH’IMMO dans son courrier.

Dans la mesure où il ne ressort d’aucun autre élément versé aux débats que NH’IMMO aurait mis en demeure M. [E] d’exécuter sa période de préavis de trois mois, alors qu’elle en avait la possibilité le cas échéant, NH’IMMO sera déboutée de sa demande indemnitaire au titre de l’absence de réalisation de l’obligation contractuelle de préavis.

3. Sur la demande indemnitaire de NH’IMMO à l’égard de IMMO THEO

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile :

«  Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion ".

En l’espèce, NH’IMMO sollicite dans le dispositif de ses conclusions la condamnation solidaire de M. [E] et de la société IMMO THEO au paiement de la somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts, étant précisé que cette somme recouvre (i) à hauteur de 100 000 euros, l’indemnité réclamée au titre du détournement de clientèle et (ii) à hauteur de 100 000 euros également, l’indemnité sollicitée au titre de la non-réalisation du préavis d’une durée de trois mois et de l’absence de diligences réalisées par M. [E] pour le compte de NH’IMMO durant les trois mois précédant l’annonce de son départ.

Si le fondement de l’article 1240 du code civil est évoqué par la demanderesse lorsqu’elle indique que " la société [E] IMMOBILIER engage sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil ", aucun moyen en fait n’est développé au soutien de cette demande de condamnation solidaire de la société IMMO THEO pour expliciter les raisons pour lesquelles il peut être considéré que les conditions d’engagement de la responsabilité civile délictuelle de la société IMMO THEO sont remplies au cas d’espèce, eu égard tant à la faute, qu’aux préjudices et au lien de causalité entre ces derniers.

L’unique mention dans l’ensemble de la discussion selon laquelle « les condamnations seront prononcées solidairement avec la société IMMO THEO constituée pour les besoins des détournements susvisés et qui a profité des mandats détournés » ne saurait constituer un moyen au soutien de la demande de condamnation solidaire, au sens de l’article 768 du code de procédure civile.

Il sera dès lors considéré qu’il n’y a pas lieu à statuer sur cette demande qui ne saisit pas valablement le tribunal.

4. Sur la demande de paiement au titre des ristournes accordées en 2020 et 2021

A titre liminaire, le tribunal relève que les moyens en faits relatifs à la demande de paiement des ristournes consenties par M. [E] en 2020 et en 2021 sont développés dans la partie des conclusions afférentes à la détermination du préjudice en lien avec les manquements à l’obligation de loyauté et de bonne foi contractuelle imputés à M. [E].

Il doit en conséquence être considéré que la demande de paiement des ristournes de NH’IMMO est réalisée au titre du préjudice allégué en lien avec ce manquement contractuel et doit être examinée en conséquence au regard des articles 1146 et 1147 anciens du code civil.

Le tribunal relève qu’il ne ressort d’aucune pièce versée aux débats que M. [E] ait été mis en demeure par NH’IMMO de cesser d’accorder des ristournes en contradiction avec l’exécution de bonne foi et loyale du contrat d’agent commercial et de l’indemniser en conséquence.

Au surplus, au regard des éléments versés aux débats, la demanderesse n’établit nullement l’existence d’un manquement à l’obligation contractuelle de bonne foi et de loyauté imputable à M. [E] dans l’octroi de ristournes sur les commissions facturées aux clients à l’occasion des ventes réalisées en 2020 et en 2021.

En effet, la demanderesse se contente d’affirmer que M. [E] aurait procédé à ces ristournes sans validation de sa part, sans rapporter la preuve qui lui incombe, en vertu de l’article 1353 du code civil, de cette allégation.

En outre, cette simple allégation, fût-elle démontrée, ne serait pas de nature à caractériser le manque de loyauté et de bonne foi de M. [E] dans l’application des ristournes dans la mesure où la demanderesse relève, elle-même, que celui-ci était agent commercial au sein de la société NH’IMMO depuis 11 ans et qu’il disposait en conséquence d’une grande autonomie et de la confiance de la gérance, de sorte qu’il appliquait les ristournes en toute autonomie.

En conséquence, NH’IMMO sera déboutée de sa demande de paiement des ristournes accordées au titre de 2020 et 2021.

5. Sur la demande reconventionnelle en paiement des commissions restant dues au titre de 2021 à M. [E]

Conformément à l’ancien article 1134 du code civil applicable, " les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. (…) Elles doivent être exécutées de bonne foi ".

En l’espèce, le contrat d’agent commercial stipule en son article 7 relatif à la rémunération de l’agent commercial :

«  En rémunération de ses services, l’agent commercial percevra des commissions dont le taux de base est fixé à 45% de la commission d’agence hors taxe nette de toute remise, rétrocession, commission, éventuellement dus à un tiers.

Ce taux de 45% correspond à l’accomplissement par l’agent commercial d’une mission complète, 50% pour l’unité mandat et 50% pour l’unité vente et sera décomposé de la façon suivante :

— Apport de l’affaire dans le fichier avec mandat et dossier technique complet, suivi jusqu’à la vente : 45% de l’unité mandat ;

— Vente de l’affaire, signature d’un compromis, suivi et assistance à la signature chez le notaire : 45% de l’unité vente.

Les commissions de l’agent commercial ne sont acquises qu’après conclusion définitive de l’affaire, c’est-à-dire après la levée des éventuelles conditions suspensives prévues au contrat et lorsque l’agence aura perçu sa propre rémunération.

(…)

Lorsqu’une opération commerciale trouvera son terme après la cessation du mandat, l’agent commercial conserve son droit à commission sur cette opération si :

— L’opération est due en principal à son activité durant l’exécution de son mandat, et que sa conclusion intervient dans un délai raisonnable suivant la cessation du contrat, délai que les parties limitent d’un commun accord à six mois ;

— L’ordre aura été reçu par l’agent commercial ou par le mandant avant le terme du contrat ".

Sur la base de détermination du montant des commissions dues à M. [E]

Conformément aux stipulations contractuelles rappelées supra, la commission due à l’agent commercial est déterminée sur la base du montant hors taxe (HT) de la commission encaissée par le mandant.

En conséquence, le calcul des commissions avancé par M. [E] prenant pour base le montant toutes taxes comprises (TTC) de la commission encaissée par NH’IMMO est erroné. Le calcul des commissions dues à M. [E] sera effectué à partir du montant HT des commissions encaissées par NH’IMMO.

En outre, en vertu de ces mêmes stipulations contractuelles, la commission due à l’agent commercial est déterminée à partir du montant HT de la commission, nette, c’est-à-dire, après déduction, de toute remise, rétrocession, commission, éventuellement dus à un tiers.

En conséquence, le calcul des commissions dues à M. [E] devra tenir compte de cette déduction de la base le cas échéant, peu important que la remise, ou assimilée, ait été consentie par NH’IMMO ou par M. [E], les stipulations précitées ne distinguant pas en ce sens.

Sur la détermination du montant de la commission due à M. [E] au titre de la vente " [IM] / [D] "

Il ressort des éléments versés aux débats que NH’IMMO reconnait le droit de créance de M. [E] au titre de sa commission pour cette vente réalisée en 2021.

Un montant de commission de 1 667 euros a été payé déjà par NH’IMMO à M. [E], ce qui n’est pas contesté.

Toutefois, au regard de la facture produite pour cette vente, le montant HT de commission encaissé par NH’IMMO est de 4 583,33 euros et non de 3 333 euros, comme indiqué dans le tableau intitulé " affaires encaissées et commissions payées à M. [E] [B] – année 2021 ".

En conséquence, le droit de créance de M. [E] doit être calculé à partir d’un montant HT de commission encaissé de 4 583,33 euros.

Sur la détermination du montant de commissions dues à M. [E] à raison des ventes " [VE] / [AW] « et » [YV] / [Y] "

Il ressort des éléments versés aux débats que ces ventes ont été constatées par acte authentique en l’absence de M. [E], celui-ci ayant cessé son activité d’agent commercial pour NH’IMMO aux dates concernées, ce qui n’est pas contesté.

Si M. [E] conteste le taux de 37,5% appliqué par NH’IMMO pour la détermination de sa créance au titre de ces ventes, il ne justifie pas de l’application sollicitée du taux de 50%, alors que les stipulations du contrat, rappelées supra, conditionnent le taux de commission de base de 45%, augmenté à 50% d’un commun accord des parties, à l’accomplissement complet de la mission, celle-ci étant décomposée à hauteur de 50% pour l’unité mandat et 50% pour l’unité vente.

En effet, il ressort de ces stipulations que la commission due à l’agent ne peut être égale au taux de base de 50% si l’intégralité de la mission de l’agent, en ce compris, « le suivi et l’assistance à la signature chez le notaire », n’a pas été réalisée par l’agent.

En ne justifiant pas des différentes diligences accomplies dans ces deux affaires, M. [E] ne met pas le tribunal en position de statuer sur le pourcentage de commission applicable.

