Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01130 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76IQN

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Novembre 2025

[E] [F]

C/

[Z] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 20 NOVEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Mme [E] [F]

née le 01 Juin 1964 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

comparante

ET :

DÉFENDEUR

M. [Z] [Y]

né le 11 Janvier 1977 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Octobre 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 NOVEMBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 18 et 19 décembre 2020, Mme [E] [F] a donné à bail à M. [Z] [Y], à compter du 28 décembre suivant, un logement situé [Adresse 11] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 558,70 euros, outre 56,30 euros de charges, payable d’avance avant le 5 de chaque mois .

En présence de loyers impayés Mme [E] [F], a par acte de commissaire de justice signifié le 03 avril 2025, fait commandement à M. [Z] [Y] d’avoir à lui payer la somme de 1978,98 euros au titre des loyers et charges impayés au mois d’avril 2025, outre 135,39 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

La CCAPEX a été saisie de la situation d’impayé de loyer par lettre électronique enregistrée le 07 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 09 juillet 2025, Mme [E] [F] a fait citer M. [Z] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10]-sur-Mer lui demandant, au visa de l’article 1741 du code civil et 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— à titre principal, de voir constater la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et, subsidiairement de prononcer la résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et ordonner l’expulsion conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil ;

— de le condamner au paiement à titre provisionnel des loyers et charges échus pour un montant de 3564,49 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2025 ;

— de prononcer son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— de l’entendre condamner à lui payer une indemnité d’occupation irrégulière égale au montant du loyer et charges soumis aux mêmes variations et ce à compter de la date de résiliation qui sera retenue par le tribunal jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— de l’entendre condamner à payer la somme de 650,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et notamment au paiement du commandement de payer les loyers et de la notification CCAPEX, de l’assignation et aux dépens subséquents ;

— de ne pas écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 11 juillet 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 02 octobre 2025 où elle a été retenue.

Mme [E] [F], comparante, a maintenu ses demandes, en actualisant la dette de loyers à la somme de 5612,83 euros au 19 septembre 2025. Elle ajoute que mère isolée avec un enfant de 13 ans elle a acheté le logement donné à bail avec la succession de ses parents, dont le loyer constitue un complément de ressources qui lui est indispensable ; Que le paiement du loyer est totalement interrompu depuis le mois de février 2025 et qu’elle a vainement tenté un effacement de la dette locative moyennant un départ amiable du locataire, lequel occupe illégalement une cave de la résidence et a domicilié dans le logement le siège de son auto-entreprise en violation des termes du bail.

M. [Z] [Y], comparant, expose qu’il a rencontré des difficultés financières à la suite de la perte de son emploi qu’il exerçait à [Localité 6], ne pouvant plus disposer d’un véhicule de fonction ; Qu’il a ensuite créé une micro-entreprise, gérée par télétravail, laquelle n’a pas besoin d’une adresse physique ; Qu’il n’a pu cependant réaliser un chiffre d’affaire suffisant de telle sorte qu’il ne dispose plus que du RSA ; Qu’il doit rembourser son organisme bancaire et que, faute de ressources suffisantes il ne disposait plus de moyens de communication ; Qu’aujourd’hui il a pu reprendre ses démarches et est à la recherche d’un nouveau logement ; Qu’enfin il a sollicité l’aide de sa mutuelle pour le règlement de sa dette locative.

Le tribunal a donné ensuite lecture du diagnostic social et financier.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 07 avril 2025.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue par voie électronique le 11 juillet 2025, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

En l’espèce le bail signé par les parties, avant la loi nouvelle, contient une clause résolutoire qui prévoit notamment que le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge, ou de la régularisation annuelle de charge, ainsi qu’en cas de défaut d’assurance des risques locatifs par le locataire, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Or, il est constant que les causes du commandement de payer du 03 avril 2025 sont demeurées impayées, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à l’issue des deux mois de ce commandement de payer soit à compter du 04 juin 2025.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail des 18 et 19 décembre 2020, le commandement de payer du 03 avril 2025, une attestation de situation locative de l’agence immobilière gérant le logement donné à bail, pour un montant débiteur de 5277,28 euros arrêté au mois de septembre 2025.

Au vu de ces justificatifs, M. [Z] [Y] sera condamné au paiement de la somme de 5277,28 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au mois de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2025 sur la somme de 1978,98 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [Z] [Y] qui ne sollicite pas de délai de paiement, ne justifie pas davantage avoir repris le règlement intégral de son loyer courant lequel est totalement interrompu depuis l’échéance du mois de février 2025.

Par ailleurs il résulte du diagnostic social et financier que le locataire n’est pas dans une situation économique lui permettant de régler sa dette locative

Dans ce contexte, il n’y a pas de possibilité d’accorder des délais de paiement à M. [Z] [Y] ni de suspendre les effets de la clause résolutoire, ce qui aurait au surplus des conséquences préjudiciables pour la bailleresse.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [Z] [Y], succombant à l’instance, supportera la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en l’espèce de condamner M. [Z] [Y] à payer à Mme [E] [F] la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à Mme [E] [F] la somme de de 5277,28 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au mois de septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2025 sur la somme de 1978,98 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 11] à [Localité 8], conclu les 18 et 19 décembre 2020, entre Mme [E] [F], d’une part et M. [Z] [Y], d’autre part à la date du 04 juin 2025 ;

ORDONNE à M. [Z] [Y] de quitter les lieux dans le mois de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut Mme [E] [F] sera autorisée à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à Mme [E] [F] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de maintien du bail, outre revalorisation légale, jusqu’à son départ effectif des lieux ;

CONDAMNE M. [Z] [Y] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leurs notifications ;

CONDAMNE M. [Z] [Y] à payer à Mme [E] [F] la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres demandes des parties.

RAPPELLE que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 20 novembre 2025.

La Greffière, Le Juge,