TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 19 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 21/02795 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-N4GU

NAC : 72A

Jugement Rendu le 19 Décembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [4], représenté par son syndic, la SARL CLD IMMOBILIER, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 328 899 901, dont le siège est [Adresse 2]

Représenté par Maître Lidia MORELLI de la SELARL MORELLI, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [Y] [B] [X], demeurant [Adresse 1]

Représenté par Maître Amir BEN MAJED, avocat au barreau de l’ESSONNE plaidant,

Madame [P] [F] [G] [T], demeurant [Adresse 1]

Représentée par Maître Julie PITOT de la SELARL MFP AVOCATS, avocats au barreau de MELUN plaidant,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assesseur : Rachel MAMAN, Juge,

Assistées de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 08 février 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 10 Octobre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 19 Décembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Y] [B] [X] et Mme [P] [T] sont propriétaires des lots n°2057, 2165 et 2186 au sein de la résidence en copropriété [4] sise [Adresse 3].

Par actes d’huissier de Justice en date du 30 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SARL CLD Immobilier a fait assigner M. [Y] [B] [X] et Mme [P] [T] devant le tribunal judiciaire D’Evry Courcouronnes aux fins de les voir condamner solidairement au paiement d’un arriéré de charges de copropriété impayées outre leur condamnation solidaire au paiement de frais de recouvrement, de dommages et intérêts et de frais irrépétibles.

En l’état de ses dernières conclusions en réponse et d’actualisation n°2, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 09 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [4] demande au tribunal judiciaire de:

— Débouter Monsieur [Y] [B] [X] et Madame [P] [T] de toutes leurs

demandes, fins et conclusions

En conséquence,

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [B] [X] et Madame [P] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [4] la somme de 16.836,24 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1°' octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus et appel fonds travaux 10/2023 inclus, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2021,

— Ordonner la capitalisation des intérêts de retard dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil,

Vu l’article 10-1 de la Loi du 1 0 juillet 1965, modifié par l 'article 90 de la Loi du 13 juillet

2006 n° 2006-872,

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [B] [X] et Madame [P] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [4] la somme de 1.287,05 euros en règlement des frais de recouvrement,

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [B] [X] et Madame [P] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [4] la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

Vu l 'article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [B] [X] et Madame [P] [T] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [4] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles

— Ordonner l’exécution provisoire,

— Condamner solidairement Monsieur [Y] [B] [X] et Madame [P] [T] aux entiers dépens.

En l’état de ses dernières conclusions en défense, régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 07 mars 2023, Mme [P] [T] demande au tribunal judiciaire de:

— ACCORDER à Madame [T] les plus larges délais de paiement,

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] de sa demande de dommages et intérêts,

— DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de la résidence [4] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— STATUER ce que de droit sur les dépens.

M. [Y] [B] [X] a régulièrement constitué avocat mais n’a jamais conclu.

Pour un exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 08 février 2024. L’affaire a été plaidée sur l’audience juge rapporteur du 10 octobre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [Y] [B] [X] et Mme [P] [T] qui indique les tantièmes représentés par leurs lots lots n°84 et 179 dans la copropriété

— les procès verbaux d’assemblée générale ordinaire d’approbation des comptes et de vote de budget prévisionnel et travaux

— les appels de fonds et charges sur la période considérée

— un décompte, dans ses écritures, des charges et appels de fonds impayés arrêtés au 01 octobre 2023 sur la période du 15/12/2018 au 01/10/2023, provision 10/2023 à 12/2023 et appel de fonds travaux 10/23 inclus laissant apparaître un solde débiteur de 16.836,24 euros.

Mme [P] [T] indique dans ses dernières écritures qu’elle n’entend pas contester la dette.

M. [Y] [B] [X] a régulièrement constitué avocat et n’a jamais contesté ni le principe ni le montant de la dette réclamée.

Au vu de ces éléments, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêté au 01 octobre 2023 sur la période du 15/12/2018 au 01/10/2023, provision 10/2023 à 12/2023 et appel de fonds travaux 10/23 inclus s’élève à la somme de 16.836,24 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, la dette portera intérêt au taux légal sur la somme de 8.938,70 euros à compter du 23 janvier 2021, date de distribution lettre de mise en demeure du 21 janvier 2021 et portera intérêt au taux légal sur le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance du 30 avril 2021.

Conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière à compter de l’assignation introductive d’instance du 30 avril 2021, produiront des intérêts.

Le règlement de copropriété de la résidence [4] comporte en page 134 un article 8/ Solidarité ainsi libellé “dans le cas où un local quelconque viendrait à appartenir à plusieurs copropriétaires indivis, ceux ci seraient tenus solidairement et sans divisibilité des charges afférentes à leur local et à l’exécution du présent règlement”.

