AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VAL DE BRIEY

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Dossier n° N° RG 26/00094 – N° Portalis DBZD-W-B7K-CS7V

BIENS 2026/

JUGEMENT DU 02 Mars 2026

DEMANDERESSE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] -[Adresse 2] [Localité 1]

pris en la personne de son syndic SAS EVEL IMMOBILIER anciennement QUADRAL IMMOBILIER

RCS deMETZ : 319 619 672

domiciliée : chez Maître Arnaud ZUCK CASCIOLA & ZUCK, [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ,

DEFENDERESSE :

Madame [T] [H]

[Adresse 4]-[Localité 1]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Madame Carole MAZZACAVALLO, Présidente

Greffier : M^me Pauline PRIEUR,

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Copie certifiée conforme délivrée à M^e ZUCK le :

Copie exécutoire délivrée à M^e ZUCK le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 23 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence de l’Esplanade sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic, la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement QUADRAL IMMOBILIER (ci-après le syndicat des copropriétaires), a fait assigner [T] [H] devant la présidente du tribunal judiciaire de VAL DE BRIEY, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir :

Condamner [T] [H] à lui payer la somme en principal de 4 001,21 euros, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 7 octobre 2025, et ce au titre des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, devenant immédiatement exigibles ;Condamner [T] [H] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner [T] [H] aux entiers frais et dépens ;Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire par provision.

Dans ses conclusions déposées pour l’audience du 26 janvier 2026, le syndicat de copropriétaires a porté à 4 247,33 euros le montant de la somme réclamée en principal, y incluant les provision et cotisation du 1er trimestre 2026. Il a en outre sollicité la condamnation de [T] [H] au paiement des autres provisions non encore échues, soit la somme 936,45 euros au titre des acomptes des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2026 et celle de 44,40 euros au titre des appels de fonds travaux. Au soutien de ses prétentions, il expose qu’il est dispensé de l’obligation de tentative préalable de résolution amiable, d’une part parce que [T] [H] n’a jamais donné suite à ses courriers et, d’autre part, parce que le recours à un mode amiable de règlement nécessiterait une autorisation préalable de l’assemblée générale. Sur le fond, citant les articles 10, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, il fait valoir que [T] [H] n’a pas réclamé le courrier recommandé par lequel elle a été mise en demeure de payer ses arriérés. En l’absence de tout paiement intervenu dans un délai de 30 jours, il se dit bien fondé à solliciter sa condamnation à lui régler les sommes sus exposées.

Régulièrement assignée à étude le 23 décembre 2025 pour une première audience le 26 janvier 2026, [T] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats à l’audience du 26 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 2 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile énonce que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Toutefois, les parties sont dispensées de recourir à l’un des modes de résolution amiable précités lorsque cela se justifie par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur.

Par ailleurs, l’article 17 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical.

Il résulte des dispositions de ce dernier texte que le syndicat des copropriétaires demandeur est dans l’impossibilité de transiger sans excéder ses pouvoirs, faute de décision de l’assemblée générale l’y autorisant.

L’absence de recours à une tentative préalable de règlement amiable étant justifiée, le demandeur est dispensé de l’obligation prévue à l’article 750-1 du code de procédure civile.

En conséquence, l’action du syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur les demandes de paiement

Suivant l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le I de l’article 14-1 prévoit que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Le I de l’article 14-2-1 dispose que dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant : de l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ; de la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ; des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ; des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En application des alinéas 1 à 3 de l’article 19-2, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En l’espèce, il ressort des procès-verbaux des assemblées générales versés à l’instance que les comptes annuels des exercices 2019 à 2024 ainsi que les budgets provisionnels des années 2021 à 2026 ont été approuvés et n’ont pas fait l’objet de contestation.

Lesdits procès-verbaux portent également vote de divers travaux et fixation du taux de cotisation annuelle du fonds de travaux.

En outre, le syndicat des copropriétaires produit aux débats des décomptes de régularisation de charges de 2020 à 2024, des demandes de provisions de janvier 2021 à décembre 2025 et enfin des appels de fonds travaux concernant les exercices 2022 et 2024.

Par ailleurs, il justifie d’un courrier recommandé de mise en demeure « en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 » daté du 7 octobre 2025, lequel est accompagné d’un relevé de compte arrêté 6 octobre 2025 mentionnant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées – en dernier lieu l'« ACOMPTE 4E TRIMESTRE 2025 » s’élevant à 305,06 euros.

Ce courrier dont l’accusé de réception est revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé » n’a été suivi d’aucun paiement.

Ceci étant, outre qu’il ne ressort pas du dossier que les conclusions déposées pour l’audience du 26 janvier 2026 ont été notifiées à la défenderesse, il doit être précisé que le champ des sommes recouvrables par la voie de la présente procédure ne saurait s’étendre aux provisions ou cotisations de l’exercice suivant, à savoir 2026.

En prenant ainsi soin de retirer celles-ci du dernier relevé de compte individuel produit, il apparaît que [T] [H] est redevable de la somme de 3 920,38 euros représentant l’intégralité de son arriéré de charges, cotisations et provisions échues au 31 décembre 2025.

Cette dernière somme que [T] [H] sera condamnée à payer au syndicat de copropriétaires portera en outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 octobre 2025.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, Mme [T] [H] sera condamnée aux dépens.

Sur la demande au titre des frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’État.

[T] [H], condamnée aux dépens, sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que lorsqu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6.

En conséquence, il sera simplement rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision en application de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

La présidente du tribunal judiciaire, statuant après débats publics, en dernier ressort, par jugement par défaut,

CONDAMNE [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de l’Esplanade sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic, la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement QUADRAL IMMOBILIER, la somme de 3 920,38 euros à titre d’arriéré de charges, cotisations et provisions échues au 31 décembre 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 octobre 2025 ;

CONDAMNE Mme [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence de l’Esplanade sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic, la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement QUADRAL IMMOBILIER, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [H] aux dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence de l’Esplanade sise [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic, la SAS EVEL IMMOBILIER, anciennement QUADRAL IMMOBILIER, de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire en application des dispositions des articles 839 et 481-1 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement, par décision mise à disposition du greffe en application de l’article 450, alinéa 2, du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE