RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 24 décembre 2024

MINUTE N° 24/______

N° RG 24/01022 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNPD

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,

Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 19 novembre 2024 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. MOLLY

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Guillaume LETAILLEUR de la SELARL FRANCK & LETAILLEUR, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE et par Maître Gaëlle LEFRANCOIS, demeurant [Adresse 1], avocate plaidante au barreau de TOULOUSE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. MBP

dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante ni constituée

S.A.S. M’GREEN

dont le siège social est sis [Adresse 6]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSÉ DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice délivrés les 27 et 30 septembre 2024, la SCI MOLLY a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry la SAS MBP et la SAS M’GREEN aux fins de voir :

— Constater, par effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail du 21 octobre 2021 à compter du 25 juillet 2024 ;

— Ordonner par conséquence l’expulsion des sociétés MBP et M’GREEN ainsi que celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 8], et ce au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— Condamner solidairement les sociétés MBP et M’GREEN à payer à titre provisionnel à la SCI MOLLY la somme de 25.757,12 euros correspondant aux charges, loyers et provisions sur charges impayés arrêtés au 25 juillet 2024 ;

— Fixer à 3.664,79 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle, équivalant au tiers du montant du loyer trimestriellement prévu charges comprises, due par mois par les sociétés MBP et M’GREEN à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à leur départ effectif des lieux loués, et les y condamner solidairement en tant que de besoin ;

— Condamner in solidum les sociétés MBP et M’GREEN à payer à la SCI MOLLY la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum les sociétés MBP et M’GREEN à payer les entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 25 septembre 2023 et 24 juin 2024.

Au soutien de ses demandes, la SCI MOLLY expose que, par acte du 21 octobre 2021, elle a donné à bail à la SAS MBP, avec faculté de substitution de la SAS MBP GREEN, des locaux commerciaux situés à [Localité 8], moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 28.480 euros, payable trimestriellement et d’avance. Elle explique que la faculté de substitution n’a pas été régularisée dans les conditions et délais contractuels, alors que la SAS MBP GREEN, désormais dénommée M’GREEN, semble occuper les locaux loués, et soutient donc que ces deux sociétés disposent de la qualité de preneur. Elle indique que, ces sociétés ayant cessé de payer les loyers et charges, elle a été contrainte de leur faire délivrer par commissaire de justice, le 25 septembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire qui a permis d’apurer la dette. Elle ajoute que, très rapidement ses locataires ont cessé une seconde fois de s’acquitter des loyers et charges, et qu’elle leur a donc fait délivrer le 24 juin 2024 par commissaire de justice un second commandement visant la clause d’avoir à payer en principal la somme de 14.762,77 euros, terme du deuxième trimestre 2024 inclus. Elle souligne que ledit commandement étant resté infructueux, la clause résolutoire est acquise à la date du 25 juillet 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024 au cours de laquelle la SCI MOLLY, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignés, la SAS MBP et la SAS M’GREEN n’ont pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

A titre liminaire, il y a lieu de constater que le bail commercial est conclu entre la SCI MOLLY et la SARL MBP, et non la SAS MBP. Or, à la lecture de l’extrait KBIS de cette dernière, il convient de relever qu’il s’agit d’une société par actions simplifiées, immatriculée sous un numéro d’immatriculation RCS identique à celui figurant au bail. Il sera dès lors retenu que les demandes sont valablement formées à l’égard de la SAS MBP.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, et non des articles 934 et 935 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI MOLLY justifie, par la production du bail commercial du 21 octobre 2020, du commandement de payer du 24 juin 2024 et de la facture exigible au 1er avril 2024, que sa locataire a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial en son article 21.1, page 22, stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est à ce titre relevé que l’article préliminaire du bail commercial, figurant en page 3, prévoit que " Le preneur [la SAS MBP] pourra substituer dans ses droits et obligations au titre du bail la société MBP GREEN (société en formation dont le siège social sera établi [Adresse 2] à [Localité 7] et représentée par Monsieur [O] [S] et Madame [X] [U]) en cours de constitution, sous réserve :

(i) de l’exercice de cette faculté de substitution par le PRENEUR dans un délai maximum de trois (3) mois suivant la conclusion des présentes ;

(ii) du fait que le substitué soit une société contrôlée ou sous le même contrôle que le preneur au sens de l’article L.233-3 du code civil et ce pendant toute la durée du bail ;

(iii) de la notification de l’exercice de la faculté de substitution au bailleur dans un délai maximum de dix (10) jours suivant sa réalisation.

En cas de réalisation des conditions susvisées, le substitué sera de plein droit tenu de tous les droits et obligations du PRENEUR au titre du bail. A défaut, le PRENEUR conservera la qualité de PRENEUR au sens des présentes ".

La demanderesse affirme, aux termes de ses écritures, que la SAS M’GREEN, anciennement dénommée la société MBP GREEN, occupe les lieux précisant que la faculté de substitution n’a pas été régularisée dans les conditions et délais contractuels. Elle soutient que celle-ci dispose de la qualité de preneur au même titre que la société MBP.

Or, aucune des conditions prévues par les stipulations contractuelles susvisées n’ayant été remplies, le moyen soulevé selon lequel la SAS M’GREEN dispose de la qualité de preneur au motif qu’elle occupe les lieux ne peut prospérer et sera écarté.

En application du dernier alinéa de l’article visé, la SAS MBP conserve donc seule la qualité de preneur et la SAS M’GREEN celle d’occupant de fait.

Il en résulte que les demandes formées au seul titre de l’acquisition de la clause résolutoire ne sont recevables que vis-à-vis de à la SAS MBP.

Sur ce, la SCI MOLLY a fait délivrer le 24 juin 2024 à la SAS MBP un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce d’avoir à payer la somme en principal de 14.762,77 euros au titre des loyers et charges impayés.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 24 juin 2024 est demeuré infructueux. Par conséquent, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 25 juillet 2024.

L’obligation de la SAS MBP de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion et de considérer la SAS MBP occupante sans droit ni titre et dire qu’elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef, à défaut la SCI MOLLY étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l’aide d’un serrurier.

Par ailleurs, la SAS M’GREEN, dont Monsieur [J] [C] est le président, a son siège social au [Adresse 6] à [Localité 8], adresse des locaux donnés à bail.

Dès lors, il y a lieu de constater qu’elle est occupante du chef de la SAS MBP et que du fait de l’acquisition de la clause résolutoire du bail dont cette dernière est preneur, elle devient occupante sans droit ni titre des locaux. Il convient donc d’ordonner son expulsion selon les mêmes modalités que pour la SAS MBP.

Enfin, il sera rappelé que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’indemnité d’occupation majorée

A compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de la SAS MBP et de la SAS M’GREEN causant un préjudice à la SCI MOLLY, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 25 juillet 2024 et ce jusqu’à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.

Par conséquent, il convient de condamner la SAS MBP et la SAS M’GREEN, solidairement, au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2024, celles dues depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire seront comprises au titre de la provision.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort de l’analyse des pièces versées aux débats que sont réclamés en paiement les loyers et charges pour les deuxième et troisième trimestres 2024, le solde de la taxe foncière 2023, des taxes sur les locaux à usage de bureaux, des taxes sur les surfaces de stationnement, le solde du dépôt de garantie après indexation, le solde du loyer indexé TTC du 1er trimestre 2024, les frais bancaires dus aux rejets des prélèvement et le coût du commandement de payer.

Or, s’agissant des taxes et du solde de la taxe foncière, aucun élément justificatif n’est versé au dossier. Dès lors, il convient de déduire les sommes afférentes du montant provisionnel réclamé.

S’agissant des frais bancaires et du coût du commandement de payer, ceux-ci relèvent des frais de procédure et seront donc traités au titre des dépens.

Enfin, s’agissant des sommes réclamées au titre du solde du dépôt de garantie après indexation et du solde du loyer indexé pour le 1er trimestre 2024, ces demandes s’analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il convient en conséquence de déduire ces sommes du montant provisionnel réclamé.

En somme, il convient de condamner la SAS MBP à payer à la SCI MOLLY les loyers, charges et indemnités d’occupation pour les deuxième et troisième trimestres 2024, soit la somme provisionnelle de 21.988,70 euros, terme du mois septembre 2024 inclus et de dire que la SAS M’GREEN sera condamnée solidairement au paiement des mêmes sommes au titre de son indemnité d’occupation.

Sur les frais et dépens

La SAS MBP et la SAS M’GREEN qui succombent à la présente instance, sont condamnées aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Elles sont également condamnées à payer à la SCI MOLLY la somme de 1.200 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 8] à la date du 25 juillet 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, l’expulsion immédiate de la SAS MBP, en qualité de preneur, et de et la SAS M’GREEN, en qualité d’occupant de fait, et/ou de tous occupants de leur chef des locaux commerciaux situés [Adresse 5] à [Localité 8] ;

RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation due par la SAS MBP et la SAS M’GREEN solidairement à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la SCI MOLLY aurait perçus si le bail ne s’était pas trouvé résilié, et ce à compter du 25 juillet 2024 ;

CONDAMNE la SAS MBP et et la SAS M’GREEN solidairement à payer à la SCI MOLLY, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2024 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;

CONDAMNE la SAS MBP et la SAS M’GREEN solidairement à payer à la SCI MOLLY la somme provisionnelle de 21.988,70 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour la première et de son indemnité d’occupation pour la seconde, arrêtés au mois de septembre 2024 inclus ;

CONDAMNE in solidum la SAS MBP et la SAS M’GREEN, aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;

CONDAMNE in solidum la SAS MBP et la SAS M’GREEN à payer à la SCI MOLLY la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 24 décembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,