TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 05 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/00275 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PZCC

NAC : 72A

Jugement Rendu le 05 Décembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], représenté par son syndic, la SOCIETE GTC IMMOBILIERGESTION-TRANSACTION-CONSEIL-IMMOBILIER (ASTRAE), adminsitrateur de biens, société à responsabilité limitée au capital social de 28.5000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CRETEIL sous le numéro 443 097 506, ayant son siège social sis [Adresse 4],

Représenté par Maître Alain DE LANGLE de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Madame [Y] [V] épouse [M], demeurant [Adresse 3]

Défaillante,

Monsieur [C] [M], demeurant [Adresse 3]

Défaillant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Patricia MASSE, Magistrat Honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 16 mai 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 03 Octobre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 05 Décembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [C] [M] est propriétaire des lots 52 et 147 dépendant de la copropriété [Adresse 1]. Il est également propriétaire avec Mme [Y] [V] épouse [M] des lots 54 et 140 dépendant de cette même copropriété.

Par assignation en date du 3 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic la SARL GTC IMMOBILIER GESTION-TRANSACTION-CONSEIL-IMMOBILIER (enseigne ASTRAE), les a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Evry aux fins de voir ce tribunal :

Vu la loi du 10 juillet 1965, en particulier ses articles 10 et 10-1, le décret du 17 mars 1967 et les pièces produites,

— condamner M. [C] [M] à lui payer, au titre des lots 52 et 147, les sommes de :

—  14.821,30 euros au titre des charges et travaux arriérés pour la période allant du 2ème trimestre 2020 au 13 novembre 2023 (4ème appel 2023 inclus),

—  273,00 euros au titre des frais nécessaires,

— condamner solidairement M. [C] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] à lui payer, au titre des lots 54 et 140, les sommes, sauf à parfaire de :

—  6.296,23 euros au titre des charges et travaux arriérés pour la période allant du 2ème trimestre 2020 au 13 novembre 2021 (4ème appel 2023 inclus),

—  270,20 euros au titre des frais nécessaires,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— maintenir l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner solidairement M. [C] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] à lui verser la somme de 2.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [C] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M], bien que régulièrement assignés, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 mai 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de juge rapporteur du 3 octobre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] produit au soutien de ses prétentions :

— les justificatifs de la qualité de :

— copropriétaire de M. [C] [M] pour les lots 52 et 147,

— copropriétaires de M. [C] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M],

qui indique les tantièmes représentés par leurs lots dans la copropriété,

— le contrat de syndic,

— un extrait de l’état descriptif de division et règlement de copropriété,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges du 2ème trimestre 2020 au 4ème trimestre 2023,

— les procès-verbaux d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 15 janvier 2021, 28 juin 2021, 23 juin 2022 et 7 juin 2023,

— un décompte des charges réclamées pour les lots 52 et 147 arrêté au 30 octobre 2023, appel charges courante (01/10/2023) et remplacement colonne EU inclus, faisant apparaître un solde débiteur hors frais de 14.821,30 euros,

— un décompte des charges réclamées pour les lots 54 et 140 arrêté au 13 novembre 2023, appel remplacement colonne EU et règlement des 12/10 et 13/11/2023 inclus, faisant apparaître un solde débiteur hors frais de 6.296,23 euros.

Sur les lots 52 et 147 (propriétaire M. [C] [M])

Il convient de déduire du montant de la demande (14.821,30 €), la somme de 1.666,93 euros, correspondant à :

—  17/02/2020 – factures PRI : 181,83 € + 139,05 €, appels de fonds ou factures non produits,

—  07/06/2023 – solde charges courantes : 945,40 €, appel de fonds non produit,

—  31/12/2019 -solde charges courantes : 400,55 euros, le jugement du tribunal de proximité de Longjumeau en date du 31 juillet 2020 arrêtant les sommes dues au 6 février 2020, 1er appel de charge 2020 inclus, et d’autre part en l’absence d’appel de fonds.

Au final, l’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], au titre des lots 52 et 147, s’élève à la somme de 13.154,37 euros (14.821,30€ – 1.666,93 €) au titre de l’arrière des charges et travaux pour la période allant du 13 février 2020 (règlement du 13/02/2020) au 30 octobre 2023, appels charges courantes (01/10/2023), remplacement colonne EU inclus.

En conséquence, M. [C] [M] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], la somme de 13.154,37 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 3 janvier 2024, date de l’assignation.

Sur les lots 54 et 140 (propriétaires M. et Mme [M])

Il convient de déduire du montant de la demande (6.296,23 €), la somme de 182,34 € (04/08/2020 – appel travaux urgents) en l’absence de production du justificatif correspondant.

Au final, l’examen des pièces fournies permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], au titre des lots 54 et 140, s’élève à la somme de 6.113,89 euros (6.296,23 – 182,34 €) au titre de l’arriéré des charges et travaux pour la période du 1er avril 2020 (appel charges courantes) au 13 novembre 2023, appels charges courantes (01/10/2023), remplacement colonne EU, règlements des 12/10/2023 et 13/11/2023 inclus.

Concernant la solidarité des défendeurs, le syndicat des copropriétaire [Adresse 2] produit un extrait de l’état descriptif de division et règlement de copropriété en date du 10 novembre 1989 qui dispose, titre IV – administration des parties communes, chapitre V – paiement des charges – provisions- recouvrement des créances du syndicat, article 120, que les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat.

En conséquence, M. [C] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], la somme de 6.113,89 euros, avec intérêt au taux légal à compter du 3 janvier 2024, date de l’assignation.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Enfin, les indivisaires dont le comportement est fautif à l’égard du syndicat peuvent être condamnés in solidum au paiement des dommages et intérêts dus en réparation du préjudice causé.

Sur les lots 52 et 147 (propriétaire M. [C] [M])

M. [C] [M] a déjà été condamné par jugement du tribunal de proximité de Longjumeau du 31 juillet 2020 au titre des charges impayées arrêtées au 6 février 2020, pour la période allant du solde des charges courantes 2013 au premier appel de charges 2020 inclus.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété lui incombant, M. [C] [M] a perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] un préjudice distinct de celui résultant d’un simple retard, justifiant leur condamnation à lui payer une indemnité de 1.300,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les lots 54 et 140 (propriétaires M. et Mme [M])

En l’espèce, M. [C] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] ont déjà été condamnés par jugement du tribunal de proximité de Longjumeau du 31 juillet 2020 au titre des charges impayées arrêtées au 7 février 2020, pour la période allant de l’appel des charges courantes deuxième trimestre 2019 au premier appel 2020 inclus.

En ne procédant pas, sans justifier des raisons pouvant expliquer cette carence, au paiement des charges de copropriété leur incombant, M. [C] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] ont perturbé le bon fonctionnement de la copropriété et ainsi causé au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] un préjudice distinct de celui résultant d’un simple retard, justifiant leur condamnation solidaire à lui payer une indemnité de 600,00 euros en réparation de son préjudice.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Sur les lots 52 et 147 (propriétaire M. [C] [M])

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sollicite la somme de 273,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Toutefois, ces frais comprennent :

— des frais de relance (25,00 €) et des frais de mise en demeure (38,00 €), pour lesquels le justificatif d’envoi de la mise en demeure préalable à la relance du 27/10/2021) et du 28/03/2023 ne sont pas produits,

— des frais de transmission de dossier à avocat (210,00 €), alors qu’il s’agit d’une prestation qui constitue un acte d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement pour les lots 52 et 147.

Sur les lots 54 et 140 (propriétaires M. et Mme [M])

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sollicite la somme de 270,00 euros au titre des frais de recouvrement.

Toutefois, ces frais comprennent :

— des frais de rejet de prélèvement (22,20 €) qui n’entre pas dans le champs des frais nécessaires tels que définis dans le texte précité,

— des frais de mise en demeure (38,00 €) pour lesquels le justificatif d’envoi n’est pas produit,

— des frais de transmission de dossier à avocat (210,00 €), alors qu’il s’agit d’une prestation qui constitue un acte d’administration élémentaire de la copropriété faisant partie des fonctions de base du syndic, qui ne justifie pas avoir, dans ce cadre, déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement pour les lots 54 et 140.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [C] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M], qui succombent à l’instance, seront condamnés solidairement aux dépens de l’instance.

M. [C] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] seront également condamnés solidairement à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [C] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 13.154,37 euros au titre des charges et travaux des lots 52 et 147 pour la période du 13 février 2020 (règlement 13/02/2020) au 30 octobre 2023, appels charges courantes (01/10/2023), remplacement colonne EU inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 6.113,89 euros au titre des charges et travaux pour la période du 31 décembre 2019 (solde charges courantes) au 13 novembre 2023, appels charges courantes (01/10/2023), remplacement colonne EU, règlements des 12/10/2023 et 13/11/2023, et frais transmission dossier à avocat (30/10/2023) inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2024, et ce, jusqu’à parfait paiement ;

CONDAMNE M. [C] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 1.300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour les lots 52 et 147 ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] la somme de 600,000 euros à titre de dommages et intérêts pour les lots 54 et 140 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de sa demande au titre des frais de recouvrement tant pour les lots 52 et 147 que 54 et 140 ;

CONDAMNE solidairement M. [C] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] aux dépens,

CONDAMNE solidairement M. [C] [M] et Mme [Y] [V] épouse [M] à payer la somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le CINQ DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,