TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 5]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 24/00871 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P7TI

JUGEMENT

DU : 28 Novembre 2024

S.A. SEQENS

C/

M. [W] [J]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 28 Novembre 2024.

DEMANDERESSE:

S.A. SEQENS

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur [W] [J]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Sophie LASNE, F.F. Greffier

DEBATS :

Audience publique du 26 Septembre 2024

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Fabian BACHEM, Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Sophie LASNE, F.F. Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À : + 1CCC à M^e COMMERCON

+ 1CCC à M. [J]

Exposé du litige :

En vertu d’un contrat de bail passé par acte sous seing privé en date du 4/05/2021, M. [W] [J] est locataire d’un local à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 8], et par contrat du même jour, d’un garage (n° 2026), ces locaux appartenant à la société SEQENS.

Par acte du commissaire de Justice du 27/12/2023, la société SEQENS a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.739,34 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 26/12/2023.

Le montant du loyer et de l’avance sur charges s’élève à la somme de 774,27 euros par mois pour le logement et à la somme de 41,22 euros pour le stationnement.

Par acte du commissaire en date du 19/03/2024, la société SEQENS a fait assigner M. [W] [J] devant le juge des contentieux de la protection d’ [Localité 9] et demande :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire,

— autoriser de faire transporter, le cas échéant, les meubles laissés dans les lieux par le locataire, dans tout garde meubles de son choix, à ses frais, risques et périls,

— condamner le locataire à payer la somme de 2.842,90 euros au titre des loyers, charges arrêtés au jour de l’assignation avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme réclamée à cet acte et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant des loyers et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et ce, jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner le locataire aux entiers dépens.

A l’audience, la société SEQENS, représentée par son conseil, réactualise sa créance à la somme de 645,96 euros, au titre des loyers échus à la date du 19/09/2024. Elle forme également une demande subsidiaire de résiliation judiciaire pour cause de sous-location irrégulière.

Cité par acte délivré par remise en l’étude, M. [W] [J] a comparu, indique être auto-entrepreneur se rémunérant 1.500 euros par mois et demande à bénéficier de délais de paiement en offrant de régler mensuellement la somme de 200 euros en sus du loyer courant. M. [W] [J] conteste avoir sous-louer, ayant simplement autorisé la présence momentané d’un tiers à titre gratuit dans les lieux loués.

L’affaire a été mise en délibéré au 28/11/2024, date indiquée à l’issue des débats.

Motifs de la décision :

Sur quoi,

Attendu que l’application de l’article 24 V. et VII. de la loi du 6 juillet 1989 concernant l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit, dans sa version applicable au présent litige, suppose que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ;

Qu’en l’espèce, il apparaît, au vu du décompte du bailleur arrêté au 19/09/2024, que le locataire a repris le paiement du loyer au jour de l’audience ; que les dispositions précitées ont donc vocation à s’appliquer ;

Sur les loyers et charges impayés

Sur l’arriéré de loyers et charges

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Attendu que la société SEQENS verse aux débats l’acte de bail, le décompte des loyers et charges prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution ;

Attendu qu’il ressort des pièces fournies qu’au 19/09/2024, la dette globale s’élève à la somme de 645,96 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’août 2024 inclus, à laquelle il convient de faire droit ;

Sur les délais de paiement

Attendu que, compte tenu des difficultés éprouvées par M. [W] [J] , il y a lieu de lui accorder par application de l’article 1343-5 du code civil, un échelonnement de la dette sur une durée de 4 mois et de l’ autoriser à se libérer par mensualités de 200 euros ;

Qu’à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer courant, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure adressée au locataire demeurée infructueuse pendant 10 jours ;

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée au Préfet du département de l’Essonne le 20/03/2024 et ce plus de six semaines avant l’audience du 26/09/2024 ;

Que celle-ci est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 ;

Attendu que l’article 24 modifié par la loi du 24 mars 2014 dispose qu’à compter du 01er janvier 2015, les bailleurs personnes morales ne pourront faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative ou demandes reconventionnelles en ce sens avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides logements (allocation logement et aide personnalisée au logement) ;

Que le délai ayant été respecté, le bailleur ayant saisi la CAF le 28/12/2023, l’assignation est recevable au regard des dispositions de la loi du 24 mars 2014;

Attendu que le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux ; que le bail du box de stationnement sera soumis au même régime s’agissant d’un local accessoire au logement ;

Attendu qu’aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Attendu qu’il n’est pas sérieusement contestable que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés ;

Attendu que ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer régulier du 27/12/2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 Mai 1990 ;

Qu’ainsi, les baux ont été résiliés de plein droit le 27/02/2024 par le seul effet de la clause résolutoire incluse dans le bail ;

Que toutefois durant les délais de paiement accordés et sous réserve du respect de l’échéancier, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Sur la demande d’indemnité d’occupation

Attendu que l’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail ;

Qu’à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il convient de fixer à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si les baux s’étaient poursuivis, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle ;

Sur la demande d’expulsion

Attendu que la bailleresse a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre ; qu’il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion du locataire en cas de non respect de l’échéancier d’apurement de la dette ;

Attendu qu’il y a de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire ; que les biens laissés dans le local d’habitation suivent en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilitédu commissaire de justice instrumentaire ;

Sur la résiliation judiciaire

Attendu qu’en application de l’article 8 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer ;

Attendu qu’aux termes des articles 1224 et suivants du code civil, la résolution du contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ; que l’article 1228 du même code précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ;

Attendu que la société SEQENS verse au débat une attestation du 26/03/2024 établie par M. [R] [Y], ainsi que de la copie d’une plainte déposée par ce dernier le 23/03/2024 ; que M. [R] [Y] y déclare avoir, en accord avec M. [W] [J] et à titre onéreux, occupé une chambre au sein des lieux loués sur une période allant d’août 2023 à janvier 2024, avant de découvrir que ce dernier n’était pas propriétaire des lieux ;

Que si les pièces ainsi versées aux débats laissent supposer la violation par M. [W] [J] de ses obligations contractuelles à l’égard de la société SEQENS en raison d’une sous-location interdite, il est cependant relevé que M. [W] [J] conteste avoir donné accès à ladite chambre à titre onéreux et que le bailleur ne fournit aucune autre preuve permettant d’établir avec certitude, et ce indépendamment des déclarations de M. [R] [Y], l’existence des faits reprochés au locataire ; qu’en outre, en admettant même l’existence d’une violation par M. [W] [J] de ses obligations contractuelles, cette dernière s’est produite sur une courte période et a pris fin depuis janvier 2024, sans que la société SEQENS ne prouve la réitération par son locataire du fait litigieux ;

Que la société SEQENS échoue ainsi à établir la commission d’un manquement dont la gravité justifierait que la résiliation du bail soit prononcée aux torts du locataire ;

Qu’en conséquence, la société SEQENS sera déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que l’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et ne sera pas écartée;

Attendu que M. [W] [J] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens ;

Attendu qu’aucun motif lié à l’équité ne commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le juge,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [W] [J] à verser à la société SEQENS la somme de 645,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 19/09/2024, terme de’août 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 27/12/2023 pour la somme de 1.739,34 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

Autorise M. [W] [J] à apurer la dette locative précédemment fixée en 4 mensualités de 200 euros chacune, en plus du loyer courant, payables le jour d’échéance du loyer, à compter du prochain loyer exigible, la dernière étant constituée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou du loyer courant, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible dix jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés sous réserve du respect de l’échéancier ;

Dit qu’en cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

A défaut de respect de l’échéancier:

Constate la résiliation des baux convenus entre les parties au jour du premier impayé dans le cadre de l’échéancier précédemment fixé ;

Ordonne l’expulsion de M. [W] [J] , faute pour lui d’avoir libéré les lieux dans le délai de deux mois après le commandement prévu par les articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, de ses biens et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Condamne M. [W] [J] à verser à la société SEQENS à compter du premier impayé dans le cadre de l’échéancier et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été réglées, si les baux s’étaient poursuivis, se substituant aux loyers et charges échus et à échoir ;

En outre,

Déboute la société SEQENS de sa demande de résiliation judiciaire du bail ;

En tout état de cause:

Rappelle l’exécution provisoire de la présente décision ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [W] [J] aux entiers dépens comprenant le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le magistrat et le greffier susnommés.

Le greffier,

Le président,