TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Décembre 2024

Président : Monsieur BIDAL, Juge

Greffier : DE ANGELIS,

Débats en audience publique le : 16 Septembre 2024

GROSSE :

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à M^e Jennifer BONGIORNO………………………….

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/01174 – N° Portalis DBW3-W-B7I-4S5Q

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [W]

né le 15 Avril 1975 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jennifer BONGIORNO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L] [R] [I] vv [G]

née le 18 Août 1959 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Lara AMIOT, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Un contrat de bail d’habitation a été signé entre la SCI VALLON DE L’ORIOL et Monsieur [B] [G] le 25 octobre 2000, relatif à un appartement situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 2 790 francs outre 290 francs de provision pour charges.

Un nouveau contrat a été signé le 1er juillet 2013, pour une durée de 3 ans.

Suite au décès de Monsieur [B] [G] le 27 juin 2015, Madame [L] [R] [I] vv [G] est devenue titulaire du bail en qualité de conjoint survivant.

Le 7 avril 2021, la SCI VALLON DE L’ORIOL a fait signifier à Madame [L] [R] [I] vv [G] un congé pour vendre au prix de 110 000 euros à effet au 30 juin 2022.

Le 4 mars 2022, Monsieur [N] [W] a acheté le bien litigieux à la SCI VALLON DE L’ORIOL.

Le 18 août 2022, Monsieur [N] [W] a fait signifier une sommation de quitter les lieux à Madame [L] [R] [I] vv [G].

Les lieux n’ont pas été libérés à la date d’effet du congé délivré.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2022, auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et prétentions, Monsieur [N] [W] a assigné Madame [L] [R] [I] vv [G] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, à l’audience du 16 février 2023.

A cette audience, Monsieur [N] [W], représenté par son Conseil, a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Madame [L] [R] [I] vv [G] a comparu. Elle a indiqué vouloir quitter les lieux et a demandé des délais pour quitter les lieux dans l’attente d’un relogement. Elle a sollicité des délais pour payer la dette locative, faisant valoir sa situation délicate, ainsi que le rejet de la demande de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 30 mars 2023, le Juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 4 mai 2023, en invitant les parties à présenter leurs observations sur l’application de l’article 15. I de la loi du 6 juillet 1989 et sur le point de savoir si le congé donné par le propriétaire précédent est de nature à fait obstacle à cette disposition légale.

L’affaire, après un renvoi, a été appelée à l’audience du 28 septembre 2023.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions.

Par ordonnance du 9 novembre 2023, le Juge a renvoyé la cause et les parties à l’audience du juge des contentieux de la protection statuant au fond, du 22 février 2024, en application de l’article 837 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du juge des contentieux de la protection, statuant en référé, le 22 février 2024, les parties étant représentées par leur Conseil respectif.

Par ordonnance du 22 février 2024, le Juge a renvoyé la cause et les parties à l’audience du juge des contentieux de la protection statuant au fond, du 11 mars 2024.

L’affaire, après un renvoi contradictoire, a été appelée et retenue à l’audience du 16 septembre 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur Conseil respectif, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de ses prétentions et moyens.

L’affaire est mise en délibéré au 16 décembre 2024.

Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile,

MOTIVATION DE LA DECISION

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la validité du congé pour vendre et ses conséquences

Vu l’article a544 du code civil,

Vu les articles 1346 et suivants du code civil, ainsi que 1743 du code civil,

L’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

L’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Selon l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. […]

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

Enfin, en vertu de l’article 15-IV de la loi du 6 juillet 1989, le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Il résulte de ces textes que :

le congé pour vendre est qualifié d’acte de disposition ;il n’appartient qu’au bailleur d’exercer les droits afférents à la chose louée ;c’est uniquement celui qui a la qualité de propriétaire qui peut donner congé ;l’ancien propriétaire n’a plus qualité pour donner congé à partir du moment où la vente de l’immeuble est effective ;l’acquéreur de l’immeuble n’a qualité pour donner congé qu’à partir du moment où le transfert de propriété s’est opéré à son profit ;le congé délivré par l’ancien propriétaire de l’immeuble profite au nouveau, qui pourra donc en poursuivre la validation pour son compte ;si le congé est notifié non par le bailleur initial, mais par l’ acquéreur du bien occupé, nouveau bailleur, il convient de distinguer selon que le terme du bail en cours intervient plus de 3 ans ou moins de 3 ans après l’acquisition du bien.

En l’espèce, il est constant que le congé litigieux a été délivré en cours de bail (le 7 avril 2021) par l’ancien propriétaire du logement occupé par Madame [L] [R] [I] vv [G], la SCI VALLON DE L’ORIOL, de sorte que Monsieur [N] [W], nouveau propriétaire et bailleur depuis le 4 mars 2022, peut s’en prévaloir et en poursuivre l’exécution.

Autrement dit, si l’achat du logement occupé par Madame [L] [R] [I] vv [G] a eu lieu moins de trois ans avant le terme du bail – lequel a été reconduit depuis le 1er juillet 2013 –, Monsieur [N] [W] n’a pas délivré de congé lui-même postérieurement à l’acquisition du bien loué, et s’est trouvé subrogé dans les droits de la SCI VALLON DE L’ORIOL.

En l’absence de signification d’un congé par l’acquéreur du bien, les dispositions susvisées tendant à distinguer selon que le terme du bail en cours intervient plus de 3 ans ou moins de 3 ans après l’acquisition du bien, ne s’appliquent pas.

Ainsi, la validité du congé pour vendre litigieux ne souffre aucune contestation quant aux mentions obligatoires ou encore à la durée du préavis, respectant les conditions formelles de délivrance d’un tel congé fixées par la loi.

En conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du congé, le 30 juin 2022.

Madame [L] [R] [I] vv [G] se trouvant occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2022, il y a lieu d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 2].

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [L] [R] [I] vv [G] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 1er juillet 2022 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, sur justificatifs (et en l’absence de justificatifs, à la somme de 506,48 euros).

Sur la demande d’astreinte

En application des dispositions de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’obligation de Madame [L] [R] [I] vv [G] de quitter les lieux sera assortie d’une astreinte d’un montant de 15 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux, cette mesure comminatoire apparaissant légitime en raison des troubles causés à Monsieur [N] [W].

Sur le paiement de l’arriéré

Vu les articles 4 et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989,

Monsieur [N] [W] verse aux débats le bail et des quittances, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il n’est pas contesté que Madame [L] [R] [I] vv [G] n’a pas toujours réglé le montant des charges.

Elle reste ainsi débitrice d’une somme de 411,70 euros (au titre des impayés durant la période courant d’avril 2022 à janvier 2023) et sera condamnée à la verser à Monsieur [N] [W].

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu l’article 1240 du code civil,

En l’espèce, Monsieur [N] [W] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Madame [L] [R] [I] vv [G].

Au demeurant, si la demande de Monsieur [N] [W] a été accueillie dans le cadre du présent litige, il ne saurait être jugé que la résistance de Madame [L] [R] [I] vv [G] serait abusive ou fautive, en l’absence de preuve d’une mauvaise foi de sa part.

En conséquence, Monsieur [N] [W] sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de travaux, d’expertise, de réduction du loyer et de dommages et intérêts

Vu les articles 143 à 146 du code de procédure civile,

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240, 1719, 1720, 1721 et 1724 du code civil,

Au cas d’espèce, Madame [L] [R] [I] vv [G] fait état de nuisances pouvant caractériser l’inexécution par Monsieur [N] [W] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, sur toute la période de location.

Reste que Madame [L] [R] [I] vv [G] occupe le bien dont Monsieur [N] [W] est propriétaire sans droit ni titre, et n’est plus locataire des suites du congé lui ayant été signifié le 7 avril 2021, étant précisé qu’aucun courrier adressé au bailleur faisant état de problèmes dans l’appartement, antérieur à la présente instance, n’est communiqué.