M.[Y] [B] [X] et Mme [P] [T] seront donc condamnés solidairement au paiement de la dette.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, M. [Y] [B] [X] et Mme [P] [T] ont déjà été condamnés pour le non paiement de leurs charges de copropriété par jugements en date des 28 janvier 2016, 16 janvier 2017, 28 janvier 2019 du tribunal d’instance d’Evry.

En ne procédant pas au paiement régulier de leurs charges de copropriété, M.[Y] [B] [X] et Mme [P] [T] causent au syndicat des copropriétaires, qui se retrouve contraint de faire l’avance des frais, un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires qui justifie leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 1.600 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollidite une somme de 1.287,05 euros au titre des frais de recouvrement.

Il convient de déduire du montant réclamé les sommes suivantes:

— actualisation gestion dossier avocat pour un montant unitaire de 60 euros facturés les 15/11/2019 et 29/04/2020 ainsi que les frais de dossier avocat [B] n°4 pour un montant de 270 euros facturé le 21/01/2021 qui ne constituent pas des frais de recouvrement au sens des dispositions de l’article 10-1 sus rappelé

— les frais de gestion annuelle dossier d’un montant de 95 euros facturés le 15/11/2019 dès lors que le syndic ne justifie pas de diligences exceptionnelles excédant le cadre habituel de ses missions

— lettre comminatoire du 19/12/2018 pour un montant de 72 euros dont il n’a pas été justifié

— lettre de mise en demeure du 12 juin 2019 pour un montant de 55 euros puisque les modalités d’envoi de la lettre n’ont pas été justifiées

— la mise en demeure du 16/03/2021 pour un montant de 55 euros, la lettre comminatoire du 21/06/2021 et la mise en demeure du 19/05/2023 pour un montant de 55 euros alors qu’aucune pièce n’a été versée aux débats.

— les frais d’établissement d’état daté pour un montant de 835,05 euros dont il n’a pas été justifié.

Seuls les frais de prise d’hypothèque pour un montant de 185,05 euros, dont il a été justifié, apparaissent bien fondés.

Par conséquent, M.[Y] [B] [X] et Mme [P] [T] sont solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires [4] la somme de 185,05 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [P] [T], qui sollicite des délais de paiement, verse au soutien de sa demande:

— l’avis d’impôt établi en 2022 sur les revenus de 2021 dont il ressort qu’elle a déclaré un revenu fiscal de référence de 21.281 euros

— ses bulletins de salaire de janvier à novembre 2022 dont il ressort qu’elle travaille en qualité d’assistante médicale pour le centre hospitalier universitaire de [Localité 5]. Le cumul annuel net imposable du mois de novembre 2022 fait apparaître un montant de 21.910 euros

— une attestation de paiement CAF du 05/12/2022 dont il ressort qu’elle a perçu pour les mois de janvier à novembre 2022 une prime d’activité d’un montant mensuel d’environ 155 euros

— un avis d’échéance en date du 18 novembre 2022 dont il ressort qu’elle supporte un loyer mensuel de 508,02 euros.

Au vu de ces éléments et au regard du montant de la condamnation principale, Mme [P] [T] ne rapporte pas la preuve qu’elle sera en état d’apurer la dette grâce à l’octroi de délais de paiement.

La demande de délais de paiement présentée n’apparaît pas bien fondée et ne peut qu’être rejetée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les défendeurs, qui succombent, sont condamnés solidairement aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle.

Les défendeurs sont également solidairement condamnés à payer une somme de 1.200,00 euros au syndicat des copropriétaires au titre de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [B] [X] et Mme [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 16.836,24 euros au titre des charges de copropriété et appel de fonds travaux échus arrêté au 01 octobre 2023 sur la période du 15/12/2018 au 01/10/2023, provision 10/2023 à 12/2023 et appel de fonds travaux 10/23 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 23 janvier 2021 sur la somme de 8.938,70 euros et sur le surplus à compter de l’assignation introductive d’instance du 30 avril 2021 et ce, jusqu’à parfait paiement

DIT que les intérêts produits depuis le 30 avril 2021 seront capitalisés dès lors qu’ils seront dus pour une année entière

CONDAMNE solidairement M. [Y] [B] [X] et Mme [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 1.600 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNE solidairement M. [Y] [B] [X] et Mme [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] la somme de 185,05 euros au titre des frais de recouvrement

DÉBOUTE Mme [P] [T] de sa demande de délais de paiement

CONDAMNE solidairement M. [Y] [B] [X] et Mme [P] [T] à payer une somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [4] en application de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE solidairement M. [Y] [B] [X] et Mme [P] [T] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties.

Ainsi fait et rendu le DIX NEUF DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,