En conséquence, le taux de 50% ne sera pas retenu pour le calcul des commissions dues par NH’IMMO à M. [E] à raison de ces deux ventes.

Le taux de 37,5% proposé par NH’IMMO sera dès lors retenu pour ces deux ventes.

Sur la détermination du montant de la commission due à M. [E] au titre de la vente " [X] / L’Hôte-Valdes "

Il ressort des éléments versés aux débats, à savoir en particulier de la facture de la commission afférente à cette vente en date du 12 juillet 2021 ainsi que de l’attestation de M. et Mme [X], que la signature de l’acte authentique de ladite vente est intervenue le 12 juillet 2021 et que celle-ci a été réalisée par l’intermédiaire de M. [E].

Au regard de ces éléments, il doit donc être considéré que M. [E] a une créance de commission afférente à cette vente vis-à-vis de NH’IMMO, déterminée par application du taux de base de 50%.

Sur la détermination du montant des commissions dues à M. [E] au titre des ventes réalisées en 2022

Il ressort des écritures de NH’IMMO, ainsi que de la pièce relative aux " affaires encaissées et commissions à rétribuer à M. [E] [B] – année 2022 ", que NH’IMMO reconnait le droit à commission de M. [E] à raison des ventes suivantes réalisées sur 2022 :

— Indivision [CC] / [KX] ;

— Indivision [HM] / [S] ;

— [DW] / [T] ;

— [WJ] / [N] ;

— Indivision [HM] / [I] [L]

— Indivision [NI] / [MC].

Il ressort également de ces éléments que NH’IMMO admet l’application d’un taux de commission de 50% pour la détermination de la créance de commission de M. [E] afférente à ces ventes.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, NH’IMMO indique dans ses écritures " Le reste des factures porte sur l’année 2022. Monsieur [E] a perçu 14 583 euros de commissions".

Toutefois, aucune preuve de ce paiement n’est fournie par NH’IMMO alors que le paiement de la créance de M. [E] au titre de ces ventes est réclamé par ce dernier.

En conséquence, il sera considéré que NH’IMMO est débitrice à l’égard de M. [E] d’une créance de commissions afférentes aux ventes visées supra déterminées par application d’un taux de base de commission de 50%.

Sur la détermination du montant total de la créance de commissions de M. [E] vis-à-vis de NH’IMMO

Il résulte de ce qui précède que le montant total de la créance de commissions de M. [E] vis-à-vis de NH’IMMO doit être fixé à la somme de 67 687,37 euros, calculée comme suit :

En conséquence, NH’IMMO sera condamnée à payer à M. [E] la somme de 67 687, 37 euros avec intérêts au taux légal courant à compter de la présente décision, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts sera ordonnée.

6. Sur la demande de compensation

En vertu de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Par ailleurs l’article 1347-1 du même code prévoit que « sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n’a lieu qu’entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles ».

L’article 1348 du même code dispose quant à lui que « la compensation peut être prononcée en justice, même si une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible ».

Il résulte de ces textes que le créancier qui sollicite une compensation judiciaire doit a minima établir le caractère certain de sa créance.

En l’espèce, aucune créance n’ayant été fixée au profit de NH’IMMO dans le cadre de la présente instance, cette demande sera rejetée.

7. Sur les frais de procédures

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

NH’IMMO qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, comme il est dit au I de l’article 75 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

NH’IMMO, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [E] et à IMMO THEO une somme qu’il est équitable de fixer à 3 500 euros ensemble.

La demande de NH’IMMO au titre des frais irrépétibles sera rejetée en ce qu’elle est condamnée aux dépens.

***

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement rendu au fond, contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande de la société à responsabilité limitée NH’IMMO, immatriculée au RCS de Montauban sous le numéro 500 691 035, tendant à la condamnation de la société par actions simplifiées IMMO THEO au paiement de la somme de 200 000 euros, le tribunal n’étant pas valablement saisi de celle-ci conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société par actions simplifiées NH’IMMO de l’intégralité de ses demandes à l’égard de M. [B] [E],

CONDAMNE la société à responsabilité limitée NH’IMMO à payer la somme de 67 687,37 euros à M. [B] [E], avec intérêts au taux légal courant à compter de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus sur la somme de 67 687,37 euros par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

DIT n’y avoir lieu à compensation ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée NH’IMMO aux entiers dépens,

CONDAMNE la société à responsabilité limitée NH’IMMO à payer à M. [B] [E] ainsi qu’à la société par actions simplifiées IMMO THEO ensemble la somme de 3 500 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société à responsabilité limitée NH’IMMO de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La présidente