En toute hypothèse, les pièces versées au dossier, dont le diagnostic technique établi le 31 mai 2023, ne permettent de déterminer avec certitude ni l’existence ni la cause ni les conséquences des désordres évoqués.

Dit autrement, la preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce que Monsieur [N] [W] en est le responsable.

Enfin, Madame [L] [R] [I] vv [G], qui demeure encore dans les lieux loués, ne rapporte ni la preuve de l’existence d’un préjudice subi ni celle de l’impossibilité d’habiter dans le logement en dépit des désordres.

Par conséquent, Madame [L] [R] [I] vv [G] sera déboutée de ses demandes tendant à faire réaliser des travaux de remise en état, d’expertise, de réduction du montant du loyer et de paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de remise des quittances

Vu l’article 21 de la loi du 6 juillet 1989,

En l’espèce, force est de constater que les quittances demandées ont été transmises dans le cadre de la présente instance (du mois d’avril 2022 à juin 2024 par courrier recommandé du 5 juillet 2024 ; ainsi que pour les mois de juillet et août 2024). En outre, il n’est pas démontré que Madame [L] [R] [I] vv [G] ait sollicité avant la présente instance la remise de quittances de loyer, ni que tous les loyers ont été intégralement payés depuis son entrée dans les lieux.

Par conséquent, Madame [L] [R] [I] vv [G] sera déboutée de sa demande au titre de la production de quittances de loyer et d’indemnité d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, dans leur version applicable au présent litige, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Vu l’opposition de Monsieur [N] [W],

En l’espèce, Madame [L] [R] [I] vv [G] fait état de démarches entamées en vue de son relogement et de paiements partiels effectués, témoignant sur ce point de sa bonne foi. Pour autant, et bien qu’elle ne soit pas entrée dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraint, elle a, de fait, bénéficié de larges délais.

En conséquence, il y a lieu de débouter Madame [L] [R] [I] vv [G] de sa demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [L] [R] [I] vv [G] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [N] [W], Madame [L] [R] [I] vv [G] sera condamnée à lui verser la somme de 400 euros en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déclare valable le congé pour vendre délivré à Madame [L] [R] [I] vv [G] pour le 30 juin 2022 ;

Constate la résiliation du bail liant Monsieur [N] [W] et Madame [L] [R] [I] vv [G] concernant le logement sis [Adresse 2], par l’effet du congé pour vendre délivré le 7 avril 2021 ;

Dit que Madame [L] [R] [I] vv [G] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2022 de l’appartement, propriété de Monsieur [N] [W], situé [Adresse 2] ;

Ordonne en conséquence à Madame [L] [R] [I] vv [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

Dit que l’obligation de Madame [L] [R] [I] vv [G] de quitter les lieux occupés sera assortie d’une astreinte d’un montant de 15 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la présente décision et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

Dit qu’à défaut d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles L.411-1, et L.412-1 à L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Madame [L] [R] [I] vv [G] à payer à Monsieur [N] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi, sur justificatifs (et en l’absence de justificatifs, à la somme de 506,48 euros), à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

Condamne Madame [L] [R] [I] vv [G] à verser à Monsieur [N] [W] la somme de 411,70 euros, au titre de la dette locative restant due ;

Déboute Monsieur [N] [W] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

Déboute Madame [L] [R] [I] vv [G] de ses demandes tendant à faire réaliser des travaux de remise en état, d’expertise, de réduction du montant du loyer et de paiement de dommages et intérêts ;

Déboute Madame [L] [R] [I] vv [G] de sa demande au titre de la production de quittances de loyer ;

Déboute Madame [L] [R] [I] vv [G] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;

Condamne Madame [L] [R] [I] vv [G] à verser à Monsieur [N] [W] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [L] [R] [I] vv [G] aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS AN CI-DESSUS

Le greffier, Le juge,