TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/07718 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2GN

Minute : 25/01157

S.A.S. APEC DEV PROPERTY 2

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [V] [H] [K] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Septembre 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Marine LARCIER, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. APEC DEV PROPERTY 2, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [H] [K] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 octobre 2022 (bail égaré), la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, a donné à bail à Monsieur [K] [C] [V] [H] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 2], pour un loyer mensuel actuel de 695,22 euros, et 96 euros de provisions sur charges pour le logement et un loyer mensuel actuel de 49,27 euros et 03 euros de provisions sur charges pour l’emplacement de stationnement.

Par acte de COMMISSAIRE de justice en date du 13 juin 2024, la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, a fait signifier à Monsieur [K] [C] [V] [H] une sommation de payer une somme de 2780,18 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 17 juin 2024 la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 26 août 2024, la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, a fait assigner Monsieur [K] [C] [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusif de Monsieur [K] [C] [V] [H],

• ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [C] [V] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

• autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

• condamner Monsieur [K] [C] [V] [H] au paiement des sommes suivantes :

o 4613,07 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois d’août 2024 inclus, ainsi qu’au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens comprenant le coût de la sommation de payer du 13 juin 2024,

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 27 août 2024.

Monsieur [K] [C] [V] [H] a délivré congé le 21 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2025 et renvoyée à l’audience du 16 juin à la demande de la requérante.

À l’audience, la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée, maintient ses demandes à l’exception de sa demande d’expulsion et actualise sa créance à la somme de 9119,35 euros arrêtée au 21 février 2025, loyer et charges du mois de février inclus.

La SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée, par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que le locataire a donné congé le 21 janvier 2025 et quitté les lieux à cette date sans laisser d’adresse. Elle ajoute que la créance de loyer et de réparations locatives est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [K] [C] [V] [H], régulièrement assigné, à étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n’est pas représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [K] [C] [V] [H] assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, de la sommation de payer délivrée le 13 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 21 février 2025 que la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 145,91 euros imputée pour des frais de sommation de payer.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [C] [V] [H] à payer à la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, la somme de 8810,59 euros, au titre des sommes dues au 21 février 2025, après déduction des dépôts de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette au titre des loyers et charges impayés s’élève à 8810,59 euros selon décompte au 21 février 2025.

Il s’agit d’un manquement grave du locataire à ses obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 26 août 2024, date de l’assignation.

Sur la demande au titre des réparations locatives :

Il résulte des dispositions combinées des articles 1731 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 (paragraphes c et d), qu’il appartient au locataire de prendre à sa charge les réparations locatives à moins qu’elles ne soient occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de la location dans les locaux sauf à prouver une cause étrangère ou la faute du bailleur.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit lesdites réparations locatives et liste dans son annexe les réparations qui incombent au preneur d’un logement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 1315 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, opposables aux parties dès lors qu’ils ont été établis contradictoirement.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement par les parties le 28 octobre 2022, que les locaux étaient à l’état neuf, la construction de l’immeuble ayant été achevée en octobre 2022.

Monsieur [K] [C] [V] [H] a vécu dans le logement pendant deux ans et trois mois.

Il ressort de l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 24 février 2025 que les murs du logement de type F2 présentent des traces noires (chambre, dégagement – couloir, entrée), que certains meubles sont encombrés (meuble de cuisine, placard de l’entrée), que l’évier de la salle d’eau, le pare-douche, le receveur de douche, le support douchette, la cuvette des WC, l’évier de la cuisine, sont encrassés et présentent des traces de calcaire. Il est également noté que le DDAF dans le couloir est manquant et que la charnière de la porte d’entrée intérieure est descellée.

Les désordres relevés ne procèdent pas de la seule vétusté mais caractérisent un mauvais état d’entretien du logement par le locataire. Il en découle que ce dernier doit répondre de l’intégralité de ces désordres. Il convient donc de retenir au titre des travaux de réparation imputables au locataire le désencombrement et le nettoyage du logement pour un montant de 213,76 euros, le remplacement du DAAF pour un montant de 35 euros et le remise en état de la porte intérieure pour un montant de 60 euros, selon état forfaitaire produit par le bailleur et non contesté par le locataire.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [K] [C] [V] [H] à payer à la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT une somme de 308,76 euros au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [C] [V] [H] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification de sommation de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [K] [C] [V] [H] à payer à la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, aux fins de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 28 octobre 2022 entre la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, d’une part, et Monsieur [K] [C] [V] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], au jour de l’assignation, le 26 août 2024,

DIT que Monsieur [K] [C] [V] [H] est occupant sans droit ni titre,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [K] [C] [V] [H] à compter du 26 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’au 21février 2025, date de libération des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [K] [C] [V] [H] à payer à la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, la somme de 8810,59 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 21 février 2025 échéance de février 2025 incluse, après déduction des dépôts de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Monsieur [K] [C] [V] [H] à payer à la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, la somme de 308,76euros au titre des réparations locatives.

CONDAMNE Monsieur [K] [C] [V] [H] à payer à la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [C] [V] [H] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification de la sommation de payer du 13 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE la SAS APEC DEV PROPERTY 2, représentée par son mandataire la SAS IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE