TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 20 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 24/01165 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-P5PG

NAC : 72A

Jugement Rendu le 20 Décembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [8], situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, dont le siège social est situé [Adresse 2] à [Localité 6], et pour les besoins de la présente par son établissement secondaires, [Adresse 1] à [Localité 7]

Représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [X] [R] [Y], demeurant [Adresse 3]

Défaillant,

Madame [I] [K] épouse [Y], demeurant [Adresse 3]

Défaillante,

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffier lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 04 juillet 2024 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 15 Novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [X] [R] [Y] et Madame [I] [K] épouse [Y] sont propriétaires indivisaires des lots n°4, 26, 341 (nouvelle numérotation) au sein de la résidence [8] sise [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7].

Par actes de commissaire de justice en date du 5 février 2024, le syndicat des copropriétaires de [8] sise [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [X] [R] [Y] et Madame [I] [K] épouse [Y] devant le tribunal judiciaire d’EVRY et sollicite de :

— condamner solidairement et à tout le moins in solidum les défendeurs à lui payer la somme en principal de 16 097, 95 €, au titre des charges de copropriété impayées arrétées au 01/01/2024 inclus et représentant :

15 129,49 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ;

60,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet1965 ;

89,07 € au titre des frais d’huissier relevant des dépens

ASSORTIR la condamnation prononcée à 1'encontre de Monsieur [X] [R] [Y] et Madame [I] [K] épouse [Y] d’une condamnation solidaire ou à tout le moins in solidum au paiement de l’intérét au taux légal à compter :

de la relance adressée par le Cabinet Convergence Immobilier en date du 26/09/2019 pour paiement de la somme de 4 716, 22€

du commandement de payer délivré à l’étude ID FACTO en date du 14/01/2020 pour paiement de la somme de 5 643,75€

de la relance adressée par le Cabinet Convergence Immobilier en date du 05/05/2021 pour paiement de la somme de 9793,35 €

de la présente assignation.

ORDONNER la capitalisation des intéréts à compter de la délivrance de l’assignation ;

CONDAMNER solidairement ou à tout le moins in solidum les défendeurs à payer au Syndicat des Copropriétaires [8] sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7], la somme de 1600,00 € à titre de dommages et intéréts pour résistance abusive.

CONDAMNER solidairement ou à tout le moins in solidum les défendeurs à payer au au Syndicat des Copropriétaires [8] sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] , une indemnité de 1500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procedure civile, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer pour un montant de 89,07 € , les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir ainsi que l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce lesquels pourront étre recouvrés par Maitre Eric AUDINEAU, membre du cabinet AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code cle Procedure Civile.

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [X] [R] [Y] et Madame [I] [K] épouse [Y] , bien que régulièrement assignés, n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 juillet 2024. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 15 novembre 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de Monsieur [X] [R] [Y] et Madame [I] [K] épouse [Y] qui indique les tantièmes représentés par leurs dans la copropriété;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12/07/2018, 26/06/2019, 15/12/2020, 12/07/2021, 30/06/2022, 19/06/2023;

— une attestation de non recours desdites assemblées;

— les appels de fonds et charges sur la période considérée ;

— le contrat de syndic;

— un décompte des charges et appels de fonds impayés arrêté au 1er janvier 2024 sur la période du 25/06/2019 au 01/01/2024 provisions charges courantes 1/01/2024 et cotisations fonds travaux 01/01/2024, appel travaux pose caméra 1/01/2024 appel réalisation PPT inclus, laissant apparaître un solde débiteur de 16 097, 95 euros, frais de recouvrement inclus.

A l’examen des pièces produites, il apparait que la créance à laquelle le syndicat des copropriétaires peut prétendre au titre des charges de copropriété échues et arrêtées au 1er janvier 2024 pour la période du 25/06/2019 au 01/01/2024 provisions charges courantes 1/01/2024 appel travaux pose caméra appel réalisation PTT inclus, s’élève à la somme de 15 401, 60 euros. Sont déduits les cotisations fonds travaux (somme de 547,28 euros) pour lesquelles il n’est pas justifié d’un vote positif en ce sens par une assemblée, et les frais de recouvrement pour 149,07 euros qui ne sont pas des charges de copropriété.

S’agissant du point de départ des intérets légaux, il est produit une sommation de payer du 14 janvier 2021, les relances n’étant pas suffisamment interpellatives. En conséquence, la sommation de payer du 14 janvier 2021pourra tenir lieu de point de départ des intérets au taux légal, ainsi que l’assignation en justice conformément à l’article 1231-6 du code civil.

En application de l’article 1343-2 du même code, les intérêts produits pourront être capitalisés dès lors qu’ils seront dus depuis une année entière.

Selon l’article 1310 du code civil “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.”

En l’espèce, il est produit le réglement de copropriété prévoyant la solidarité des propriétaires indivisaires de lots, ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, Monsieur [X] [R] [Y] et Madame [I] [K] épouse [Y] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 15 401, 60 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

Le non paiement récurrent des charges de copropriété à leurs échéances normales par les défendeurs, sans justifier d’une raison valable à la carence, constitue une faute qui cause aux autres copropriétaires un préjudice puisqu’il fragilise l’équilibre financier du syndicat qui ne dispose d’aucun autre patrimoine ni d’aucune autre ressource que celle constituée par les appels de fonds au titre des charges de copropriété. Cela impose aux autres copropriétaires de faire l’avance des frais et perturbe la gestion de l’immeuble.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessairement exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires réclame au titre des frais de recouvrement une somme de 149,07 euros.

Les frais de relance n’apparaissent pas fondés car il n’est pas justifié de leurs modalités d’envoi.

Seuls apparaissent les frais de sommation de payer mais qui seront ramenés à la somme de 36 euros conformément au contrat de syndic.

En conséquence, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 36 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs qui succombent, seront condamnés solidairement aux dépens qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Ils seront par ailleurs condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires, une somme de 1.200 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [R] [Y] et Madame [I] [K] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires [8] sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 15 401, 60 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 01/01/2024 pour la période du 25/06/2019 au 01/01/2024 provisions charges courantes 01/01/2024 appel travaux pose caméra et appel réalisation PPT inclus avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2020 sur la somme de 5 554,68 euros, et à compter de l’assignation en justice du 5 février 2024 pour le surplus et ce jusqu’à parfait paiement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [R] [Y] et Madame [I] [K] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires [8] sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [R] [Y] et Madame [I] [K] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires [8] sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] la somme de 36 euros au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [R] [Y] et Madame [I] [K] épouse [Y] à payer au syndicat des copropriétaires [8] sis [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7] une somme de 1.200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [R] [Y] et Madame [I] [K] épouse [Y] aux entiers dépens;

DIT que les dépens seront recouvrés par Maitre Eric AUDINEAU membre du cabinet AUDINEAU GUITTON, conformément à l’article 699 du code de procédure civile;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le VINGT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,